（2017）湘0121民初3671号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-08
案件名称
湖南谋信物业服务有限公司与陈浩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南谋信物业服务有限公司,陈浩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初3671号原告湖南谋信物业服务有限公司，住所地：长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦1304。法定代表人杨唱，执行董事。委托代理人李高翔，湖南通程律师事务所律师。被告陈浩，男，1986年10月10日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人陈礼，男，1958年1月12日出生，汉族，住湖南省长沙县，系被告之父。原告湖南谋信物业服务有限公司（以下简称谋信物业公司）与被告陈浩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1、被告支付原告物业管理费13554元；2、被告支付滞纳金、违约金5000元（请求计算至判决履行完毕之日止）；3、由被告承担全部诉讼费用。被告答辩要点：1、原告未尽到应尽的物业管理责任，小区存在房屋质量问题未处理，故不愿交纳物业费；2、原告与被告未签订物业服务合同，对谋信物业公司不予认可；3、违约金、滞纳金也不应由被告承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、陈浩系长沙县星沙街道卧龙居国际村1栋3单元206号房的业主，房屋的建筑面积为124.98平方米，房屋系小高层，已入住。2、长沙县星沙街道卧龙居国际村系长沙统力兴业房地产开发有限公司开发的楼盘。该公司聘请前期物业服务公司为长沙经济技术开发区松柏物业管理有限公司（以下简称松柏物业公司）。该楼盘交房后，松柏物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》。2009年7月，松柏物业公司撤出该小区，未再为该小区提供物业管理服务。3、2009年9月1日，长沙统力兴业房地产开发有限公司（甲方）与长沙顺美物业管理有限公司（乙方，以下简称顺美物业公司）签订了《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》，约定由顺美公司为卧龙居国际村提供物业服务，服务期限从2009年9月1日起至业主委员会成立止，物业服务费按每月每平方米建筑面积1元计算，每月十五日之前交纳当月物业管理费。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金。原告有维护公共治安秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防巡视（不包括含人身财产的保险保管责任）等义务。对因房屋质量问题的维修，合同第十六条有约定，委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，在保修期内由开发商负责，乙方协助处理。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同履行期间，顺美物业公司的名称于2016年8月17日变更为谋信物业公司（即本案原告）。4、被告认可算至2017年6月30日止，其未缴纳的物业服务费为13554元（124.35平方米×1元/月/平方米×109个月）。5、该小区至今未成立业主委员会。二、双方当事人有争议的事实1、《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》是否有效。原告认为，顺美物业公司与开发商签订的该合同有效，该小区至今未成立业主委员会，在小区实际交房后，物业公司无法与单个业主签订前期物业管理委托合同，但业主以自身行为接受了物业公司的物业服务，默认了顺美物业公司与开发商的前期物业管理委托合同，后顺美物业公司变更为谋信物业公司，合同有效且效力及于原告。被告认为，该合同无效，不对其发生法律效力。本院认为，在松柏物业公司撤出涉案小区后，因小区至今未成立业主委员会，长沙统力兴业房地产开发有限公司为全体业主的利益考虑，与顺美物业公司签订《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》，委托顺美物业公司为小区提供物业服务，该行为并无不当。《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同效力及于小区内全体业主。后顺美物业公司的名称虽变更为谋信物业公司，但不影响合同的效力。2、被告是否应当支付物业服务费。原告认为，因合同有效，原告也履行了物业服务义务，被告应按合同支付物业管理费，如被告逾期缴纳，理应按合同支付相应滞纳金。被告认为，在开发商与物业公司先行赔偿其房屋质量损失后，才愿意支付物业费，但不会支付滞纳金。本院认为，《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》合法有效。现原告为小区提供了相应的物业管理服务，被告作为小区业主，也享受了相应服务，故理应按约定履行缴纳物业费的义务。判决的理由与结果本院认为，长沙统力兴业房地产开发有限公司与顺美物业公司签订的《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》合法有效。该合同效力及于小区内全体业主。后顺美物业公司的名称虽变更为谋信物业公司，但不影响合同的效力。现原告为小区提供了相应的物业管理服务，被告理应及时缴纳算至2017年6月30日止的物业服务费13554元。但根据本案查明该小区的相关事实，原告在实施物业服务过程中确实存在重大瑕疵，小区业主曾多次集体向有关部门投诉，因此，考虑小区的实际状况，本院酌情认定物业管理费按七折予以缴纳，即由被告支付原告物业服务费9488元，剩余物业服务费及原告主张的滞纳金、违约金，均由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告陈浩在本判决生效后五日内支付原告湖南谋信物业服务有限公司物业服务费9488元；驳回原告湖南谋信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费264元，减半收取132元，由被告陈浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 邓 翠二〇一七年十月十一日法官助理 邓超兰书 记 员 黄立康附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：