（2016）皖1622民初5281号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2018-07-19
案件名称
蔡瑞猛、唐洪艳等与安徽腾巍置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
蒙城县人民法院
所属地区
蒙城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡瑞猛,唐洪艳,安徽腾巍置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1622民初5281号原告（反诉被告）：蔡瑞猛，男，1969年3月12日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区，原告（反诉被告）：唐洪艳，女，1973年3月10日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区，被告（反诉原告）：安徽腾巍置业有限公司，住所地安徽省蒙城县逍遥北路28号，统一社会信用代码913416220597072543。（以下简称腾巍公司）法定代表人：杨亚涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王闯，安徽淮中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。蔡瑞猛、唐洪艳诉腾巍公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡瑞猛、唐洪艳向本院提出诉讼请求：事实与理由：2014年3月20日，原告就购买位于天御一品5#1层102号房与被告签订了商品房买卖合同。付款方式为按揭方式付清房款，合同第八条约定：被告于2015年10月31日前把商品房交付给原告，合同第九条规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除事同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中，原告认为：被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损失了原告的利益，特诉至法院。对被告提出反诉，原告认为不粗怎奈逾期付款，更不承担逾期付款责任公司辩称并反诉称：被答辩人诉请已超诉讼时效。被答辩人未按照合同第六条约定履行付款义务，应按照合同第七条约定，向答辩人支付逾期支付房款的违约金。即使存在违约情况，鉴于被答辩人已收房使用，且违约金过高，应予以调整减少。被答辩人收房后，对涉案房屋进行使用及收益，且无证据证明其实际损失；即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了被答辩人的可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。且计算日期应以被答辩人收房时为止，被答辩人存在违约，答辩人在约定时间将房屋交付被答辩人使用，并无违约；且双方违约金比例过高，应予以调整。请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。被反诉人赔偿反诉人75600元。本案诉讼费由被反诉人承担。被反诉人诉反诉人商品房买卖合同纠纷一案，已起诉至蒙城县人民法院。根据合同第六、七条规定，被反诉人已违约，并应向反诉人支付违约金。现反诉至贵处，望查明事实，判如所求。当当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年3月27日蔡瑞猛、唐洪艳与腾巍公司签订商品房买卖合同，以1799999元的价格购买腾巍公司开发的天御一品第5#102号房，合同第六条约定：买受人须在合同签约日付清首付款1080999元，逾期按应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日支付万分之二违约金。蔡瑞猛、唐洪艳付款时间款项分别为2014年3月18日支付15万元，2014年6月23日支付45万元，2014年10月21日支付480999元。合同第八条约定交房时间为2015年10月31日前，逾期交房，出卖人向买受人按日支付已交付房价款万分之二的违约金。实际交房时间为2017年1月20日。逾期交房446天。逾期交房违约金160559.9元。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。腾巍公司未按照合同约定时间将通过综合验收合格并取得竣工验收备案表的房屋交付两原告，构成违约。两原告诉称腾巍公司应支付逾期交房违约金，合法部分160559.9元予以支持。两原告未按照合同约定支付购房款，亦构成违约。综上所述：两原告诉称腾巍公司应支付逾期交房违约金，合法部分160559.9元予以支持。腾巍公司反诉要求两原告承担逾期付款违约金合理合法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、安徽腾巍置业有限公司于本判生效后五日内支付蔡瑞猛、唐洪艳逾期交房违约金160559.9元。二、蔡瑞猛、唐洪艳于本判决生效后五日内支付安徽腾巍置业有限公司逾期付款期间的违约金（其中从2014年3月27日至2014年6月23日的违约金按本金1080999元-150000元=930999元计算，从2014年6月24日至2014年10月21日的违约金按本金930999元-450000元=480999元计算，上述违约金均按日万分之二计算）。三、驳回蔡瑞猛、唐洪艳其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，由安徽腾巍置业有限公司负担。反诉案件受理费845元，由蔡瑞猛、唐洪艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 王雪艳审 判 员 刘素云人民陪审员 刘士林二〇一七年十月十一日书 记 员 贾桃桃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 百度搜索“”