（2017）宁0502民初2028号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-28
案件名称
陈艳与宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
中卫市沙坡头区人民法院
所属地区
中卫市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈艳,宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0502民初2028号原告：陈艳，女，生于1971年8月14日，汉族，宁夏中卫市人，大学文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：朱玉成，宁夏辅德律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：马俊岭，系公司董事长。委托诉讼代理人：詹学军，男，生于1971年4月10日，汉族，宁夏中卫市人，大学文化，系该公司管理人员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。代理权限为一般代理。原告陈艳与被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱玉成，被告的委托代理人詹学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.依法判令被告协助原告办理位于中卫市沙坡头区应理南街沙坡头水镇XXXX、XXXX房屋的不动产权证书手续；2.判令被告立即向原告支付违约金27622.82元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系中卫市沙坡头区应理南街沙坡头水镇工程的开发商。2016年10月9日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》约定：原告购买被告位于中卫市沙坡头区应理南街沙坡头水镇XXXX、XXXX房屋各1套；原告向被告支付房屋总价款为2762282元；被告协助原告办理房屋权属登记手续，如被告逾期不能办理，应向原告按已付房屋价款支付1%的违约金等事项。原告已按照双方约定的方式向被告付清了购房款，被告于2016年10月9日向原告交付了房屋，却未能依约协助原告办理不动产权证书。后原告向被告催促无果。原告认为，被告违反了双方约定，应承担逾期办理的违约责任。原告向法庭提交以下证据证明其主张：1.企业信用信息公示报告1份（打印件），证明被告的前身是宁夏久远置业有限公司，于2015年7月7日将公司名称变更为现名称，被告是适格主体的事实；2-1.转让协议1份（原件），证明2014年12月26日，原告、第三人詹永东及被告三方签订转让协议，约定被告将沙坡头水镇项目XXXX房、XXXX房即涉案房屋二套抵付给第三人詹永东的工程款，房价按被告销售部确认的价格执行，詹永东将上述涉案房屋转让给原告，委托被告办理房屋相关手续，被告给原告暂办理了涉案二套房屋销售认购书，待工程完工、验收合格、决算完成，被告同原告签订购房合同的事实；2-2.”沙坡头水镇”商品房认购协议书2份（原件），证明（1）2014年12月26日，原告与被告签订”沙坡头水镇”商品房认购协议书约定，原告购买被告涉案房屋2套，房屋付款方式为（一次性）工程抵款+返租三年，沙坡头水镇项目XXXX房屋成交单价为12881.37元/㎡、XXXX房成交单价8568元/㎡；（2）该认购协议书已明确房屋面积为预测面积最终面积应当以实测结果为主；（3）被告工作人员在认购书上注明”验收合格、决算完成，办理购房合同”的事实；2-3、银行转账凭证、收条各1份（原件），证明原告于2014年12月27日通过银行转账向詹永东支付涉案二套房屋的全部转让款，詹永东于当日给原告出具收到涉案二套房屋全部转让款的收条的事实；2-4、《商品房买卖合同》2份（原件），证明（1）原、被告于2016年10月9日签订涉案二套房屋的《商品房买卖合同》；（2）合同约定其中XXXX房屋面积为99.25平方米、XXXX房屋建筑面积为173.18平方米，被告应当在2017年5月30日前交付涉案二套房屋；（3）合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后办理权属登记，由出卖人将提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不提出退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金的事实；2-5、《商铺委托经营管理合同》2份（原件），证明被告将涉案房屋已交付原告，原告与宁夏久远沙坡头水镇商业运营管理有限公司（简称久远公司）签订《商铺委托经营管理合同》2份，约定原告购买被告的涉案二套房屋委托久远公司经营，委托经营期限自2016年10月10日至2021年10月9日的事实；2-6、收条2份（原件），证明（1）2016年10月27日，詹永东收到被告抵项的工程款即原告购买被告的涉案二套房屋价款分别为1278476元、1483806元，詹永东并在给原告出具的收条中注明是顶房款，该收据是用于原告换取被告出具涉案房屋购房发票使用，其价款是按照原被告签订的认购协议书约定的房屋单价及商品房买卖合同约定的房屋实测面积计算，与原被告及第三方詹永东签订的《转让协议》约定詹永东将被告抵项其工程款的涉案二套房屋转让给原告和原被告为履行《转让协议》签订的涉案二套房屋《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》相互印证；（2）涉案二套房屋被告已交付原告，原告已按照被告要求提供了詹永东收到以涉案房屋抵项工程款的手续，被告应当依照合同约定协助原告办理涉案房屋权属登记手续，但被告至今拒不协助办理，应承担违约责任的事实。