（2017）闽0103民初3378号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-18
案件名称
施维维与福建金联置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施维维,福建金联置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初3378号原告：施维维，男，1964年9月16日出生，香港居民，现住福州市，委托诉讼代理人：杨燕蓉，福建中美律师事务所执业律师。被告：福建金联置业有限公司，住所地福州市马尾区快安路8号（自贸试验区内），统一社会信用代码：91350105595998710K。法定代表人：王小钊。原告施维维与被告福建金联置业有限公司（以下简称金联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，本院于2016年10月12日作出（2016）闽0103民初XX号之一民事裁定书，裁定驳回原告施维维的起诉。原告不服该裁定，上诉于福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）闽01民终XX号民事裁定书，裁定指令本院审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施维维及其委托代理人杨燕蓉到庭参加诉讼。被告金联公司经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告施维维向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付原告购买的马尾区XX路XX大厦XX复式房；2.判令被告立即给付原告购房发票；3.判令被告支付原告《补充合同》各项违约金共计人民币60万元；4.本案诉讼费及相关费用由被告承担。诉讼中，原告基于讼争房屋尚未经过竣工验收不具备交付条件且被告无法开具购房发票，撤回上述第1、2项诉请，对第3项诉请变更要求被告支付《补充合同》各项违约金75000元。事实和理由：2014年被告公司因资金短缺，以马尾区XX路XX大厦XX复式房为抵押向原告借款，并于2014年11月21日签订了XX《商品房买卖合同》，2015年9月，被告因无力偿还借款，经与原告商议后，在原《商品房买卖合同》的基础上述签订了（2015）合字第XX号《补充合同》。双方在合同中确认将借款改为实际购房款，即约定，原告出资人民币1901195元购买被告位于马尾区XX路XX大厦XX复式房一套，被告在收到原告支付的款项后，需按《商品房买卖合同》和《补充合同》第8、9、10条之约定，在规定的时间内为原告办理商品房预登手续、开具发票并在合同约定的时间内交付房屋，如逾期交付或办理需承担违约责任并支付违约金。《补充合同》签订后，原告依约支付了剩余购房款，但时至今日被告并未按约履行交房及开具发票的义务，造成原告无法实现合同目的，为此提出诉请。被告金联公司未作答辩。原告围绕本案诉讼请求向本院提供了如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.《补充合同》；3.《商品房预告登记申请表》；4.汇款凭证；5.委托书；6.股东会决议；7.金联置业公司营业执照；8.转账流水；9、销售状态信息表；10.申请证人许某出庭作证，许某出庭陈述证言本院已记录在案。被告金联公司未提供证据。被告金联公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉和质证，视为其放弃抗辩权利，本院对原告提供的证据1-8的真实性予以确认并在卷佐证。证人许某陈述2015年5月原告借款给王小钊110万元与原告提供证据8转账流水中体现2015年5月27日通过施维维银行账户转入案外人张秀芬银行账户（尾号为34×××70）中110万元一笔吻合，本院对许某该部分陈述内容予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月21日，以原告施维维为乙方（买受人），被告金联公司为甲方（出卖人），订立一份《商品房买卖合同》，合同编号XX，合同约定：出卖人将经福州市房屋登记中心批准的商品房预售许可证号为FZ许XX的商品房预售许可证批准预售的坐落于福州市马尾区XX路XX大厦XX复式办公房屋出售给买受人，建筑面积223.67平方米，房价款总额为壹佰万元。该合同第八条约定“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同还对双方其他权利义务作了明确规定。