（2017）吉06民终598号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-10-31
案件名称
徐雪松与白山市广泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白山市中级人民法院
所属地区
吉林省白山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐雪松,白山市广泽房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终598号上诉人(原审原告)：徐雪松，女，1972年6月17日生，汉族，白山市卫生和计划生育委员会职员，住吉林省白山市浑江区红旗街。委托代理人：刘毅，吉林修然律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：吉林省白山市浑江区浑江大街***号。法定代表人：张丽红，总经理。委托代理人：焦立臣，吉林浩祥律师事务所律师。上诉人徐雪松因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院(2016)吉0602民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐雪松原审提出诉讼请求：1、解除徐雪松与白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）签订的《内部认购协议书》，返还徐雪松支付的房款354425元和车库款137200元；2、自2013年12月10日起至房款354425元和车库款137200元全部返还之日止，广泽公司按同期银行贷款利率给付利息。事实和理由：2013年12月10日，徐雪松与广泽公司签订《内部认购协议书》，徐雪松购买广泽公司开发建设的广泽兰亭小区G3号1单元1202室，建筑面积为93.33平方米；K7组26号车库，建筑面积为30.99平方米。徐雪松向广泽公司支付房款354425元和车库款137200元，协议约定房屋、车库交付时间为2014年12月31日，但广泽公司至今未向徐雪松交付房屋。而且，广泽公司在购房者不知情的情况下，私自修改广泽兰亭住宅小区规划，导致小区容积率超标，小区楼与楼间距、楼房举架、楼房选材、公摊面积、小区配套设施、水系景观、绿化面积等施工与规划设计、售楼前期宣传严重不符。徐雪松自2015年初就广泽公司未按期交房和小区建设存在的诸多问题与其他购房户一起多次找广泽公司协商解决，也多次向信访局、住建局等主管部门反映，但至今未能解决问题。广泽公司原审辩称，1、广泽公司开发建设的兰亭小区房屋、车库与当时销售宣传时的资料相符，不存在违约行为;2、该房屋、车库于2015年10月经竣工验收合格，达到交付使用的条件，并且于2015年12月25日以双方约定的登报方式向徐雪松告知接收房屋及车库，但徐雪松无正当理由至今拒绝接收，导致不利后果应由徐雪松自行承担。徐雪松购买的房屋及车库根本不存在徐雪松所述的任何违约行为，房屋及车库已经达到使用的条件；3、徐雪松主张解除合同于法无据，与事实不符。合同的解除有约定解除和法定解除两种，徐雪松既无约定解除的情节，也不符合法定解除的情节，且超过一年的除斥期间。综上，徐雪松与广泽公司之间签订的《内部认购协议书》是双方真实意思表示，合法有效。原审法院经审理查明：2013年，广泽公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，对正在开发建设的白山市广泽兰亭小区楼房与车库进行预售，并向社会发布广告宣传，广告主要内容为“广泽兰亭小区系高端住宅小区，拥有皇家级园林景观，整个景观由一水、四园、五院构成等等。”2013年12月10日，徐雪松与广泽公司签订了《内部认购协议书》及《车库内部认购协议书》，购买了白山市广泽兰亭小区G3号楼1单元1202室及K7组26号车库，楼房面积为93.33平方米，车库面积为30.99平方米。协议约定：“房屋单价为每平方米3797.55元，总金额为354425元，房屋交付时间为2014年12月31日；车库单价为每平方米4427.23元，总金额为137200元，车库交付时间为2014年12月31日前。”协议签订的当日，徐雪松向广泽公司交纳了全额房款354425元和全额车库款137200元。经申请，广泽公司于2015年1月31日取得了《商品房预售许可证》。2015年10月14日，白山市广泽兰亭小区工程竣工，并验收合格。2015年12月25日，广泽公司在长白山日报发布公告，通知徐雪松及其他购房者于2015年10月30日开始办理入户手续。同时，广泽公司电话通知徐雪松办理入户手续。广泽公司未能在双方约定的时间（2014年12月31日）向徐雪松交付房屋及车库。之后，徐雪松及其他购房者以广泽公司存在多处违约为由，多次找广泽公司进行交涉，并到政府相关部门上访，至今未办理房屋及车库入户手续。原审法院认为：广泽公司与徐雪松签订的《内部认购协议书》及《车库内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予保护。关于广泽公司延期交付房屋的问题。经查，徐雪松在双方约定的交付房屋之日（2014年12月31日）起一年内，没有行使解除权，其要求解除双方协议的权利已消灭。关于广泽公司售楼广告与小区实际状况不符的问题。经查，徐雪松称“广泽公司私自修改住宅小区规划，导致小区容积率、水系景观、绿化面积等与售楼宣传严重不符。”