（2017）粤12民终1590号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-04
案件名称
德庆县名雅房地产开发有限公司、侯艳萍建设用地使用权纠纷二审民事判决书
法院
广东省肇庆市中级人民法院
所属地区
广东省肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
德庆县名雅房地产开发有限公司,侯艳萍
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤12民���1590号上诉人（原审被告、反诉原告）：德庆县名雅房地产开发有限公司，住所地：德庆县德城镇仁寿南路梁宅第二卡商铺。法定代表人：梁燕红，该公司董事长。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯艳萍，女，1961年7月13日出生，汉族，住内蒙古赤峰市红山区。委托诉讼代理人：陆志强，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈舒，广东恒益律师事务所律师。上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅房地产公司）与被上诉人侯艳萍土地使用权转让合同纠纷一案，不服肇庆市德庆县人民法院(2016)粤1226民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13��立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名雅房地产公司上诉请求：1.改判驳回侯艳萍的诉讼请求；2.改判侯艳萍返还固定利润10万元给名雅房地产公司；3.判决本案一审、二审诉讼费由侯艳萍承担。事实和理由：一、本案《合作建房协议书》被一审认定为土地使用权转让合同，该协议书约定的“固定利润分红”却受到判决保护，法律逻辑严重矛盾。侯艳萍在一审诉讼中，坚持与名雅房地产公司的关系为“合作建房”性质，并在反诉答辩中主张自己参与“合作建房”的经营管理、承担了一定的风险，才有理由提出分配利润分红70万元。但一审法院查明涉案合同约定，侯艳萍“享受固定利润分红，不承担经营风险”，并据此认定涉案合同为土地使用权转让合同纠纷，一审判决认定侯艳萍支持自己的诉讼请求的事实主张不成立，同时又判定全数支持侯艳萍的诉讼请求。二、一审判决超越各方当事人所主张的事实，导致判决理由不当。一审判决以“利息事实”，作为本案判决的两大理由之一，首先《合作建房协议书》没有约定关于“利息”的内容，侯艳萍在起诉中、庭审中也没有提及“利息”，双方当事人也没有就“利息”内容展开陈述、举证、质证。一审判决却把“利息”当成支持侯艳萍诉讼请求的两项理由之一，岂止没有法律依据，简直就是违背“不诉不理”的民事审判原则。由此作出的判决缺乏公正。三、一审判决认定《合作建房协议书》中的固定利润有效、具有法律约力，属于违背司法解释的认定。最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》四、（一）规定：“联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损���任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。”《合作建房协议书》约定固定利润80-100万元，违反此项司法解释理应确认无效，一审却判决固定利润约定有效，明显属于违法、不公正的判决。综上所述，请求上级人民法院改判、驳回侯艳萍的诉讼请求，支持名雅房地产公司的反诉请求。侯艳萍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回名雅房地产公司的上诉请求。侯艳萍向一审法院起诉请求：1.判决名雅房地产公司向侯艳萍偿还欠款70万元并支付侯艳萍追款支出的住宿费5346元、查封担保费4200元；2、本案的诉讼费由名雅房地产公司承担。名雅房地���公司向一审法院反诉请求：1.判决侯艳萍返还固定利润10万元；2.判决侯艳萍承担本诉、反诉诉讼费。一审法院认定事实：2013年1月15日，侯艳萍（协议甲方）与名雅房地产公司（协议乙方）签订合作建房协议书，协议约定：一、位于德庆县德××东路××号甲方权属地块国土证号：德府国用（2011）第16**号，用地面积2081平方米，地皮价值人民币600万元，拟用于合作开发为商住用途的综合楼，甲方负责提供本项目德府国用（2011）第1656号土地，乙方负责投入建设本项目所需的资金。二、甲乙双方在达成协商并签订协议后，乙方需付给甲方100万元后再过户，乙方需筹建3个月，进场施工后需付给甲方100万元，余下400万元甲方作为本次项目投资款，一年左右商品房封顶后乙方一次性付清给甲方。三、利益分配：1、甲乙将土地过户给乙方的一切税费均由乙方承担，并根据建筑批准工程项目，拟定出工程预算及利润预算，待工程竣工6个月后甲方应享有利润分红80万元－100万元；2、本工程项目竣工后，对房屋的一切销售权均归乙方全权办理，甲方不参与销售与财务管理，甲方应得的利润应在乙方竣工后6个月内一次性向甲方付清。