（2017）闽民申1100号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2018-01-23
案件名称
张青峰、福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
张青峰,福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017)闽民申1100号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张青峰，男，1972年6月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司，住所地福建省福州市台江区五一中路132号轻工厂房第五层504室。负责人：黄雅琴，该公司经理。再审申请人张青峰与被申请人福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司（以下简称榕诚鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民终3315号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张青峰申请再审请求：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，再审本案。事实和理由：（一）二审法院虽然组成合议庭审理本案，但庭审时只有一名法官出庭进行法庭调查，其他合议庭成员未参加，违反法律规定，导致案件事实认定不清。（二）二审判决认定事实错误。1.榕诚鑫公司未通过招投标程序被选定为前期物业服务企业，应依法进行处罚。2.张青峰从未拒绝缴纳物业服务费，只是要求确认收费的合法性，并在政府主管部门监管下的物业服务收费，对服务不到位的要减免收费。3.榕诚鑫公司存在违法经营、无证收费的情形，榕诚鑫公司未经年审，也没有在福州市仓山区房管局备案和接受监督管理，而且该公司从未提供物业管理资质证书证明其存在物业服务资质。因此榕诚鑫公司与张青峰间的《前期物业管理服务协议》因订立合同的形式和内容均违法而致合同无效。4.榕诚鑫公司未举证证明其已按合同约定提供物业服务，应承担举证不能的不利后果。因榕诚鑫公司未履行合同义务，张青峰有先履行抗辩权，可以拒绝支付物业服务费用。5.榕诚鑫公司的收费标准没有法定依据。（三）二审判决适用法律错误。榕诚鑫公司没有证据证明张青峰欠缴物业服务费用的金额，且其未证明已经过催缴或者由业主大会进行催缴，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，榕诚鑫公司未经催缴程序即提起本案诉讼，应驳回其起诉。本院经审查认为，根据国务院《物业管理条例》第五十七条”违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”、第六十条”违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”的规定，即便建设单位未通过招投标方式选定前期物业服务公司以及物业服务公司未取得资质证书或资质不符合物业管理条件的，应承担行政处罚责任，并不导致物业服务合同无效，因此榕诚鑫公司与张青峰签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反有关法律效力性强制性规定，应属有效合同，二审判决对此认定并无不当，张青峰主张合同无效及合同约定的收费标准没有依据均缺乏依据，本院不予采信。根据《前期物业管理服务协议》的约定，榕诚鑫公司负有依约提供物业服务的义务，张青峰则应缴纳相应的物业服务费。张青峰所在小区住宅物业费每月每平方米0.85元，张青峰房屋面积为92.1平方米，榕诚鑫公司主张张青峰自2013年1月1日起即未缴纳物业服务费，张青峰未提交证据反驳榕诚鑫公司的主张，故二审判决认定张青峰应承担自2013年1月1日起至2014年12月31日的物业费用1878.72元并无不当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，张青峰不能以榕诚鑫公司未履行或者未完全履行物业服务合同约定为由拒绝缴纳物业服务费，张青峰主张其可依据先履行抗辩权不支付物业服务费用缺乏依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，榕诚鑫公司在张青峰未及时履行缴纳物业服务费用的合同义务时有权直接请求张青峰承担缴费义务，张青峰主张应以物业服务企业催告或业主委员会催告行为作为榕诚鑫公司提起诉讼的前置程序缺乏依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款”第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”的规定，二审法院通过询问双方当事人后作出判决未违反法律规定，张青峰主张二审法院未组织全体成员参加庭审，程序违法没有法律依据，本院不予采信。综上，张青峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张青峰的再审申请。审判长 陈 敏审判员 李春敏审判员 陈乐思二〇一七年十月十一日书记员 张天栋 微信公众号“”