（2017）兵08民终810号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-10-21
案件名称
姚莉与石河子开发区鸿旭物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚莉,石河子开发区鸿旭物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终810号上诉人（原审被告）：姚莉，女，1963年12月4日出生，住石河子市。被上诉人（原审原告）：石河子开发区鸿旭物业服务有限公司。住所地：石河子开发区57小区苹果苑。法定代表人：冯建刚，该公司经理。上诉人姚莉因与被上诉人石河子开发区鸿旭物业服务有限公司（以下简称鸿旭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚莉、被上诉人鸿旭物业公司的法定代表人冯建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚莉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，程序违法，应予改判或发回重审。《物业管理条例》第三十二条：“从事物业管理活动的企业应当具备独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”被上诉人不具备物业管理资质，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。双方所谓的事实物业服务合同无效，被上诉人无权要求收取物业费。二、被上诉人提供的物业服务质量不到位，其性质已经演变成为背离物业服务基本宗旨的“乱收费”和“强迫消费”。《物业管理条例》第二条规定，物业服务企业最基本的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被上诉人未举证证明其向小区提供了哪些物业服务。事实上，整个小区的物业服务极为糟糕，居民们苦不堪言。卫生极差，影响了居民的正常生活，冬天不及时打扫积雪，给居民的人身财产安全带来了很大的隐患；被上诉人采取非法手段强行代收电费，吃差价和电字，拒不出具正式发票，极大地损害了业主的权益；针对物业欠费集中的楼层，不但不积极化解矛盾，反而采取阴暗手段打击报复。某些楼的电梯或其他公用设施设备经常“坏”，常出现电梯停运一周的情况；这些楼的上下水不畅，下水道经常“堵塞”；经常进行毫无必要的设施更换(小区门禁三天两头大批更换)，擅自挥霍公共维修基金，中饱私囊。被上诉人借着“物业管理”的名头，将物业公司变为个别人的敛财工具。被上诉人为所欲为，巧立名目乱收费，对小区居民“强迫消费”，导致小区居民与物业管理公司的关系极度僵化。三、一审裁判结果不仅于解决问题无益，反而会助长被上诉人违规乱收费的行为、降低其违法成本，应予纠正。一审法院已注意到过往也有多例该小区业主与被上诉人之间的诉争，同时在裁判文书中提出希望能妥善解决，但其要求业主对其“服务”打折付费的简单方法，根本不能解决问题，反而会令被上诉人因极低的违法成本而更加有恃无恐。上诉人维权艰难、举证能力差，相关的法律知识和诉讼经验也非常匮乏，在诉讼中处于劣势，答辩期、告知适用程序、合议庭成员等诉讼知情权利没有得到保障。一审判决只会导致业主与物业服务企业的长久敌对情绪，引发恶性循环。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人鸿旭物业公司辩称，前期物业服务合同是与房产开发商签订，后与小区三分之二的业主都已签订物业服务合同。公司资质，且按照石河子物价局颁布的物业服务标准收费，不存在乱收费。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原告鸿旭物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告补交物业费4237.60元；二、判令被告支付滞纳金254.30元（4237.60元×6%）；三、诉讼费及送达费由被告承担。一审法院认定事实：被告为石河子市××小区×栋×××号住宅业主，该房屋为高层建筑，面积为147.14㎡。2014年5月20日，原告与石河子市东城街道五十七小区社区居民委员会签订《前期物业服务合同》。合同约定：委托方（甲方）石河子市五十七小区居民委员会，受委托方（乙方）石河子开发区鸿旭物业服务有限公司；物业服务期限为两年，自2013年1月1日至2015年1月1日止；物业服务费价格为多层0.7元／㎡、高层1.2元／㎡；双方还就物业服务内容、质量要求、双方权利义务等事项进行了约定。57小区至今未召开业主大会，未选举业主委员会，原告与小区内部分业主签订了物业服务合同，因与被告姚莉之间未达成协议至今未签订物业服务合同。自2015年1月起被告姚莉再未向原告缴纳物业费。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告关于其与被告系事实物业服务合同关系的主张是否成立；二、原告起诉要求被告给付拖欠的物业费4237.60元滞纳金254.30元应否支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、行政法规以及司法解释的规定，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。本案中，原告与石河子市东城街道五十七小区社区居民委员会签订的《前期物业服务合同》不能作为原、被告之间成立物业服务合同关系的依据。原告未与被告所在小区业主委员会或被告个人签订书面物业服务合同，其原因是多方面的，除去原、被告之间未达成一致意见的因素外，还有本市包括被告所在小区均多年未成立业主大会、业主委员会的历史遗留原因。该院认为，原、被告之间虽然未签订书面的物业服务合同。