被告辩称：（1）原被告之间虽然签有三方转让协议，但三方转让协议是有前提条件的协议，现因三方转让的乙方对被告所做的工程没有验收、决算，根据三方转让协议第三条约定其购房合同无效；（2）现工程没有决算，虽然原告提供了购房合同，但原告提到的商品房认购协议书也是明确写明验收合格决算后办理购房合同，因为没有验收、结算就不可能产生实际的房屋交易金额，因此更不存在配合原告办证的条件。综上，被告和原告没有直接关系，被告没有义务给原告办理产权证。被告未向法庭提交证据证明其主张。原告答辩称，原告与被告及第三方就涉案房屋的抵顶转让签订转让协议，约定涉案房屋抵付第三方的工程款，并在被告的同意下，由第三方将涉案房屋转让给原告，该转让协议是三方的真实意思表示，系合法有效协议。协议第三条约定待乙方工程完工验收合格决算完成，甲方同丙方签订购房合同，甲方即本案的被告，丙方即本案的原告，该条款是原被告双方签订购房合同的前置条件，而不是被告不予协助办证的条件，现双方实际上已经签订了购房合同，即表明签订购房合同的条件已经成就或者已经用事实行为变更了协议的约定，原被告双方签订的购房合同合法有效，现原告已经按照三方的约定以及原被告签订的涉案房屋认购协议书、商品房买卖合同履行了付款义务，被告应当按照商品房买卖合同的约定协助办理产权证并承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告提交的证据1、证据2-1、2-2的证明效力本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据2-3系银行单位出具的书证及第三方詹永东给原告出具的书证，证据2-4系原告与被告签订的合同，证据2-5系原告与久远公司签订的合同，证据2-6系第三方詹永东给原告出具的书证，能够证明原告按照与被告的合同要求向第三方履行了支付房款义务，被告向原告履行了合同约定的交房义务，但尚未办理房屋不动产登记手续的事实，与本案有关联性，且能够相互印证，该证据具有证明效力。被告对原告提交的部分证据提出系原告与第三方詹永东之间经济往来关系，与被告无关的质证意见，经核：虽然其证据涉及第三方，但证据间的证明内容与原被告的陈述能相互印证，其证明的事实足以认定；被告虽然在庭后提出申请追加与第三方詹永东有关的中卫市广苑建筑安装工程有限责任公司作为第三人参加诉讼，而该第三方经审查因不是属于必须到庭参加诉讼的第三人才能查明事实的情形，故对被告的该意见本院不予采纳。本院依据以上确认的证据，结合双方当事人的陈述，经审理查明如下事实：被告系中卫市沙坡头区应理南街沙坡头水镇项目工程的开发建设单位。2016年10月9日，被告与原告签订《商品房买卖合同》二份，约定：原告购买被告位于中卫市沙坡头区应理南街沙坡头水镇第XXXX号、XXXX号房屋各1套；其中XXXX号房屋建筑面积为99.25平方米、XXXX号房屋建筑面积为173.18平方米，最终面积以中卫市测绘中心实测面积为准；原告向被告支付的房屋价款按照建筑面积计算，房屋交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照产权登记面积为准，单价不变，据实结算的方式进行处理；付款方式及期限为一次性付款；房屋交付期限均为被告应当在2017年5月30日前交付涉案二套房屋；关于产权登记的约定为被告应当在商品房交付后，将办理权属需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋权属登记手续，如因出卖人被告的责任，买受人原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如原告不提出退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金；双方还约定了其他权利义务等事项。原告按照双方约定的方式付清了购房总价款2762282元，被告于2016年10月9日向原告交付房屋。同日，原告（甲方）与久远公司（乙方）签订关于两套房屋的《商铺委托经营管理合同》2份，合同约定：原告将所购买被告的涉案二套房屋委托乙方统一招租经营管理；委托经营期限均为自2016年10月10日至2021年10月9日；其中商铺经营收益权约定乙方一次性向原告支付前三年的租金，XXXX号房屋租金合计225613元、XXXX号房屋租金合计261848元，委托经营前三年期满后，第四、第五年的实际收租金数额90%给予甲方，剩余10%作为运营管理费给予乙方等事项。但现在房屋虽然交付原告委托租赁经营管理使用，被告却至今尚未依约协助原告办理房屋不动产权证书手续。为此，原告起诉本院。另查明，2014年12月26日，原告、詹永东及被告三方签订《转让协议》一份，约定：根据被告与詹永东于2014年8月20日签订的沙坡头水镇室外工程合同约定，被告将沙坡头水镇项目XXXX号房、XXXX号房即涉案房屋二套抵付给詹永东的工程款，房价按被告销售部确认的价格执行；现詹永东将上述涉案房屋转让给原告，委托被告给予办理房屋相关手续；被告根据詹永东要求给原告暂办理了涉案二套房屋销售认购书，待詹永东工程完工、验收合格、决算完成，被告同原告签订购房合同；被告同詹永东的所有委托人签订的购房合同，总房款同工程决算款差额由被告与詹永东双方多退少补。