（2017）鄂01民终5655号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-11
案件名称
湖北三江航天物业有限公司、石县梅物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北三江航天物业有限公司,石县梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5655号上诉人（原审原告）：湖北三江航天物业有限公司，住所地湖北省孝感市文化东路。法定代表人：陈忠，总经理。委托诉讼代理人：郭亚杰，湖北关山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石县梅，女，1965年5月18日出生，汉族，住武汉市江汉区，上诉人湖北三江航天物业有限公司（以下简称三江物业公司）因与被上诉人石县梅物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭对此案进行了审理，本案现已审理终结。三江物业公司上诉请求：1、撤销武汉市江汉区人民法院作出的（2017）鄂0103民初772号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。一审判决认定“被告石县梅家中屋顶漏水，系建筑顶层防水质量问题，该部分属于建筑物共有部分，合同约定共有部分的维修、养护费用在1000元以内的，其费用在物业服务费中列支，超过1000元的维修项目并符合专项维修资金管理规定的可申请专项维修资金中列支或由业主筹措解决。三江物业公司并未举证证明其积极履行申请维修基金的义务，应承担一定的责任，关于其责任金额，可酌情认定为2000元为宜”（见判决第4页第4-10行）。上诉人认为该事实认定错误。首先，依据国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》《武汉住宅专项维修资金管理办法》并无法律明确规定，在申请维修专项资金过程中物业公司应该履行协助的义务，其工作“应当”由业委会完成。因为物业小区业委会人员少，工作量大，形成的行业习惯，维修资金申请除签字或盖章由业委会决定外，其他大部分工作由物业公司处理，但是，法律并未赋予物业公司相关责任；上诉人有新的证据，足够证明上诉人在2013年至2016期间曾多次积极协助过申请维修资金（二审提交），并委托相关施工单位予以维修；开庭时被上诉人承认上诉人为此事申请过维修资金，只是未完全修好，此事实足以证明上诉人在积极履行自己的职责。一审判决认定“石县梅因物业服务存在瑕疵拒缴物业费，属于行使抗辩权行为，三江物业公司向其主张违约金责任，没有事实和法律依据，其该项诉讼请求不予支持”（见判决第4页第14-15行）。上诉人认为该事实认定错误。瑕疵履行并非行使抗辩权的必要条件，根据《合同法》第六十六、六十七、六十八条规定，抗辩权的行使是以履行义务人不能履行、拒绝履行和根本违约为前提条件。况且，依据《合同法》第一百一十条规定：质量不符合约定，“受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求承担修理、更换…减少价款或者报酬等违约责任”，这也不是被上诉人可以拒缴物业费的法定理由，且被上诉人常年拒缴物业费的行为反而已经构成了对合同的根本违约。上诉人与被上诉人签订的《武汉市物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力，上诉人已经按照合同约定履行对应的义务。被上诉人以房屋漏水拒交物业管理服务费，主观恶意违约，应当承担违约责任。依据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主也不得以此为由拒交物业管理服务费。被上诉人长年拒交物业管理费，打乱了上诉人的正常收费工作，构成严重违约，应当支付违约金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。石县梅辩称：我的房屋屋顶一直漏水，我已多次向三江物业公司反映，虽然该公司安排人进行了维修，但漏水问题一直未得到彻底解决，故我不应向三江物业公司交纳物业费。三江物业公司向一审法院起诉请求：1、石县梅支付三江物业公司物业费8888.4元；2、石县梅支付三江物业公司违约金2933.17元；3、石县梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年3月31日，三江物业公司与武汉市航天花园小区业主委员会签订《武汉市物业管理委托合同》，约定服务期限为2005年1月20日至2008年1月19日。此后，三江物业公司与该业委会又签订四份《武汉市物业管理服务合同》，服务期限截止2017年1月19日。该合同约定三江物业公司提供的物业管理服务包括以下内容：小区规划红线范围内，共有财产和公共事务的综合管理；物业共同部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共绿地和花草树木的绿化养护；业主户门以外的清洁卫生；业主户外以外所涉及公共区域的秩序维护和公共财产的看管；智能化系、电梯、水泵运行维护。