（2017）沪02民终8950号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-03
案件名称
吕洪斌、吕春雨等与上海电子商城有限公司、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕洪斌,吕春雨,陈明英,上海电子商城有限公司,上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8950号上诉人(原审原告)：吕洪斌，男，1948年8月1日出生，汉族，住黑龙江省。委托诉讼代理人：吕春雨(系吕洪斌之子)，男，1976年4月25日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)：吕春雨，男，1976年4月25日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)：陈明英，女，1948年10月2日出生，汉族，住黑龙江省。委托诉讼代理人：吕春雨(系陈明英之子)，男，1976年4月25日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：上海电子商城有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴联韬，执行董事。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。委托诉讼代理人：范海玲，江苏鑫鼐律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。上诉人吕洪斌、吕春雨、陈明英与被上诉人上海电子商城有限公司(以下简称“电子商城”)、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称“南北干货”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初9040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕洪斌、吕春雨、陈明英上诉称：吕洪斌、吕春雨、陈明英于2006年11月15日向电子商城购买了上海市江桥镇张掖路XXX号4009室店铺(以下简称“系争商铺”)。同日，双方就系争商铺签订了租赁合同，约定电子商城未经吕洪斌、吕春雨、陈明英同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按房屋总价的日万分之五向吕洪斌、吕春雨、陈明英支付违约金；电子商城返还房屋时，房屋应符合正常使用后的状态，房屋结构有变化的，应恢复至双方交接房屋时的结构。2008年5月16日，吕洪斌、吕春雨、陈明英与电子商城及上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称“中汇公司”，后变更为南北干货)就系争商铺签订了补充协议，约定合同租赁期限改为2008年1月25日至2011年1月25日。租赁期满后，吕洪斌、吕春雨、陈明英要求电子商城、中汇公司返还系争商铺一直未果，系争商铺一直被电子商城、南北干货占用至今。一审认定系争商铺已于2011年9月30日交还吕洪斌、吕春雨、陈明英系错误，因为《业主商铺收回交接单》中的“交接时间”未填写，且吕洪斌、吕春雨、陈明英的签名亦非本人所签，系争商铺至今也未恢复原状，所以系争商铺至今未实际交还给吕洪斌、吕春雨、陈明英。系争商铺具有产权证，有明确的四至，独立的空间、门牌号，不是可以任意分割的店铺，一审认定系争商铺属于“虚拟分割商铺”，没有事实和法律依据。另外，一审程序违法，一审的审理期限超过法定期限，南北干货提供的证据系超过其举证期限提供，亦未经当庭质证，不能作为定案依据。总之，电子商城、南北干货的违约行为侵犯了吕洪斌��吕春雨、陈明英的合法权益，请求二审法院依法改判，支持吕洪斌、吕春雨、陈明英在一审中的全部诉讼请求。被上诉人电子商城辩称：统一经营客观上增进了每个业主的利益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人南北干货辩称：上海电子商城业主委员会(以下简称“业委会”)的成立合法有效。90%以上的业主已授权业委会处理市场内的相关事宜，故吕洪斌、吕春雨、陈明英作为业主应当受业委会决定的约束。南北干货依据与业委会及上海同川物业管理有限公司(以下简称“同川物业”)签订的《委托管理合同》对系争商铺所在的商场进行经营管理。吕洪斌、吕春雨、陈明英应当遵守多数业主的共同决定，无权要求南北干货将系争商铺恢复原状后予以返还。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吕洪斌、吕春雨、陈明英向一审法院起诉请求：1、判令电子商城、南北干货将位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号4009室房屋(以下称系争商铺)恢复至规划平面结构图及合同约定的质量标准状态，并将房屋返还吕洪斌、吕春雨、陈明英；2、判令电子商城、南北干货赔偿未按时交付商铺期间的财产损失：商铺购买的价值*8%年收益率*逾期交付的期间(2011年1月25日至2016年4月25日)及银行同期存款利息。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付吕洪斌、吕春雨、陈明英租金(该租金按19.96元/天的标准，自2015年8月8日计算至本判决生效之日止)；二、吕洪斌、吕春雨���陈明英其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，所谓分割商铺是指开发商将超市、百货等各种形式的开放式大型营业空间进行分割而形成的小面积单元商铺。分割商铺分两种，一种是实际分割，另一种是虚拟分割。上诉人等购买的属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。但是这种限制必须符合一定条件：一、按照大多数业主的意志有利于物业整体功能的发挥；二、业主权利的行使不得构成对权利的滥用，否则，不符合诚实信用原则或公平原则；三、按照大多数业主的意志客观上会增进每一个业主的利益。涉案市场内多为虚拟分割商铺，��准备引入电子从业公司入驻经营，因电子市场招商困难，业绩不佳，商铺业主一直没有租金收益。后南北干货转变业态，更改了市场原有格局，进行统一改造和装修，引进了南北干货经营者，租赁市场才逐步打开。绝大多数商铺业主也授权业委会与南北干货及同川物业签订《委托管理合同》，并已经收到了租金收益，初步实现了盈利目的。南北干货系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。系争商铺已被整体重新规划，吕洪斌、吕春雨、陈明英坚持要求将系争商铺恢复原状后归还，势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益。基于此，作为分割商铺业主的吕洪斌、吕春雨、陈明英行使权利，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。对于租金收益问题，一审法院对此已有详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。综上所述，吕洪斌、吕春雨、陈明英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,639元，由上诉人吕洪斌、吕春雨、陈明英共同负担。本判决为终审判决。审判长 丁康威审判员 邬 梅审判员 陆俊琳二〇一七年十月十一日书记员 吉 灵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”