（2017）津02民终4580号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-04
案件名称
黄金堂、张景程房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄金堂,张景程,天津金昆房地产投资咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终4580号上诉人（原审被告）：黄金堂，男，1946年8月22日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：谢忠锋，天津泓谟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉洪，天津华琛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张景程，男，1977年7月10日出生，汉族，住天津市河西区。原审第三人：天津金昆房地产投资咨询有限公司，住所地天津市河东区中环线东兴立交桥旁第博雅园5-101。法定代表人：孙彦博，总经理。上诉人黄金堂因与被上诉人张景程、原审第三人天津金昆房地产投资咨询有限公司（以下简称金昆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄金堂及委托诉讼代理人陈玉洪，被上诉人张景程，到庭参加诉讼。原审第三人金昆公司，经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金堂上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判上诉人不赔偿违约金、中介费以及经济损失，或发回重审。事实和理由：2016年8月27日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖（置换）合同》，约定上诉人将涉案房屋出卖予被上诉人，房屋的性质为公产房，由上诉人负责将房屋由公产房变更为私产房，过户费用由被上诉人承担。2016年9月，上诉人依约到房管局办理公产房变更为私产房手续。2016年10月14日，产权变更办理完毕，上诉人取回产权证，并于当日通知被上诉人办理手续，被上诉人拒绝办理。上诉人从2016年8月27日至2017年2月8日前一直要求履行合同，但被上诉人未向上诉人支付房屋变更产权费用，也未支付首付款，被上诉人的违约行为非常明显。一审判决关于房屋现价值1700000元之认定属于事实不清，直接以前述价格支持被上诉人关于房屋差价损失的诉请属于显失公平，既支持经济损失诉请又支持违约金诉请属于适用法律错误。张景程辩称，驳回上诉，维持原判。事实和理由：本案是上诉人违约，被上诉人并未违约，《房屋买卖（置换）合同》写明被上诉人办理公积金贷款，但是上诉人在签订合同后不到3天的时间就要求被上诉人给付房款，并要求涨价，被上诉人没有同意，于是上诉人就要求解除合同，双方就开始进行诉讼，而且因为上诉人不配合，被上诉人的公积金贷款手续也无法办理。金昆公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。张景程向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告赔偿原告违约金60000元、中介费10000元、经济损失500000元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告及第三人金昆公司于2016年8月27日签订《房屋买卖（置换）合同》（编号：0003497），约定：“售房人黄金堂（甲方），购房人张景程（乙方），居间方金昆公司（丙方）。房屋坐落：天津市河西区珠江道同江里室，所有权人为黄金堂，该房屋成交价为1200000元，乙方于2016年8月27日交付40000元给甲方作为定金，该笔定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，乙方选择贷款方式购买该房屋。乙方承担房屋信息服务费10000元。甲乙双方按照有关部门的规定，准备好相关证件及资料，准备齐全后通知丙方，丙方在接到甲乙双方的通知后3个工作日内，启动办理该房屋的过户（及贷款）手续。”同时，合同在违约责任方面约定：“违约方向守约方支付该房屋成交价格的5%作为违约金，并由违约方承担已经产生的信息服务费等一切费用。”合同签订后，原告依约支付了定金40000元。此后被告要求原告变更合同履行方式，先行支付部分房款用于被告购买房屋，双方协商未果。后被告先后三次致函原告要求解除《房屋买卖（置换）合同》，并于2016年10月31日起诉原告要求解除《房屋买卖（置换）合同》并不再返还原告定金。法院经审理作出（2016）津0103民初10362号民事判决书，判决驳回被告的全部诉讼请求，各方均未上诉，故该判决已发生法律效力。庭审中，被告表示同意解除《房屋买卖（置换）合同》，且原、被告双方均认可涉案房屋现价值1700000元。一审法院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效。双方均应依照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以变更合同。原告与被告就变更合同履行方式、先行支付部分房款等事宜未能协商一致，故不应视为双方对合同有关内容进行了变更，双方均应依合同约定继续履行各自的义务。在此情形下，被告向原告发送信函并对原告提起民事诉讼，要求解除《房屋买卖（置换）合同》，明确表示不再履行该合同的行为应属违约，被告应按照合同约定及法律规定承担相应的违约责任。