物业服务收费标准为101栋-115栋5-7楼1.3元/月平方米，逾期交纳的，从逾期之日起按每日应交物业综合服务费的万分之五交纳滞纳金。石县梅认为其居住的顶楼房顶存在漏水问题，要求三江物业公司修理，其自2007年7月开始拒缴物业费，后三江物业公司将其诉至一审法院，一审法院于2015年5月26日作出（2015）鄂江汉巡民初字第00245号民事判决书，判令石县梅支付三江物业公司2007年7月至2014年9月的物业费18616元。石县梅在履行该判决义务后，继续拒缴物业费至今，截止2016年12月31日，石县梅累计欠缴物业管理费8888.4元。原告三江物业公司多次催收不得，遂诉至一审法院。一审法院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，业主有义务执行业主委员会作出的决定。三江物业公司与三江航天小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。该合同对三江航天小区业主具有普遍约束力，石县梅入住后即是小区业主之一，应当遵守该条款的规定，按照约定缴纳物业管理费，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。石县梅家中屋顶漏水，系建筑顶层防水质量问题，该部分属于建筑物共有部分，合同约定共有部分的维修、养护费用在1000元以内的，其费用在物业服务费中列支，超过1000元的维修项目并符合专项维修资金管理规定的可申请从专项维修资金中列支或由业主筹措解决。三江物业公司未举证证明其积极履行申请专项维修资金的义务，应承担一定的责任，关于其责任金额，可酌情认定为2000元为宜。石县梅在此金额范围内的抗辩，一审法院予以支持。石县梅主张车辆进入小区受阻，属于另一法律关系，应另案主张权利。对其其他抗辩，一审法院不予采纳。石县梅因物业服务存在瑕疵拒缴物业费，属于行使抗辩权行为，三江物业公司向其主张违约金责任，没有事实和法律依据，其该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、石县梅支付湖北三江航天物业有限公司物业管理费6888.4元；二、驳回湖北三江航天物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按此判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费48元，由湖北三江航天物业有限公司负担21元，石县梅负担27元（此款湖北三江航天物业有限公司已预付一审法院，石县梅应随同上述判决款项一并支付湖北三江航天物业有限公司）。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，且均未提交新的证据，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案中，三江物业公司与三江航天小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。合同签订后，双方均应依据约定履行各自的义务。石县梅入住三江航天小区，在享受了三江物业公司的物业管理服务后即应按合同约定向三江物业公司交纳物业管理费。因审理中石县梅未举证证实其向三江物业公司反映过家中屋顶漏水的情况，而三江物业公司也不认可石县梅曾向业主委员会或向其公司反映过该项情况，为此，石县梅以家中屋顶漏水至今未彻底得到解决为由拒绝向三江物业公司交纳物业管理费于法无据，故一审以石县梅家中屋顶漏水，系建筑顶层防水质量问题，该部分属于建筑物共有部分为由，并依据合同约定，在石县梅应交纳的物业管理费中酌定扣减2000元不妥，本院依法对此予以纠正。由于双方在《武汉市物业服务合同》中对违约责任进行了约定，而石县梅属于无正当理由拖欠物业管理费，故三江物业公司向石县梅主张违约金于法有据，为此，一审未予支持三江物业公司的这一请求不当，本院依法予以纠正。因审理中石县梅抗辩三江物业公司的物业服务存在瑕疵，并对抗辩的事实举证予以了证实，故本院在三江物业公司主张石县梅承担的违约金中酌定扣减1000元，即：石县梅应向三江物业公司支付逾期交纳物业管理费而产生的违约金1933.17元。综上所述，上诉人三江物业公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、石县梅于本判决生效之日起十日内向湖北三江航天物业有限公司支付物业管理费8888.4元；二、石县梅于本判决生效之日起十日内向湖北三江航天物业有限公司支付违约金1933.17元。一审减半收取案件受理费48元，由湖北三江航天物业有限公司负担21元，石县梅负担27元（此款湖北三江航天物业有限公司已预交，石县梅负担的27元在本判决生效之日起十日内支付给湖北三江航天物业有限公司）。二审案件受理费50元，由上诉人石县梅负担40元，湖北三江航天物业有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 肖 曼审判员 白 瑞审判员 张海鹏二〇一七年十月十一日书记员 熊 柳 来自