（2017）湘0528民初1177号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2018-01-09

案件名称

石安桂、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部与被告新宁县华兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

新宁县人民法院

所属地区

新宁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石安桂,邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部,邵阳市大圳灌区管理局,新宁县华兴房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第四百零二条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条

全文

湖南省新宁县人民法院民事判决书（2017）湘0528民初1177号原告（反诉被告）：石安桂，男，1934年4月28日出生，汉族，居民。原告（反诉被告）：邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部。负责人：郑秀达。共同委托诉讼代理人：李厚展，湖南越城律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：汪方方，湖南越城律师事务所律师。原告（反诉被告）：邵阳市大圳灌区管理局。委托诉讼代理人：郑秀达，系大圳建房项目部负责人。委托诉讼代理人：李厚展，湖南越城律师事务所律师。被告（反诉原告）：新宁县华兴房地产开发有限公司。法定代表人：陈国平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：舒和安，男，1957年5月23日出生，汉族。系被告新宁县华兴房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：何常华，湖南崀山律师事务所律师。原告石安桂、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部（以下简称大圳建房项目部）与被告新宁县华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，被告华兴公司在举证期限内提起反诉，本院依法通知邵阳市大圳灌区管理局（以下简称大圳管理局）作为本案原告及反诉被告参加诉讼并适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石安桂、大圳建房项目部向本��提出诉讼请求：1、依法判决被告华兴公司与原告大圳建房项目部按照合同约定价格及付款方式进行结算和在本案判决生效后一个月内将综合验收合格的房屋交付给原告石安桂；2、依法判决被告支付原告石安桂逾期交房违约金23380元（2015年7月1日起至2017年5月31日止，违约金标准每日万分之一）；3、依法判决被告支付原告石安桂自2017年6月1日起至实际交房日止，每日违约金33.4元；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年9月23日，原告大圳建房项目部受原告石安桂的委托与被告华兴公司签订了《新宁“大圳新苑”项目联合开发合同书》(以下简称《开发合同书》)，并于2011年9月26日、2013年11月26日、2014年1月18日及2014年8月19日签订了四个补充协议。该合同经人民法院判决确认为有效合同，同时认定合同虽名为项目联合开发，实质为房屋买卖，受房屋买卖法律关系调整。该合同及补充协议书约定了双方的相关权利和义务，并约定了违约责任。原告石安桂是合同甲方的业主，通过大圳建房项目部向被告交纳了购房款270000元。后于2016年6月29日经抽签购得X号房屋，面积为169.53㎡。在全体购房业主团购平均价1938元/㎡的基础上按照甲方业主抽签前商定的楼层价格为1970.5元/㎡，总房款为334058.87元。被告在履行合同过程中延期竣工，怠于申请综合验收，无理要求原告每平方米增加200元购房款，否则拒绝交房。纠纷发生后，原、被告多次协商未果，同时经新宁县重大疑难纠纷人民调解委员会调解终结。根据法律和合同约定，被告不得以任何理由要求增加房款和延期交房，否则应承担违约责任。本案中，自2015年7月1日起至起诉之日止，被告延期交房700天，应向原告石安桂支付违约金23380元，每日违约金为33.4元。