同日，福建金联置业有限公司出具《委托书》一份，内容为“施维维，根据合同号XX《商品房买卖合同》，委托人（福建金联置业有限公司）委托施维维（港澳证件号码：XX）将购房款人民币现金：壹佰万元整汇入委托人指定的账号（户名：王小钊，账号62×××07，开户行：工商银行福州三叉街支行），即视同委托人福建金联置业有限公司收到，若因福建金联置业有限公司提供的上述账户有误，由此所引起的全部损失由福建金联置业有限公司承担经济和法律责任。收款人福建金联置业有限公司，有效证件（照）及号码：XX，法定代表人王小钊，法人身份证：。同日，原告施维维向被告金联公司的法定代表人王小钊上述账户转账100万元，被告金联公司向原告施维维开具了一份《收款收据》，内容为：收款时间：2014年11月21日，缴款人施维维，款项内容805#复式购房款，合同号XX。金额为100万元”。上述《商品房买卖合同》已经房屋权属部门备案登记，此后，被告作为开发公司（预告登记权利义务人与原告作为买受人（预告登记权利人）共同申请预购商品房预告登记，未办结。2015年9月15日，金联公司出具《委托书》一份，内容为根据公司股东会决议委托法定代表人王小钊就公司与施维维签订的《商品房买卖合同》的补充事宜另行商议，并签订补充合同。委托权限如下：1、代表公司签订补充合同；2、确认债务金额；3、确认因今后若发生违约而需根据补充合同另行支付违约金的金额；4、确认法人债务转让事宜……本委托书委托时效至2016年12月31日止。该委托书所附股东会决议内容为“时间2015年9月15日，地点本公司，出席人员王小钊、福建闽盛商贸有限公司王晓丽，会议议题：关于公司决定将出借人施维维借款转购房款的相关事宜。公司经会议商议现一致表决：1、公司现因资金困难，决定由王小钊与施维维商议，将施维维的借款自2015年9月起转为实际购房款（具体日期以王小钊与施维维商议确认后签订补充合同的时间为准）；2、公司及公司股东向施维维出具的借款凭证均转为施维维的购房款。双方除购房价格进行最后的商议外，借款部分的金额全部转为原签订的《商品房买卖合同》的购房款，原合同依法有效；3、公司授权法定代表人王小钊与施维维签订借款转购房款及确认具体债务金额的相关事宜和全权签订补充合同。王小钊、王晓丽在该决议上签名并盖有被告公司公章以及福建省闽盛商贸有限公司的公章。同日，以原告施维维为甲方，被告金联公司为乙方，被告金联公司的法定代表人王小钊以及案外人王晓丽为丙方，三方签订了一份《补充合同》，内容为：“鉴于……2、乙方因拖欠税款及银行费用，截至本补充合同签订之日尚未为甲方在房地产交易中心办理XX《商品房买卖合同》的预登备案手续……因乙方无力偿还甲方以购房为抵押方式支付给乙方的借款，现经合同各方友好商议，就2014年11月21日签订的《商品房买卖合同》事宜，现做补充约定如下：1、甲乙双方2014年11月21日签订的XX号《商品房买卖合同》自本补充协议签订之日起继续有效，即甲乙双方按实际购房行为履行《商品房买卖合同》约定。2、乙方需按照《商品房买卖合同》的约定依约履行合同义务，需在本合同约定的时间内为甲方办理在房屋交易中心的房屋预登手续并按合同约定的时间将房屋交付甲方使用。截止本补充合同签订之日，丙方王小钊向甲方的累计借款人民币：柒拾肆万元整（现金）现该款经乙方确认自本合同签订之日起转为甲方已付的购房款。3、鉴于乙方无法按照原约定归还甲方的借款本金、利息、滞纳金、违约金等款项，甲方除本合同中确认的已付款之外，同意自本合同签订之日起再支付人民币：壹拾陆万壹仟壹佰玖拾伍元整给乙方，作为该房屋的购房额。故，乙方确认：XX号《商品房买卖合同》房屋的实际购房款为每平方米捌千伍佰元整人民币；3-1截止本合同签订之日，乙方已收到甲方的购房款总计壹佰柒拾肆万元整人民币（该款包括甲方已付款及本合同第2条内容中涉及的所有款项），剩余购房款人民币：壹拾陆万壹仟壹佰玖拾伍元整，自本补充合同签订后60日内，甲方将该款汇入乙方指定的收款人名下。……本合同签订之日起30日内乙方需向甲方开具剩余的购房发票……若乙方未在约定的时间出具，则乙、丙方需一次性向甲方支付违约金人民币贰拾伍万元整……乙方需在本合同签订之日起90日内向甲方交付房屋，如逾期交付，则乙、丙双方需一次性支付甲方违约金人民币壹拾伍万元整……”。2015年10月8日，原告向案外人陈国学账户转账161195元。2016年3月22日原告向本院提出上述诉请。本院于2016年4月7日依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定作出（2016）闽0103民初XX号之一民事裁定书，裁定驳回原告施维维的起诉。原告不服该裁定，上诉于福州市中级人民法院，福州市中级人民法院经审理认为，本案《商品房买卖合同》在施维维、金联公司2014年11月21日签订时确系基于双方之间存在借款关系以担保形式所签的担保，但在2015年9月15日，金联公司《股东会决议》决定“公司及公司股东向施维维的借款自2015年9月起全部转为原《商品房买卖合同》的实际购房款，原合同依法有效”。