但双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告以双方未签订书面物业服务合同为由拒绝承担物业费的抗辩意见该院不予采信。理由为：一、原告为小区物业服务企业，被告为小区业主，原告在小区从事物业服务多年，虽然未与小区业主委员会或被告本人签订物业服务合同，但已与部分业主个人签订了物业服务合同，原告为小区其他业主提供物业服务的同时，被告作为同一小区业主事实上也一并享受了原告的物业服务；二、被告曾经向原告交纳过部分物业费，说明其曾经亦认可原告提供的物业服务；三、被告所说的用电权利、电费交纳、维修基金等方面的问题，因涉及到相关部门，应另行处理，不能以此作为拒绝交纳物业费的理由；四、至于被告所主张的原告物业服务质量差、管理不到位等问题，可以作为适当酌减物业费的依据。关于争议焦点二，关于被告反映原告在小区内服务质量差，服务态度极其恶劣，不及时清扫路面积雪、没有安保设施、小区内随意私搭乱建、占用绿地、占用消防通道、管理缺位等等方面存在不同程度的问题，该院认为原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。该院同期审理的原告诉本小区其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，原告在服务期间就绿化、卫生、安保等方面存在部分瑕疵的问题亦有反映。该院认为虽然部分业主的陈述不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在部分瑕疵。鉴于此，原告主张的物业费应当予以适当酌减。关于适当酌减后物业费的调整，结合原告实际提供的物业服务项目、水平、质量等情况、该院认为应当按照原告主张物业费数额的60%予以确定。因原告的物业服务存在部分瑕疵，故对原告主张要求被告承担滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。另外，需要补充说明的是，原告作为物业服务企业，虽然在小区内提供了事实上的物业服务，但在享有物业服务合同所确定的要求业主交纳物业费的合同权利时却存在一定障碍；被告作为业主，虽然对小区物业服务企业的服务现状持有异议，但亦不能依据合同要求物业服务企业合法合理合规履行义务。造成上述矛盾的原因，主要在于物业服务企业与业主之间未成立书面明确的物业服务合同关系，双方均不受物业服务合同的约束和规范，既不愿意承担相应的合同义务，同时也无法享有相应的合同权利。要彻底解决此矛盾，小区业主应当齐心协力，在物业所在地的人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面的物业服务合同，以合法有效的合同来约束规范双方权利义务，最终达到既维护业主和物业服务企业双方合法权益，规范小区物业服务秩序，又改善小区人民群众生活和居住环境的根本目的。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十条、第十二条、第十五条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告姚莉于判决书生效之日起十日内给付原告石河子开发区鸿旭物业服务有限公司物业费2542.56元（4237.60元×60%）；二、驳回原告石河子开发区鸿旭物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，送达费90元，合计140元（原告已预交），由原告石河子开发区鸿旭物业服务有限公司自行负担56元，被告姚莉负担84元，与前款一并给付原告石河子开发区鸿旭物业服务有限公司。二审中，上诉人提交石河子章氏物业服务有限责任公司的物业服务委托合同，主张与章氏物业公司有合同关系，与被上诉人没有物业服务合同关系。经质证，被上诉人不认可该证据与本案的关联性。经审查，该合同系房产开发商与石河子章氏物业服务有限责任公司签订的前期物业服务合同，有效期自2012年1月至2014年1月，与本案被上诉人主张的物业费没有关联性，对该证据的证明效力，本院不予认定。上诉人还提供2015年7月8日被上诉人告业主书，主张被上诉人擅自上调上诉人所在小区高层建筑物业收费标准至1.5元0/㎡/月，经征求小区居民后，大部分居民不同意涨价。经质证，被上诉人辩解虽然发了告业主书，但因大部分居民不同意涨价，对上诉人主张的物业费仍然按照原标准1.2元/㎡/月计算收取，上诉人对此无异议。被上诉人提供了新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅2013年5月10日及2014年9月24日颁发的物业服务企业资质证书两份，有效期自2013年5月10日至2017年9月24日止。经质证，上诉人认为资质证书审核处未盖章不予认可。本院认为该资质证书真实有效，对其证明效力予以确认。二审查明的事实与原审一致，且双方当事人均无异议，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人2015年7月至2016年12月的物业服务费2542.56元。上诉人主张被上诉人不具备物业管理资质，无权收取物业费。经查明被上诉人具有物业服务资质，且与上诉人形成了事实物业服务关系，其有权向上诉人主张物业费。关于上诉人主张被上诉人提供的物业服务质量存在瑕疵的问题，原审法院已经认定，并对被上诉人主张的物业费进行40%的扣减，被上诉人虽有异议，但未提出上诉。本院认为该调整适当，应予维持。综上所述，上诉人姚莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人姚莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 孙铭徽审判员 刘丽美审判员 王同明二〇一七年九月三十日书记员 张梦琦 更多数据：