（2017）粤06民终6367号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2018-07-17

案件名称

魏德超、熊群莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

魏德超,熊群莲,杨炯

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终6367号上诉人（原审被告）：魏德超，男，1967年5月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上诉人（原审被告）：熊群莲，女，1972年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被上诉人（原审原告）：杨炯，男，1987年6月29日出生，汉族，住广西壮族自治区兴业县。委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱昌亮，广东容桂律师事务所律师。上诉人魏德超、熊群莲因与被上诉人杨炯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏德超、熊群莲上诉请求：1.发回重审，解除房屋买卖合同；2.杨炯补偿魏德超、熊群莲的经济损失（误工费）3000元；3.诉讼费由杨炯负担；4.杨炯串通中介人员作伪证，妨碍人民法院审理案件，应受到相应惩罚。事实和理由：2016年10月27日晚上八点左右，魏德超到佛山市顺德区一号物物业代理有限公司（以下简称一号物公司）商谈涉案房屋买卖之事，发现买房人杨炯是另一家中介公司（致高中介）当天下午四点左右带去看了一次房屋的客户，其解释找一号物公司是因为有朋友（一号物公司销售店长）办事方便一些。魏德超如实告知涉案房屋还有27万元银行贷款未还完，经商议由一号物公司找人提供过桥资金作为首付预付款，中介公司要求魏德超承担部分利息费用，在魏德超不愿意的情况下决定由买房人杨炯负责提供这笔资金的利息费用（一号物公司说需要1万多元），当天时间太晚就约定第二天由提供过桥资金的人参与共同签订一份该笔资金的协议，最后当场签订了《房屋买卖合同》，其中，合同第三条第一项“过户前卖方必需配合还清银行贷款，并注销银行抵押登记”成了唯一对首付资金的注明，也是确实需要卖方的配合才能还清银行贷款并注销银行抵押登记的特别约定。魏德超因对二手房屋交易买卖流程的熟知了解（市场）常用由买房人提供资金用于结清银行按揭贷款的方式和出于对买房人杨炯的买房诚意、一号物公司的信任而签订涉案房屋买卖合同。该合同条款是在订立合同时三方协商一致同意由杨炯负责提供资金用于魏德超结清银行贷款，魏德超配合办理还清并注销抵押登记的约定，为此合同第四条约定杨炯支付一号物公司佣金7000元，由一号物公司给予杨炯1400元的优惠。合同约定“过户前卖方必需配合还清银行贷款”，配合的意思是为一共同任务分工合作，协调一致地行动，杨炯负责解押资金，只有这项分工属杨炯负责。10月28日下午两点，魏德超、熊群莲来到一号物公司，只见到买房人杨炯的老婆在场，一号物公司匆忙让熊群莲在合同上补签了名字，对合同内容未作任何告知。由签合同的工作人员带着魏德超、熊群莲和售后服务工作人员一起去顺德行政服务中心调取购房发票复印件，再到银行办理了申请提前还款手续。由于买房人杨炯避而不见，一号物公司避而不谈，补充协议未能当天签成，引起魏德超、熊群莲的警觉，发现合同有陷阱并且存在欺诈行为。杨炯的行为致使补充协议没有签成，也没有支付首期款的意思表示，构成违约。杨炯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）《房屋买卖合同》系杨炯与魏德超、熊群莲协商一致订立，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，各方应严格按照合同约定履行义务。魏德超、熊群莲在签订上述合同后明确表示不再履行合同，其行为构成违约。根据《房屋买卖合同》第八条第1项第1.1点的约定，魏德超、熊群莲反悔拒绝转让该房屋，魏德超、熊群莲必须向杨炯双倍返还定金，故一审判决魏德超、熊群莲向杨炯双倍返还定金并无不当。魏德超、熊群莲辩称杨炯与中介公司恶意串通损害其合法利益是其主观臆断，不是事实，魏德超、熊群莲未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。