（2017）黔0303民初3694号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-05
案件名称
朱家霞与遵义浙商房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱家霞,遵义浙商房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0303民初3694号原告：朱家霞，女，苗族，1958年2月20日出生，贵州省务川仡佬族苗族自治县人，住贵州省遵义市红花岗区，委托诉讼代理人：颜涛，男，苗族，1986年6月16日出生，贵州省务川仡佬族苗族自治县人，住贵州省遵义市红花岗区，与原告朱家霞系母子关系。被告：遵义浙商房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼A栋15层A3-A7号，主要办事机构所在地：贵州省遵义市汇川区昆明路唯一国际11号楼7层，统一社会信用代码：91520300662963340A。法定代表人：陈挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永杰，贵州牧心律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛油天，贵州牧心律师事务所实习律师。原告朱家霞与被告遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称“浙商房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱家霞及其委托诉讼代理人颜涛，被告浙商房开的委托诉讼代理人刘永杰、毛油天均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱家霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付延期交房违约金共计9,149.75元；2.请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2014年10月1日向被告支付了10,000.00元定金购买遵义唯一国际10号楼3层20号商铺，并于同年10月15日支付了225,432.00元房款，被告向原告承诺2014年12月31日前将商铺交付验收，办理相关产权。2015年7月14日，原告支付了剩余尾款211,819.00元，签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015413759），又于2016年9月14日补足了1,266.00元的实测面积差价。合同约定原告购买被告位于汇川区昆明路唯一国际10号楼3层20号商铺一间，房屋总价款为448,517.00元，合同第四章第十一条第一款规定被告应于2014年12月31日向原告交付该商品房，合同第八章第二十二条第三款规定被告应在2015年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。原告已经依约于2015年7月14日交付了全额房款，但被告直到2016年1月12日才登报告知房屋交付验收。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当按照合同第四章第十三条的规定按全部已付款的日万分之0.5向原告支付延期交房违约金，本案具体为房屋总价款448,517.00元，逾期天数自2014年12月31日起至2016年1月12日止，共计408天，违约金共计9,149.75元。原告向被告多次协商未果，据此，原告依据我国《民事诉讼法》之规定，诉请贵院，请依法判决。被告浙商房开辩称：原、被告就位于遵义市汇川区昆明路唯一国际10号楼3层20号商品房确实签订有《商品房买卖合同》（合同编号：2015413759），合同约定：商品房建筑面积28.27平方米，套内建筑面积13.58平方米；合同成交价为447,251.00元；合同约定被告交房时间为2014年12月31日。但是，原告在签订上述《商品房买卖合同》的同时,还与案外人贵州省遵义市盛世唯一商业运营管理有限公司（以下简称“盛世唯一公司”）签订了《商铺委托管理合同》，合同约定：委托管理期限自2015年1月1日始至2026年12月31日止，原告同意在2015年1月1日至2016年12月31日的时间段将商铺无偿委托给案外人盛世唯一公司培育商场，同时被告作为担保人，担保原告的商铺托管收益按期支付。原告提出已生效的（2017）黔0303民初1283号民事判决书载明唯一国际10号楼于2016年1月12日登报告知交房验收，但原告购置的商品房为商铺，交房条件与住宅有极大的差别，原告所购商铺已达到使用条件，原告也实际接受并享受了委托管理的收益，因此被告在2014年12月31日完成了实际交付。另外，鉴于原告在购房时签订了《商铺委托管理合同》，被告在售房时已在房价上给予了原告最大的优惠购买价，弥补了2015年1月1日至2016年12月31日期间无托管收益的空白期。综上所述，被告实际已按期将商铺交付托管运营，原告也如期享受了商铺托管收益，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月1日，原告朱家霞向被告浙商房开交纳了认购定金10,000.00元，双方当事人达成原告认购被告开发的坐落于贵州省遵义市汇川区昆明路唯一国际10栋01单元03层20号商铺（实测面积28.35㎡）的意向；2014年10月15日，原告向被告支付了涉案商铺首付款221,861.00元，双方当事人达成了口头的商品房买卖协议，还达成了原告同意将购买的商铺交由案外人盛世唯一公司统一运营管理的口头协议；2015年7月14日，原告向被告支付了涉案商铺尾款215,390.00元以及代收代缴的维修基金等其他费用。