（2017）鲁01民终7327号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-01
案件名称
朱元芹与朱元秋、朱元虎房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱元芹,朱元秋,朱元虎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终7327号上诉人（原审原告）：朱元芹，女，1957年5月26日出生，汉族，济南市天桥区大桥镇左家村村民，住该村253号。委托诉讼代理人：张宜君，山东华剑��师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱元秋，男，1970年12月1日出生，汉族，济南市天桥区大桥镇左家村村民，住该村132-1号。委托诉讼代理人：寇玉珍（系朱元秋之妻），女，1968年9月22日出生，汉族，济南市天桥区大桥镇左家村村民，住该村132号。被上诉人（原审被告）：朱元虎，男，1972年4月27日出生，汉族，济南市天桥区大桥镇左家村村民，住该村18号。上诉人朱元芹因与被上诉人朱元秋、朱元虎房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱元芹上诉请求，1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由朱元秋、朱元虎承担。事实与理由：一、一审法院认定朱元虎与朱元秋、朱元忠均系济南市天桥区大桥镇左家村集体经济组织成员，朱元虎具备购买涉案房屋的资格与事实不符。购房者朱元虎系济南市天桥区大桥镇左家村集体经济组织成员，在该村已经拥有一套宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。朱元虎不得再次拥有村里的宅基地，因此朱元虎不具备相应的买房资格；二、一审法院认定朱元秋作为房屋所有权人朱元忠的第一顺序法定继承人，事实认定不清，适用法律错误。涉案房产是朱元芹、朱元秋及过世的朱元忠的父亲朱本贤、母亲韩廷菊在世时共同修建的，应为朱本贤与韩廷菊的遗产，朱元忠只是在父母过世后取得了涉案宅基地的使用权。其次，根据《中华人民共和国继承法》第10条规定：��产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。为其配偶父母子女。朱元秋作为朱元忠的兄弟是其第二顺序继承人；三、一审法院认定朱元虎有充分理由相信朱元秋有处分涉案房产的权利，与事实不符。朱元虎作为朱元秋的老邻居，充分了解朱元秋一家的实际情况，朱元秋一家还有其他兄弟姐妹，在处理该处房产时，中间人就曾跟朱元虎及朱元秋明确说过朱元秋处理该处房产过于草率，家中还有两个侄子需要照顾。朱元虎在明知朱元秋没有完全处分权的情况下与朱元秋签订买卖合同，不构成善意；四、一审法院认定朱元虎支付了相应的对价与事实认定不符。涉案宅基地面积为219.88平方米，在宅基地上有5间北屋，两间西屋，一间南屋，一间东屋，一间大门。依据买卖合同签订时的市场价值，该套房产的价值远远超过了买卖合同约定的4万元整，因此朱元虎并未支付合理对价，其买卖房产的合同应当予以解除；五、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，朱元虎在取得该房产时既不是善意的也并未支付合理对价，且宅基地证并未办理到其名下，因此朱元芹有权追回自己从父母处继承的房产，朱元秋与朱元虎签订的合同应予解除。朱元秋辩称，房屋买卖是正当交易，属于民事法律行为。朱元芹主张中间人说我们还有其他姊妹、侄子，处理房屋太草率完全是无中生有，中间人朱元江在一审庭审过程中证实朱元秋手中有朱元忠的一卡通、身份证、集体土地使用权证，朱元忠的口头遗嘱的内容是房屋由朱元秋一个人处理。朱元江与买卖双方一同查看涉案房屋状况，该房屋已破旧不堪，按当时市场价4万元已超过房屋价值，房屋支付时有村主任朱本水、朱元河、朱元轩、朱元强等证实价格公道。朱元秋有充分证据证明对涉案房屋有独立的处分权，一审判决对事实的认定正确，请求二审法院依法驳回朱元芹的上诉请求，维持原判。朱元虎辩称，1.朱元虎具备购买房屋的资格，朱元虎已经具备分户的条件，朱元虎在购得房屋后，立即对涉案房屋进行整修并且入住。交易双方当事人是同一集体��济组织成员，朱元虎有资格购买涉案房屋；2.原房产所有人朱元忠生前已经立下口头遗嘱，将涉案房屋交由朱元秋一人继承，并将有关证件交给朱元秋，朱元虎有充分理由相信朱元秋有处分涉案房产的权利；3.涉案房屋在转让时已经破旧不堪，朱元虎购买涉案房屋的价格已经考虑到当地类似房屋的实际价值，且有村委会主任朱本水、村民朱元河、朱元轩、朱元强等人的见证。综上，请求二审法院驳回朱元芹的上诉请求，维持一审判决。朱元芹向一审法院起诉请求：解除涉案房屋买卖合同，返还房屋及土地使用证。一审法院认定事实：朱元芹与朱元秋及朱元平（已死亡，生前育有二子朱玉龙、朱玉虎）、朱元忠（已死亡）系姐弟关系，与朱元虎均系济南市天桥区大桥镇左家村村民。朱元忠于2016年死亡，留有济南市天桥区大桥镇左家村宅基地一处，面积为219.88平方米。该处宅基地上有房屋一套，该集体土地使用权证在朱元秋处。2016年6、7月份，朱元虎以4万元的价格从朱元秋处购得朱元忠的涉案房产一处，并对涉案房产进行了修缮后入住。一审法院认为，朱元虎与朱元秋及朱元忠均系济南市天桥区大桥镇左家村集体经济组织成员，朱元虎具备购买涉案房屋的资格。在买卖房屋过程中，朱元秋作为房屋所有权人朱元忠的第一顺序法定继承人，并持有涉案房产的集体土地使用权证，使朱元虎有理由相信其具有处分涉案房产的权利。朱元虎支付了相应的对价，依法取得涉案房产的所有权。因此，朱元芹要求解除房屋买卖合同，返还房屋及土地使用证的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回朱元芹的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由朱元芹负担。本院二审期间，当事��围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱元芹提供了如下证据：1.大桥镇土管所对朱元虎宅基地的登记及对朱元忠宅基地的登记备案复印件一份，拟证明现朱元虎名下已有一套宅基地，朱元忠的宅基地即涉案宅基地，现仍在朱元忠名下，并没有变更登记至朱元虎名下，涉案合同并没有履行完毕；2.徐吉东出具的涉案房产价值估算证明一份，拟证明涉案房屋当时建设时花费了共计87465元，远远高于朱元虎购买时的4万元。徐吉东的身份是包工头，因此对涉案房产价值比较了解。经质证，朱元秋对证据1的真实性和证明目的没有异议；对证据2的真实性不认可，认为实际花费没有这么高。朱元虎对证据1的真实性和证明目没有异议；对证据2的真实性不认可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于��理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”朱元芹虽然主张朱元秋处分涉案房产的行为属于无权处分，但即便是朱元秋无权处分涉案房产，也不影响涉案房屋买卖合同的效力，故涉案房屋买卖合同效力应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，涉案合同当事人为朱元秋和朱元虎，即涉案合同的解除权人为朱元秋和朱元虎，朱元芹不是涉案房屋买卖合同的相对方，故无权起诉请求解除合同。本院对朱元芹的上诉请求，不予支持。一审法院理由欠当，但判决结果正确，本院予以维持。综上所述，朱元芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由朱元芹负担。本判决为终审判决。审判长 乔绪晓审判员 吴彦沛审判员 刘 洋二〇一七年十月十一日书记员 郭婷婷 关注公众号“”