故要求解除双方协议。而广泽公司的上述违约情形并不是导致合同解除的必要条件。如果广泽公司的违约，给徐雪松造成损失，徐雪松可另寻其他救济途径解决。综上所述，徐雪松要求解除合同、返还房款及支付利息的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，原审法院判决：“驳回徐雪松的诉讼请求。案件受理费8674元，减半收取4337元，由徐雪松负担。”徐雪松上诉主张：撤销白山市浑江区人民法院(2016)吉0602民初1848号民事判决。判令解除徐雪松与广泽公司签订的《内部认购协议书》，返还徐雪松支付的房款3542500元和车库款137200元。广泽公司按同期银行贷款利率给付房款35442500元和车库款137200元自2013年12月10日起至房款、车库款全部返还之日止期间的利息。一、二审全部诉讼费由广泽公司承担。广泽公司答辩认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。二审查明：广泽公司对于徐雪松购买的本案所涉广泽兰亭小区K7组26号车库至今未取得商品房预售许可证明。其他事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：2013年12月10日，徐雪松与与广泽公司签订《内部认购协议书》，购买广泽公司开发建设的广泽兰亭G3号楼1单元1202室，是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的合同义务。广泽公司在对涉案的广泽兰亭进行了主要内容为“广泽兰亭小区系高端住宅小区，拥有皇家级园林景观，整个景观由一水、四园、五院构成等等。”的宣传。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，广泽公司主张其制作、散发的宣传内容为要约邀请，然而根据一般生活经验常识，购房属于特别重大的生活支出，购房人在做购房决定时，除了考虑满足居住的基本需求外，房屋结构、房屋价格、园区环境、配套设施等均是影响购房人做出购买决定的重要因素，对于普遍不具备专业知识的购房人而言，其对于以上方面的了解，多是基于开发商的销售广告和宣传资料，而广泽公司向徐雪松发放的宣传资料中的白山广泽兰亭住宅项目园林景观总平面图中对其前述宣传内容具体确定，足以对购房人徐雪松作出购买案涉商品房的决策产生重大影响，该宣传内容应当视为要约，属于合同内容的一部分，双方均应信守履行。广泽公司称现广泽兰亭小区状态与销售宣传内容存在不同系因小区分为一期工程和二期工程，而广泽兰亭项目的建设尚未全部完成。徐雪松对此不认可，广泽公司亦未提供证据证实其对于广泽兰亭项目分期建设及各分期时段所应建设的内容、一期工程结束时不能达到销售时宣传内容所描述的状态已向徐雪松进行了说明，故本院对广泽公司的此项辩解意见不予采纳。广泽公司向徐雪松交付的房屋不符合合同约定，徐雪松主张解除《内部认购协议书》于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，广泽公司应返还354425元的购房款。徐雪松要求广泽公司赔偿其自2013年12月10日起至，其交付购房款返还之日止的利息损失的诉讼请求亦于法有据，本院予以支持。2013年12月10日，徐雪松与与广泽公司签订的《车库内部认购协议书》，购买广泽公司开发建设的广泽兰亭小区K7组26号车库。因广泽公司至今尚未取得该车库的预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，徐雪松与广泽公司签订的《车库内部认购协议书》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，广泽公司应返还徐雪松购买车库的价款137200元。广泽公司未取得商品房预售许可证明导致合同被认定无效，广泽公司对此有过错。徐雪松要求广泽公司赔偿其自2013年12月10日起至购买车库的价款返还之日止的利息损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销吉林省白山市浑江区人民法院(2016)吉0602民初1848号民事判决；二、解除徐雪松与白山市广泽房地产开发有限公司于2013年12月10日签订的关于广泽兰亭G3号楼1单元1202室的《内部认购协议书》。白山市广泽房地产开发有限公司返还徐雪松购房款354425元，并自2013年12月10日起至购房款返还完毕之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利向徐雪松支付利息；三、徐雪松与白山市广泽房地产开发有限公司于2013年12月10日签订的关于广泽兰亭小区K7组26号库《车库内部认购协议书》无效。白山市广泽房地产开发有限公司返还徐雪松购买车库价款137200元，并自2013年12月10日起至购房款返还完毕之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利向徐雪松支付利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4337元，二审案件受理费8674元，财产保全费3478.13元，由被上诉人白山市广泽房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱瑛华代理审判员 郭惠靖代理审判员 兆艳红二〇一七年十月十一日书 记 员 李 勇 微信公众号“”