2015年7月14日，原告朱家霞（买受人）与被告浙商房开（出卖人）补签了书面的《商品房买卖合同》（合同编号：2015413759），约定由买受人向出卖人购买涉案商品房，合同约定建筑面积28.27平方米，暂定总价447,251.00元。合同第八条约定，买受人采取一次性付款方式、在2015年7月14日前支付全部房价款。第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房地产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定了涉案项目内相关设施、设备的交付时间和使用条件，包括：（一）城市基础设施。上水、下水和供电：交付时达到使用条件；电话通信、有线电视和宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）。1.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。第十三条约定了逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条约定了交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。该《商品房买卖合同》补充协议第四条对于商品房交付作了以下补充约定：1.商品房在约定交付期前具备交付条件的，出卖人不再另行通知，买受人应在约定交付期限届满前来办理交接手续，逾期未办理，交付期限届满第二日即视为已经交付，该商品房的保修期以本合同约定交付之日起计算；商品房在约定交付期限后具备交付条件的，出卖人应通知买受人，买受人在通知送达后七个工作日内前来办理交接手续，逾期未办理，视为已经交付……补充协议第九条对通知的方式作了以下约定：本合同中所有通知，均以书面形式进行，出卖人对买受人的通知可以采取下列任何方式：1.登报。如出卖人以登报方式进行通知，应在《遵义晚报》、《贵州都市报》两种报刊中的某一种报刊进行，登报之日即视为送达。2.直接送达……3.邮寄送达。该《商品房买卖合同》于2015年12月9日完成了预售合同登记备案。2015年7月25日，原告朱家霞（甲方）与案外人盛世唯一公司（乙方）以及被告浙商房开（丙方）补签了书面的《商场商铺委托管理合同》，该合同约定，甲方将涉案商铺委托乙方进行统一经营管理；委托管理期限自2015年1月1日至2026年12月31日止，共计十二年，其中甲方同意于2015年1月1日至2016年12月31日的时间段将商铺无偿委托给乙方培育商场，乙方自2017年1月1日按照约定商铺托管收益标准向甲方支付托管收益，丙方以自持产权物业作为本合同乙方的履约担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关规定承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务。2016年9月14日，因涉案商铺实测面积比合同约定面积多0.08㎡，原告朱家霞向被告浙商房开补交了面积差价款1,266.00元。基于此，原告朱家霞与案外人盛世唯一公司以及被告浙商房开于2017年7月2日再签订了一份《商场商铺委托管理合同》，该合同中，商铺托管收益标准根据实测面积作了相应提高，其余约定不变。另查明，被告浙商房开于2014年11月15日书面通知案外人盛世唯一公司唯一国际10号楼（含涉案商铺）、11号楼已具备履行交接物业的相关事项，案外人自2015年1月1日起可履行《商场商铺委托管理合同》的相关权利及义务。案外人盛世唯一公司自2015年1月1日起正式接收管理涉案商铺并开始计算免租期。2017年7月17日，案外人盛世唯一公司通过电子转账方式将涉案商铺2017年上半年的托管收益18,390.00元支付到原告朱家霞提供的托管收益接收账户，原告也认可已收到该笔托管收益。还查明，被告开发的遵义唯一国际10号楼于2015年11月20日竣工验收备案；被告于2016年1月12日在《遵义晚报》上登报公告通知唯一国际10号楼、11号楼业主于2016年3月1日前往被告公司办理交接手续。另外，经本院组织双方当事人查看现场，原、被告双方确认涉案商铺的现状并无独立的四至隔墙。以上事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、房款《收款收据》、《交款审批单》、《销售不动产统一发票》、《商场商铺委托管理合同》、《关于唯一国际10#、11#商铺委托管理事项的告知函》、《建设工程竣工验收备案表》、《贵州银行电子转账凭证》以及《现场查看笔录》、《调查笔录》、《庭审笔录》等证据在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，原告朱家霞分别与被告浙商房开、案外人盛世唯一公司签订的《商品房买卖合同》、《商场商铺委托管理合同》均系当事人的真实合意，不违反法律规定，合法有效。本案的争议焦点为被告是否应当向原告支付逾期交房违约金。本院认为，本案系争房屋为商铺，根据原告与案外人签订的《商场商铺委托管理合同》约定，原告已将系争房屋前十二年的经营权转让给案外人，在此期间原告不再享有占有、使用涉案房屋的权利，此种交易模式有别于一般的房屋买卖；而且案外人也根据《商场商铺委托管理合同》的约定自2015年1月1日起开始计算免租期，2017年正式计算并支付托管收益给原告，实现了原告的合同目的。因此，被告在未取得《建设工程竣工验收备案证书》的情况下于2015年1月1日直接将系争房屋实际交付给了案外人，尽管存在一定瑕疵，但未影响原告实现合同目的。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告朱家霞的诉讼请求。案件受理费25.00元（原告已依法减半预交），由原告朱家霞负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 梁 娟二〇一七年十月十一日书记员 胡剑男附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”