被告华兴公司辩称，1、大圳建房项目部系大圳管理局所设立的分支机构，没有独立的财产，不能成为本案适格的诉讼主体，应由设立该分支机构的法人为当事人，即本案当事人应当是大圳管理局；2、合同的签订及履行，一直是华兴公司与大圳建房项目部在进行，与集资建房户没有发生任何关系，华兴公司按照约定只能向大圳建房项目部交付房屋和车位并向大圳建房项目部收取工程款，故原告石安桂要求华兴公司直接将房屋交付给其个人的诉请依法不能成立，请人民法院驳回；3、由于土地问题、爆破开挖、搬运土石方工程、天气、电装机扩容、税费调整等原因导致工期延长。大圳建房项目部未按照合同约定及时支付工程款，也未要求领取房屋和车位，大圳管理局对此也不闻不问，华兴公司多次以告知函的形式告知项目部若不依约支付价款就不会交付房屋，现华兴公司行使不安抗辩权中止交付房屋的行为合法。综合上述因素，不能由华兴公司来承担违约责任。反诉原告华兴公司向本院提出反诉请求：要求反诉被告石安桂、大圳建房项目部互负连带责任向华兴公司承担下列费用：1、爆破开挖、运输土石方工程费用20343.6元；2、增加的税收；3、供电器增容、电落户及配套安装增加的费用9663.21元；4、建筑节能内保温增加费用11528.04元；5、拖欠的购房款124396.03元及计算到2017年6月26日止的利息损失15622.19元，其余损失按照月利率1.5%计算到反诉被告足额支付价款之日；6、维修基金；7、有线电视及水开户费2753.17元（以上均按石安桂的房屋和车位面积分摊计算）。诉讼过程中，反诉原告华兴公司变更反诉请求为：1、拖欠购房款及损失：欠款每平方米减少7.98元，利息增加52.82元每平方米；2、建筑节能内保温费增加13.01元每平方米；3、供电变压器等安装费用增加42.53元每平方米；4、有线电视及水开户费增加3.1元每平方米；5、爆破、开挖土石方增加90.19元每平方米。事实和理由：华兴公司与大圳建房项目部签订《开发合同书》及补充协议过程中，客观情况及国家相关政策出现了在签订合同时无法预见且不属于商业风险的重大变化，对华兴公司明显不公平，请求对相关合同进行变更。1、合同签订时对所开发的土地地表是按照普通土壤来考虑开挖成本，而在实际施工时发现下层是大面积岩石，要通过爆破才能完成，既造成施工困难、工期延长，又增加了巨大的开发成本，华兴公司就此及时向大圳建房项目部反映，请求对增加的成本按照房屋面积比例承担费用，但双方没有协商成功。为完成该工程华兴公司共支付工程款5520926元，华兴公司自��承担1000000元，增加了成本4520926元；2、华兴公司与大圳建房项目部签订《开发合同书》的本意是按照成本价进行联合开发，其目的是考虑职工联合建房不是商品房买卖，不用缴纳其他土地开发及商品房买卖的相关税费，双方按照成本价分配房屋（含车库）。但2014年邵阳市人民政府下达了《关于对市区单位职工联户建房税收遗留问题进行专项清理检查的通知》，新宁县人民政府于2014年11月27日制定了《关于对全县单位职工联户建房税收进行专项清理检查的通知》（新政办函【2014】128号），对2014年9月30日前依法取得联户建房共有建设用地使用权并开工建设的职工联户建房，要按照单套面积征收税收。2015年5月1日之后，税收政策又发生了变化，以前仅只有地税征收，现在国税也要征收；3、华兴公司与大圳建房项目部签订《开发合同书》时约定整个小区供电安装800KVA变��器一台。在计算成本时，按当时开发小区安装变压器的安装及电落户每平米按16-17元计算收费，但2015年3月华兴公司跟供电部门联系安装变压器时，得知安装设计800KVA变压器容量过小，安装、维护、落户费用大幅度增加，每平方米高达90元，总费用达300余万元。为此，华兴公司及时向大圳建房项目部反映，请求协商双方共同分担费用，但双方没有协商成功。华兴公司只得停工。2016年4月，华兴公司所销售房屋的房主要进行装修，才安装了三台变压器，装机容量为1510KVA。为完成该项目，华兴公司共支付2780501元，增加成本2140834元；4、华兴公司与大圳建房项目部签订《开发合同书》时，没有考虑到建筑节能内容及建设成本的承担。2015年以前，新宁县对于房地产开发项目等民用建筑的建筑节能，只强调有节能设计，而不要求必须进行节能施工，就可以竣工验收。