协议签订后，同年5月1日，双方签订合作建房协议书补充协议，补充协议内容：从2013年5月1日至2014年9月1日，乙方不得受任何因素影响付给甲方位于德庆县德城东豪东路［德府国用（2011）第1656号］余下的400万元土地款。合作建房协议签订后，侯艳萍依约将其拥有使用权的土地过户并交付给名雅房地产公司使用，名雅房地产公司也依照协议的约定将土地使用权转让价款600万元支付给侯艳萍。2015年12月，在上述土地由名雅房地产公司建设的商住楼“名雅苑”竣工，名雅房地产公司却没有按照协议约��支付利润分红80－100万元给侯艳萍，经侯艳萍催讨，名雅房地产公司于2016年10月31日和11月18日分别支付5万元共10万元利润分红款给侯艳萍，余下的部分拒绝支付。为此，侯艳萍向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。名雅房地产公司则反诉要求侯艳萍返还10万元利润分红款。一审法院认为：侯艳萍与名雅房地产公司签订的合作建房协议，约定原、名雅房地产公司对位于德庆县德城东豪东路侯艳萍拥有使用权的地块进行集资建房合作开发，侯艳萍以600万元的价格转让该土地使用权给名雅房地产公司，并协助名雅房地产公司办理相关过户手续，不参与销售和财务管理；名雅房地产公司负责投入建设所需资金、施工、销售等，工程竣工后支付80－100万元的利润分红给侯艳萍。上述约定表明，侯艳萍的主要义务是转让土地使用权并协助办理土地过户手续，享受固定利���分红，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，因此，本案实质是土地使用权转让合同纠纷。根据双方签订的协议约定，名雅房地产公司已经履行了支付土地使用权转让费用600万元给侯艳萍，对于这一事实双方均认可。本案双方争议的焦点是约定的利润分红是否应当支付的问题。双方订立的合作建房协议，名合作建房，实为土地使用权转让。双方约定名雅房地产公司向侯艳萍支付80-100万元的利润分红条款，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，名雅房地产公司应按约定履行。从另一方面考虑，侯艳萍按协议约定将400万元土地价��作为项目投资款，名雅房地产公司在开发建房过程中实际使用了该款时间长达一年多，名雅房地产公司亦应支付使用该款期间的利息给侯艳萍。按照民间借贷允许的最高合法年利率24%计算，名雅房地产公司占用侯艳萍400万元资金的利息亦已越过80万元。当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。因此，侯艳萍依据约定要求名雅房地产公司支付欠款70万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但侯艳萍请求名雅房地产公司支付追讨欠款住宿费、查封担保费的诉讼请求，双方对此并无约定，故本院不予支持。名雅房地产公司反诉请求侯艳萍返还已付利润10万元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、限名雅房地产公司在该判决发生法律效力之日起15日内支付70万元给侯艳萍；二、驳回侯艳萍的其他诉讼请求；三、驳回名雅房地产公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10895.46元，财产保全费4020元，反诉受理费1150元，合计16065.46元，由侯艳萍负担108.5元，名雅房地产公司负担15956.96元。二审中，各方当事人均未提供新的证据。一审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为：本案属土地使用权转让合同纠纷，本案涉案合同名为《合作建房合同》，但一审法院依据涉案合同约定的双方当事人权利义务的实质情况，认定涉案合同实为土地使用权转让合同，该认定理据充分，本院予以确认。依据双方当事人上诉请求及答辩理由，本案二审争议的焦点是：名雅房地产公司��否应当支付合同约定的利润给侯艳萍。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本案中，名雅房地产公司与侯艳萍签订的《合作建房合同》第三条第1点，明确约定“待工程竣工6个月后甲方应享有利润分红80万元-100万元”，该约定是合同双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力。上述约定为侯艳萍转让涉案土地要求名雅房地产公司支付固定利润的约定，对于“固定利润”的理解，其实质为土地使用权转让对价的一部分，因此，原审认定名雅房地产公司应当向侯艳萍支付合同约定的80万元利润，理据充分，本院予以维持。名雅房地产公司上诉认为该约定无效，不应予以支付的主张，理据不足，本院不予采纳。综上所述，名雅房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11800元，由上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何 桑审 判 员 张秀丽代理审判员 黄国涛二〇一七年十月十一日书 记 员 李少峰 来自