因此，对原告的全部诉讼请求，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决：一、解除原告与被告于2016年8月27日签订的《房屋买卖（置换）合同》（编号：0003497）；二、被告自本判决生效之日起十日内给付原告违约金60000元；三、被告自本判决生效之日起十日内给付原告房屋信息服务费10000元；四、被告自本判决生效之日起三十日内赔偿原告经济损失500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，减半收取4750元，由被告负担；保全费3370元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人在二审中提交的证据均不足以证明上诉人与被上诉人就变更《房屋买卖（置换）合同》的履行方式达成一致意见，故均不予采信。被上诉人在二审中提交的证据与本案不具有关联性，故亦不予采信。二审中，上诉人申请对于涉案房屋的价格进行鉴定。本院依法委托中同华房地产土地评估有限公司对于涉案房屋在2016年10月31日的房屋价值进行评估。该公司作出中同华估字（2017）379号《房地产估价报告》，估价结论为委估房地产在价值时点的市场价值总额为人民币1576400元。经质证，上诉人认为一是按照《天津市房地产估价技术总监管理办法》的规定，前述《房地产估价报告》存在瑕疵，二是涉案房屋评估价格过高，与事实不符。被上诉人对《房地产估价报告》没有意见。原审第三人金昆公司没有领取该估价报告。中同华房地产土地评估有限公司对于上诉人的质证意见进行了书面回复，上诉人不认可该公司的书面回复意见，并申请该公司出庭接受质询。该公司再次以书面形式对于上诉人的意见进行了回复。本院经质证认为，中同华估字（2017）379号《房地产估价报告》具有《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条规定的内容，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，认定其证明力。本院二审经审理查明，涉案房屋在2016年10月31日的市场价值总额为人民币1576400元。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人是否违约并承担责任是本案的争议焦点。对于该问题应以涉案《房屋买卖（置换）合同》的条款内容、上诉人与被上诉人的实际履行情况以及相关法律规定为依据予以评判。其一、《房屋买卖（置换）合同》第四条“付款约定”为“乙方（被上诉人）于2016年8月27日交付人民币肆万元整给甲方（上诉人）作为定金，该笔定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款；乙方选择贷款方式购买房屋，乙方定于／年／月／日之前准备好全款及相关费用（乙方若贷款购房，按约定准备好首付款及相关费用），根据乙方付款方式的不同，根据该房屋产权性质的不同，甲乙双方按照有关部门的规定，准备好相关证件及资料，准备齐全后通知丙方，丙方在接到甲乙双方的通知后3个工作日内，启动办理该房屋的过户（及贷款手续）”，据此，合同中并无关于被上诉人何时交纳首付款及办理贷款手续的明确日期约定。另，《房屋买卖（置换）合同》第六条“违约责任”约定“5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，……，均由违约方向守约方支付合同第二条确定的房屋实际成交价格的5%作为违约金（违约金不足壹万元按壹万元计），并由违约方承担已经产生的信息服务费、代办费、评估费、担保费、过户费等一切费用”。其二、经两审审理查明，被上诉人依约支付了定金40000元，此后上诉人要求变更合同履行方式，双方协商未果。再后上诉人先后三次致函被上诉人要求解除《房屋买卖（置换）合同》，并于2016年10月31日起诉被上诉人要求解除《房屋买卖（置换）合同》并不再返还定金。法院经审理作出（2016）津0103民初10362号民事判决书，判决驳回上诉人的全部诉讼请求，该判决已发生法律效力。后被上诉人作为原告提起另案诉讼，再后提起本案诉讼。根据前述“其一”之内容、以及《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款等相关法律规定，并结合经审理查明的案件事实，可以认定上诉人违约并应承担责任。经查，上诉人、被上诉人对于违约金以及中介费数额均无异议，而是对于应由何方承担各持己见。那么，依前所述，应由上诉人给付被上诉人违约金60000元、房屋信息服务费10000元。关于经济损失数额，上诉人的上诉理由之一为“一审判决关于房屋现价值1700000元之认定属于事实不清”，本院根据上诉人的申请依法委托评估，估价结论为委估房地产在价值时点的市场价值总额为人民币1576400元，应以该数额作为计算经济损失数额的依据，进而上诉人需赔偿被上诉人经济损失1576400－1200000=376400元。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院判决经济损失数额有误，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2017）津0103民初3194号民事判决第一、二、三项；二、变更天津市河西区人民法院（2017）津0103民初3194号民事判决第四项为：上诉人黄金堂自本判决生效之日起三十日内赔偿被上诉人张景程经济损失人民币376400元；三、驳回上诉人黄金堂的上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4750元、保全费3370元，由上诉人黄金堂负担8120元。二审案件受理费9500元、鉴定费2000元，由上诉人黄金堂负担11500元。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣审 判 员 王 新代理审判员 李 敏二〇一七年十月十一日书 记 员 张新进 微信公众号“”