同日，原告与被告签订《”沙坡头水镇”商品房认购协议书》两份，约定：原告购买被告涉案沙坡头水镇项目房屋2套；房屋付款方式为（一次性）工程抵款+返租三年，其中XXXX房屋成交单价为12881.37元/㎡、XXXX号房成交单价为8568元/㎡；按照房屋面积计算的房屋成交总价分别为其中XXXX号房为1264178元、XXXX号房为1503341元；该认购协议书约定的房屋面积为预测面积，最终面积应当以相关政府部门实测面积为准；本协议书约定的成交单价为最终签订《商品房买卖合同》之单价，此单价不可更改；另外被告工作人员在认购书上注明”验收合格、决算完成，办理购房合同”等事项。2014年12月27日，原告按照约定通过银行转款方式向詹永东支付两套营业房的房款合计2100000元。2016年10月27日，詹永东的工程完工、验收合格、决算完成，被告同原告按约签订《商品房买卖合同》后，原告找詹永东给原告出具收到原告支付全部房款的收条2份，内容分别为：”今收到宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司工程款壹佰贰拾柒万捌仟肆佰柒拾陆元整、（￥1278476.00元）、（顶房）、收款人詹永东”和”今收到宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司工程款壹佰肆拾捌万叁仟捌佰零陆元整、（￥1483806.00元）、（顶房）、收款人詹永东”本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。原告被告及詹永东三方于2014年12月26日就涉案的沙坡头水镇项目XXXX号房、XXXX号房屋的抵顶转让签订《转让协议》和原告与被告签订《”沙坡头水镇”商品房认购协议书》两份以及被告与原告于2016年10月9日签订《商品房买卖合同》二份，属其真实意思表示，合法有效。本案双方当事人争议的焦点是（一）本案是否具备合同约定被告为原告办理房屋不动产手续的条件；（二）被告是否承担逾期办理房屋不动产手续的违约责任。关于焦点（一），原告与被告及第三方签订《转让协议》及原告与被告依据《转让协议》约定而签订的两份《”沙坡头水镇”商品房认购协议书》虽然均约定待第三方工程完工、验收合格、决算完成，原被告签订购房合同，但现原被告双方实际上已经签订了购房合同即是被告与原告于2016年10月9日签订《商品房买卖合同》二份，即表明签订购房合同的条件已经成就；而且被告于2016年10月9日向原告交付房屋，同日，原告与久远公司签订关于两套房屋的《商铺委托经营管理合同》2份，又或是已经用房屋实际使用的事实行为表明签订购房合同、办理房屋不动产手续的条件已经成就。原被告双方签订的《商品房买卖合同》四十五条关于产权登记，约定了被告协助原告办理房屋的不动产权属登记需要提供的资料备案手续义务，现原告已经按照三方的约定以及原被告双方签订涉案房屋的认购协议书商品房买卖合同的约定履行了房屋的付款义务，被告应当按照商品房买卖合同的约定履行协助原告办理房屋不动产产权证手续的相关辅助义务，因此依法应当承担相应的民事责任。对原告起诉要求被告协助原告办理位于中卫市沙坡头区应理南街沙坡头水镇第XXXX号、XXXX号房屋的不动产权证书手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称被告和原告没有直接关系，被告没有义务给原告办理产权证的意见，其理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点（二），本案中，被告与原告签订的二份《商品房买卖合同》约定被告应当在商品房交付后，将办理权属需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋权属登记手续，如因出卖人被告的责任，买受人原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如原告不提出退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因此被告应当承担违约责任；但是，双方合同中没有明确约定办理的期限，现原告主张被告履行协助办理房屋不动产权属登记义务，应当给予被告合理的履行时间，因被告尚在协助办理的期间正在履行过程中，不能确定违约责任起算时间，被告依法可以不向原告支付违约金。故对原告要求被告立即向原告支付违约金27622.82元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民合同法》第四十四条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司于判决生效后30日内协助原告陈艳办理沙坡头水镇第XXXX号、第XXXX号房屋的不动产权证书手续；二、驳回原告陈艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费692元，减半收取计346元，由原告陈艳负担300元，被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数回族代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员宋建喜二○一七年十月十一日书记员钟天敏 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