（二）魏德超、熊群莲在民事上诉状中称杨炯与魏德超、熊群莲、提供资金的人约定在2016年10月28日共同签订一份补充协议不是事实，而且魏德超、熊群莲的陈述内容不合常理。魏德超、熊群莲说签补充协议发生于签订房屋买卖合同之前，既然还未签订房卖合同，为何不直接把需要补充的内容写入待签的房屋买卖合同中；魏德超、熊群莲要求第三人为其提供资金偿还银行贷款是其与第三人之间的事情，与杨炯无关，没有理由要杨炯介入；按魏德超、熊群莲的说法，杨炯违约行为早已存在，魏德超、熊群莲在一审中从未提到上述问题，显然不合常理。（三）魏德超、熊群莲作为具有完全民事责任能力的成年人，签订合同前理应认真阅读相关合同内容，在充分理解并确认无误后再签字。现魏德超、熊群莲签订合同后又以自身原因导致的不理解合同条款内容为由要求确认合同无效并拒绝履行合同，无事实和法律根据。杨炯向一审法院起诉请求：1.解除杨炯、魏德超、熊群莲于2016年10月27日签订的《房地产买卖合同》；2.魏德超、熊群莲立即向杨炯双倍返还定金60000元；3.魏德超、熊群莲向杨炯赔偿律师代理费3600元；4.诉讼费由魏德超、熊群莲承担。一审法院认定事实：2016年10月27日，杨炯作为乙方、魏德超作为甲方，一号物公司作为丙方，三方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落在佛山市顺德区容桂街道振华社区居民委员会康富花园十二期（康翠名邸）五座604号的房屋出售给乙方，该房屋的《房地产权证》证号为粤房地证字第0314027844、0314027845，该房屋有设定抵押，乙方已对该房屋进行实地查看，对该房屋状况已清晰了解，并在此基础上做出购买该房屋的决定。该房屋的成交总价为560000元。第三条付款方式：1.甲、乙、丙三方于2016年10月27日签订本合同，乙方支付甲方购房定金30000元整，签约当天支付定金30000元，本定金暂由丙方托管至2016年10月28日，丙方查档确认无查封后无需乙方同意自行将定金转给甲方。乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，甲乙双方于2016年11月5日前，按银行办理贷款要求提供相关资料，及时办理手续。过户前甲方必须配合还清银行贷款并注销银行抵押登记；2.2016年12月30日前，甲、乙双方带齐相关资料及该房屋的银行贷款合同一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续；3.购房余款人民币50000元整。乙方以购房按揭贷款方式支付，在办理房屋过户之后领取乙方的房产证及他项权证后，交于银行，由银行直接转账入甲方账号。（备注：若银行批准的按揭贷款超出上述约定金额，则乙方在支付购房首期款时将超出部分减出；若贷款金额不足，则不足部分则需于双方办理房屋过户当天以一次性补足）……此外第六条约定产权登记，房产登记名字由乙方确定，如非登记乙方本人名字，乙方必须在过户前向甲方提出并提交相关资料给丙方，甲方应协助乙方办理产权转移登记手续；甲方按乙方指定完成过户手续，视为履行产权转移义务。同时合同第八条约定，本合同签订后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还已收定金，退回已收购房款及其他费用，本合同自动解除，若乙方违约，甲方收取的定金不予返还，已收购房款不计利息退还，本合同自动解除。最后合同一条还约定，甲乙双方于交易中心签订的《房地产买卖合同》只作为甲乙双方办理交易及纳税使用，最终的买卖条款及售价以本《房屋买卖合同》为准。签订该份合同时，熊群莲并未签名，熊群莲签名系由魏德超代签。2016年10月28日，魏德超向杨炯出具一份《收据》，确认收到杨炯交付案涉房屋定金30000元，该笔款项系一号物公司转交给魏德超。此外，于当天熊群莲亦在《房屋买卖合同》“乙方签名”上方签名捺手印。庭审中，熊群莲表示签字时中介公司未向其解释任何重要条款，回来后发现合同存在陷阱，所以没有继续履行合同。2016年10月29日，魏德超通过短信方式向中介告知不再履行合同，后熊群莲亦与中介联系表示不再履行该合同。另查，庭审中魏德超、熊群莲均明确表示不继续履行合同，因为合同第三条、第六条、第十一条均存在合同陷阱，且魏德超没有细看合同，杨炯与中介公司存在恶意串通对魏德超、熊群莲存在欺诈的情况，故魏德超、熊群莲不敢继续履行合同。