但自2015年��布《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》，明确规定建筑节能部分工程应先经专项验收合格才能进行竣工验收，为了工程的竣工验收，华兴公司只得按照规定作了新宁县第一起民用建筑的建筑节能，为此，每平方米增加成本68元；5、《开发合同书》对于支付价款的时间及方式有明确约定，但大圳建房项目部没有依约履行，既造成工程停工，又给华兴公司造成了损失，时至今日共拖欠价款1879.40万元，损失按照月利率1.5%分段计算为236.02元；6、自2015年开始，房产部门要按照每平方米60元收取维修基金；7、《开发合同书》约定水、电、天然气、宽带网、有线电视、电话等的开户费由大圳建房项目部承担。华兴公司为大圳建房项目部支付了有线电视落户费162966元、水的落户费448000元。8、《开发合同书》对于退还履约保证金有具体约定，鉴��履约保证金由大圳建房项目部收取，华兴公司将另行起诉大圳建房项目部。反诉被告石安桂、大圳建房项目部、大圳管理局辩称，本案不适用情势变更，华兴公司无权请求变更合同。1、华兴公司主张爆破开挖、运输土石方工程而增加的5520926元工程款由反诉被告承担4520926元及供电变压器增容、电落户及配套安装而增加成本2140834元，要求重置建房成本和由反诉被告承担68.1%是违反合同约定和没有事实和法律依据。即便该两笔费用客观存在，也是商业风险，应由华兴公司依法依约承担责任；2、税收、维修基金，反诉原告不是收取两笔费用的主体，故没有资格提出反诉；3、关于建筑节能保温，每平米增加成本68元的问题。原、被告在项目合同书第3条第1款中明确约定，规划设计方案及相应的技术指标必须符合国家有关政策法规及新宁县规划要求。华兴公司作为房地产开发企业，应该懂得建筑工程成本概算必须根据设计方案和设计图纸来核算的道理。另外，建筑节能保温自2008年起就在全国强制实施，所需费用是建筑工程成本。原、被告系房屋买卖关系，但节能不是原告方另行要求被告另外增加的建筑项目。故华兴公司要求原告按68.1%的比例承担该项建筑成本费用是于法无据，应驳回其反诉请求。4、反诉被告没有拖欠华兴公司购房款，华兴公司反诉称共拖欠价款1879.4万元无事实依据。因为时至今日，华兴公司没有将车库分配出售给原告，原、被告之间因车库的买卖关系尚未成立，每个车库价款、面积及归谁所有尚未明确，基于车库买卖而产生的债权债务尚未确定。至于购房款，由于被告没有与原告进行结算，也不存在逾期付款而承担利息问题。5、关于有线电视、水、电、气、宽带网、电话等开户问题。原告认为，华兴公司不能提出反诉。因为合同约定该项开通费用由原告承担。原告也愿意依约依标准承担。该费用在合同中没有约定原告什么时候交纳和向谁交纳。按照华兴公司的说法，华兴公司共替原告支付有线电视落户费162966元，水的落户费448000元，共计610966元。如果该项费用合情合理合标准，只要华兴公司凭交纳发票与原告进行结算，在结算后可以即时与被告结清。所以，该反诉请求不能抵销原告本诉，不符合反诉条件，应依法驳回；6、要求项目部退还押金200万元，条件还没有成熟，合同约定结算后退还，本系列案件还没有结算，根据合同法的规定，这个是附条件的合同。且反诉被告并没有说拒绝退还，而是依照合同的约定到结算后退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵阳市大圳灌区管理局为解决职工住房困难问题，于2011年4月25日成立局职工联户建房领导小组，下设邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部，负责建房的相关具体工作。2011年9月23日，大圳建房项目部作为甲方与乙方华兴公司签订了《开发合同书》。合同约定：项目部提供现有划拨土地，以自己的名义向政府申请购地，争取政府的优惠地价。甲、乙双方采取联合摘牌的方式取得该项目土地使用权，但具体购地费用、规划、立项、报建及工程建设等相关手续和开支均由华兴公司负责，并独立承担各种风险与盈亏。甲方自留住房136套，抽签决定楼层位置，并按1938元/m2的平均价格向乙方支付价款。而甲方项目部应负责内部协调，分期分批收集集��款并按本协议约定支付价款。合同还对规划设计要求、房屋建设及配套附属设施交付使用标准、开发工期和交付房屋期限、付款方式、质量要求及甲乙双方的相关权利义务、违约责任等有明确约定。之后双方又于2011年9月26日、2013年11月26日、2014年1月8日及2014年8月19日分别签订了四个补充协议。补充协议约定合同期限延期至2015年6月30日，乙方应在此期限前交付房屋，车位价格约定为2000元/m2，由乙方让利100万元给甲方，同时还对房源的具体分配等问题进行了约定。根据大圳灌区管理局确定的建房对象评定方案，包括原告石安桂在内的136户集资建房户相继于2012年9月与大圳建房项目部签订了授权委托书，表示全权委托项目部代表建房户办理联户建房工作的一切事宜。