庭审中杨炯对第三条第三项解释为：“房屋总价是56万元，当时协商第一期支付定金3万元，第二期2016年11月5日双方一起办理48万元银行贷款手续，剩余购房款5万元在过户时补足支付，若贷款金额多于48万元，以48万元为准，若少于48万元，则杨炯需要补足剩余购房款。”此外，庭审中魏德超对付款方式解释为：“当时协商定金3万元，首付没有谈，剩余款项杨炯能贷款多少就给多少，多退少补。”一审法院认为，本案争议焦点系杨炯、魏德超、熊群莲签订的《房屋买卖合同》是否有效。对此法院作如下分析：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，因此，只是要依法成立的，出于当事人真实意思表示、符合合同成立的要约、承诺要求的合同，以保护其生效为原则，而对合同无效的认定，因涉及到以公权力对公民私权的限制，则应以严格的法律要件规制。合同法第五十二条明确规定了合同无效的五种形式分别为“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，同时，《中华人民共和国民法通则》第五十八条亦规定民事行为无效的七种情形。由此可见，合同无效的认定，应严格依据法定的程序和法律明文规定的条件。本案中魏德超、熊群莲并未提供证据证明杨炯与中介公司存在恶意串通或欺诈行为，案涉合同标的物准确、价款清晰，已符合合同成立的一般要件，故魏德超、熊群莲应承担举证不能后果。2.魏德超、熊群莲作为完全民事行为能力的人，应当知晓签订合同后所承担的法律后果，虽然熊群莲不是在2016年10月27日签订，但之后在合同中签字捺手印是对卖房的一种确认。虽然案涉合同是中介公司提供的格式条款，但该条款并不存在合同法第四十条所规定“格式合同条款无效”的情形。3.魏德超、熊群莲提出案涉合同第三条“付款方式”存在问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条还约定……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给付对方必要的准备时间。本案中，杨炯、魏德超、熊群莲签订的《房屋买卖合同》中对付款方式的确约定并不明确，存在各种理解，但并不就此认定合同无效或可以违约，双方可另行对付款方式进行协商或者根据法律规定依法履行，魏德超、熊群莲以付款方式存在问题为由认定合同无效缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于魏德超、熊群莲提出案涉合同第六条、第十一条的问题，该条款涉及过户及缴纳税费的问题，该条款并没有违反强制性法律规定，并不属于无效条款。综上，杨炯、魏德超、熊群莲签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方应当按约履行。现魏德超、熊群莲已明确表示不再履行合同即不再将房屋出售给杨炯，故魏德超、熊群莲属违约方，现并无证据显示杨炯在履行合同中存在任何过错，故杨炯属守约方，根据合同第八条约定，本合同签订后，魏德超、熊群莲反悔拒绝转让该房屋，魏德超、熊群莲必须双倍返还已收定金，退回已收购房款及其他费用，本合同自动解除。杨炯主张解除合同魏德超、熊群莲返还定金符合合同约定，一审法院予以支持。因杨炯并未主张确认合同解除时间，对此一审法院不作处理。关于律师费的问题，杨炯并未提供代理合同及律师费发票，且合同并未约定若魏德超、熊群莲违约则由魏德超、熊群莲承担律师费的条款，故杨炯主张的律师费请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决：一、解除杨炯与魏德超、熊群莲签订的《房地产买卖合同》；二、魏德超、熊群莲应于判决发生法律效力之日起十五日内向杨炯双倍返还定金60000元；三、驳回杨炯其他诉讼请求。如魏德超、熊群莲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为695元（杨炯已预交），由杨炯负担25元，魏德超、熊群莲负担670元。本院二审期间，魏德超、熊群莲向本院提交《房地产买卖三方合同》、收据、个人活期明细信息、中国银行国内汇款付款通知单、房地产权证、定金收据，拟证明魏德超、熊群莲以前买卖二手房，在签订合同时会提出由买方提供资金给卖方解押，买方同意后才能签订合同，才能继续交易，否则不可能交易；以前买卖房屋都是这样的方式交易，所以本次交易不是这样处理，肯定有问题。杨炯未向本院提交新的证据。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证，杨炯发表了质证意见。对上述证据，本院认定如下：魏德超、熊群莲提交的证据与本案所涉争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据魏德超、熊群莲的上诉请求和杨炯的答辩意见，本案二审争议焦点有三个，第一是魏德超、熊群莲和杨炯签订的《房屋买卖合同》在履行过程中何人构成违约；第二是《房屋买卖合同》应否解除；第三是魏德超、熊群莲应否向杨炯支付违约金30000元。关于第一个争议焦点。魏德超、熊群莲和杨炯签订的《房屋买卖合同》关于案涉房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《房屋买卖合同》签订后，魏德超、熊群莲于2016年10月28日去顺德行政服务中心调取购房发票并在银行办理了申请提前还贷手续，中介公司对此事实进行确认，表明魏德超、熊群莲履行了部分合同义务，随后魏德超、熊群莲以合同条款约定不明确提出不再出卖房屋给杨炯，但是，即使合同条款约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，买卖双方仍可通过协商后达成补充协议等方式继续履行，但是魏德超、熊群莲收取杨炯支付的购房定金30000元后，明确表示不再出卖房屋，在诉讼期间仍表明不再继续履行合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。魏德超、熊群莲上诉主张杨炯与一号物公司存在串通，构成欺诈，但是并未提供证据予以证实，本院不予支持。魏德超、熊群莲上诉主张魏德超曾经提出由杨炯支付出卖人尚欠银行的款项、让出卖人去涂销银行抵押，亦提出买卖双方另行签订补充协议由杨炯承担提前还款（找一家公司通过资金过桥，借款资金用以偿还卖家银行抵押贷款）、由杨炯承担借款的利息，但杨炯对魏德超、熊群莲的上述陈述不予确认，且《房屋买卖合同》并不存在魏德超、熊群莲的上述陈述内容，故魏德超、熊群莲的上述主张亦缺乏证据证实，本院不予支持。魏德超、熊群莲上诉主张杨炯串通一号物公司证人作伪证，妨碍法院审理案件，未能提供相应证据予以证实，本院对其该项主张不予采纳。魏德超、熊群莲上诉主张杨炯没有支付首期款的意思表示构成违约，因合同尚未履行到该环节，魏德超、熊群莲即明确表示不再出售房屋，致使合同不能继续履行下去，魏德超、熊群莲以此为由主张杨炯违约缺乏事实和法律依据。综上，魏德超、熊群莲收取杨炯支付的定金30000元后明确表示不再继续履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。魏德超、熊群莲上诉主张杨炯未签订补充协议、没有支付首期款的意思表示，构成违约，理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。杨炯作为守约方，根据合同第八条约定“本合同签订后，卖方反悔拒绝转让该房屋，卖方必须双倍返还已收定金，退回已收购房款及其他费用，本合同自动解除”诉请解除合同，理据充分，一审法院予以支持，处理正确。魏德超、熊群莲现上诉主张解除合同，表明其认同一审判决解除该合同的判项，本院对一审判决解除杨炯与魏德超、熊群莲签订的房屋买卖合同的判项予以维持。关于第三个争议焦点。魏德超、熊群莲收取杨炯支付的定金30000元后明确表示不再继续履行合同，构成违约，杨炯根据合同第八条约定诉请魏德超、熊群莲返还定金30000元、支付违约金30000元，具有事实和法律依据，应予支持。魏德超、熊群莲上诉主张其并未违约、不应向杨炯支付违约金30000元，理由不成立，本院不予支持。魏德超、熊群莲上诉主张杨炯补偿魏德超、熊群莲的经济损失（误工费）3000元，因其一审并未提出反诉，其在二审提出上述主张，不属于二审审查范围，本院对此不作审理。综上所述，魏德超、熊群莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人魏德超、熊群莲负担。本判决为终审判决。审判长　　刘建红审判员　　张雪洁审判员　　邱程辉二〇一七年十月十一日书记员　　梁启星微信公众号“”