在施工过程中，由于土地问题、爆破开挖、搬运土石方工程、天气、电装机扩容、税费调整等原因导致工期延长，同时因部分建房户放弃集资建房及未按期足额交纳集资款，导致大圳建房项目部与华兴公司因工程款的问题亦产生纠纷，双方就上述问题经多次协商没有达成一致意见，从而导致华兴公司未向大圳建房项目部交付房屋和车位。石安桂通过大圳建房项目部向华兴公司交纳了购房款270000元。并于2016年6月29日经抽签购得X号房屋，面积为169.53㎡。在全体购房业主团购平均价1938元/㎡的基础上按照甲方业主抽签前商定的楼层价格为1970.5元/㎡，总房款为334058.87元。石安桂认为华兴公司在履行合同过程中延期竣工，怠于申请综合验收，延期交房的行为已违法合同约定，应承担违约责任。本案中，自2015年7月1日起至起诉之日止，华兴公司延期交房700天，应向原告石安桂支付违约金23380元，每日违约金为33.4元。另查明，被告华兴公司已于2017年7月4日向本院提起诉讼要求大圳建房项目部和大圳管理局支付本案反诉主张的项目及退还履约保证金。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案争执的焦点是原告石安桂及建房项目部、大圳管理局能否依据合同要求华兴公司交付单套房屋和支付相关违约金并进行结算。大圳建房项目部与华兴公司签订的《开发合同书》明确约定，由华兴公司负责所有用地及建设等相关费用，并独立承担经营中的各种风险与盈亏，大圳建房项目部只购进固定数额的套房。该约定系双方真实意思表示，系有效合同。合同虽名为联合开发，实质上应为房屋买卖合同，该合同及补充协议应受房屋买卖法律关系调整。大圳建房项目部系邵阳市大圳灌区管理局设立职工联户建房领导小组的日常性机构，虽没有固定的财产，但对外代表大圳灌区管理局，其与华兴公司签订的合同，产生的法律责任由大圳灌区管理局承担。原告石安桂在内的136户集资建房户是在2012年9月6日与大圳建房项目部签订了授权委托书，从时间先后来看，《开发合同书》签订在授权委托书之前，原告提交的证据不能证明大圳建房项目部在与华兴公司签订《开发合同书》时华兴公司同时知道石安桂与大圳建房项目部存在委托代理关系，故《开发合同书》只约束大圳建房项目部与华兴公司。石安桂等全体建房户与大圳建房项目部形成委托与被委托关系在后，建房户委托大圳建房项目部代表建房户办理联户建房工作的一切事宜，并认可其签订的相关文件、合同合法有效。开发合同可以约束建房户，但建房户依据合同不能单独向华兴公司主张权利，建房户只能依据委托协议要求大圳建房项目部向华兴公司主张权利；从��开发合同书》及补充协议的约定和订立目的来看，大圳建房项目部与华兴公司是按照双方之间分配的房源比例来支付工程款和分摊共有建筑面积，且约定房屋及车位以整体的方式交付给大圳建房项目部。综上，根据合同的相对性，石安桂不是《开发合同书》及补充协议的相对人，与华兴公司之间不存在合同关系，现石安桂要求华兴公司向其交付综合验收合格的房屋和支付相关违约金并进行结算的诉讼请求缺乏法律依据和事实依据，本院对上述诉讼请求不予支持；建房项目部可以依据合同向华兴公司主张整体交付136套房屋以及进行结算，主张承担违约责任。在本案中，建房项目部和原告石安桂共同向华兴公司主张交付具体某一套房和支付违约金，并进行结算的诉讼请求，与查明的事实不符，对其诉讼请求，本院不予支持。追加原告大圳管理局在参加诉讼中除建房项��部的请求外，没有提出具体的诉讼请求，不需要具体审查。同理，华兴公司反诉要求石安桂与大圳建房项目部承担连带责任支付单独套房分摊相关费用的请求缺乏事实依据，且在本案审理过程中，华兴公司就本案反诉主张的项目已另行起诉大圳建房项目部和大圳管理局，故本院对华兴公司要求石安桂与大圳建房项目部、大圳管理局承担连带责任的全部反诉请求不予支持。石安桂也可待上述案件处理后，要求大圳建房项目部向华兴公司主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告石安桂、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部、追加原告邵阳市大圳灌区管理局的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告新宁县华兴房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费减半收取192元，由原告石安桂负担。反诉受理费减半收取1990元，由反诉原告新宁县华兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员　　雷鸿鸣二〇一七年十月十一日书记员　　孙　鹏关注公众号“”