施维维与金联公司、案外人王小钊签订（2015）合字第XX号《补充合同》约定“因乙方无法及时归还甲方欠款，经双方商议，甲方自愿资助乙方渡过困难期，同意将原以担保形式签订的《商品房买卖合同》转为事实上的房屋买卖行为。在补充合同中双方确认对原商品房买卖合同约定的购房价款1000000元变更为1901195元，并对购房款差价的支付、房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。据此，本案双方是在民间借贷债务到期后因未清偿的情况下，经重新协商一致，签订《补充合同》，约定终止借款合同关系，将借款转化为已付购房款，并将原先为担保而签订《商品房买卖合同》转变为以买卖为意思表示的《商品房买卖合同》，即借款合同关系已转变为商品房买卖合同关系，上述意思表示的变化，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情况下，应当尊重当事人的意思自治，该情形不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定的”作为民间借贷合同的担保“，一审法院以民间借贷法律关系审理本案，裁定驳回施维维的起诉，适用法律错误，本案应当按照商品房预售合同纠纷进行审理。于2017年5月11日作出（2017）闽01民终XX号民事裁定书，裁定：一、撤销福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初XX号之一民事裁定；二、本案指令福建省福州市台江区人民法院审理。被告金联公司的法定代表人王小钊到庭领取起诉状副本时，本院询问其对原告诉请的意见并于2017年7月27日制作了询问笔录记录在案，其中王小钊提出原告未向其支付74万元以及161195元款，当时是为了保障开具发票才在合同中约定收到该款项，现讼争房屋不具备交房及开具发票条件，其公司没有真正意愿将房屋出售给原告，当时约定借款一年后还款，但期限到未还款，所以将房子以借款本金100万元抵给原告，至2015年9月为止，其均有向原告支付借款利息。原告对王小钊的接受本庭询问的陈述内容持异议，提出上述询问笔录中王小钊陈述回笼资金以后，以3%利息加上本金回购讼争房产，与事实不符。借款时，原告原提出以2分的利息借款给王小钊，但被告提出利息以1.5%计，借期6个月，后经由证人协调，原告遂以1.5%的利息借款给王小钊。2015年5月，王小钊再次找到原告为其代还款，在证人许某的担保下，王小钊也以抵押物足够偿还欠款为由，又向原告借款110万，借期2个月，利息2分。2015年9月，原告见王小钊始终没有还款的意思表示，于是通过证人许某，与被告进行协商后，将借款及利息折算为购房款，并为其减免了部分利息后，将剩余款项161195元每套的价格汇给被告的其他债权人，双方确认房屋买卖的真实性。被告目前负债超过3亿，债权人过多，其法定代表人对74万元及尾款均予以否认是故意对原告代为给付的款项不予承认，但又确认双方买卖合同的真实性。被告的法定代表人王小钊在询问笔录中的部分所述并非真实，而是一种责任推脱。另查，讼争房屋所在楼盘XX大厦并未通过竣工验收。根据《国家企业信用信息公示系统》显示福建金联置业有限公司的法定代表人为王小钊，股东有王小钊，福建省闽盛商贸有限公司，福建省闽盛商贸有限公司的法定代表人为王晓丽。上述情况与王小钊到庭接受本庭询问陈述的内容一致，王小钊陈述其与王晓丽是夫妻关系。关于本案购房款支付环节，原告陈述被告金联公司的法定代表人王小钊在2014年11月21日向其借款100万元两笔，约定借期6个月，利息1.5分；2015年5月27日，王小钊又向其借款110万元，该款于当日由原告向被告法定代表人王小钊指定的张秀芬银行账户（尾号为1770）转账110万元，约定借期2个月，利息2分。结果上述二笔借款到期后，王小钊均未还本付息。通过证人许某，将上述借款及利息进行对账确认至2015年9月15日为止，借款本金尚欠310万，其中本金200万元利息为30万元（从2014年11月21日至2015年9月15日止合计10个月，月利息1.5%），110万元利息为8万元（从2015年5月27日至2015年9月15日止约4个月，月利息2%，扣掉8000元），上述借款本息合计尚欠348元，分为两套房屋购房款为各174万元【即本案讼争的8层05号与另案讼争的同座楼6层05号，案号：(2017)闽0103民初XX号】，将原购房合同的房屋价款定为8500元/平方米，每套223.67平方米，每套合计1901195元，每套尚需支付购房款161195元。2015年10月8日，原告通过转账的方式将本案讼争房屋的剩余购房款161195元转入被告指定的陈国学的账户，故原告已付清全部的购房款1901195元。本院认为，本案《商品房买卖合同》在施维维、金联公司于2014年11月21日签订时系基于施维维与金联公司的法定代表人王小钊存在借款关系（本金100万元）以担保形式所签的担保，被告金联公司当日出具《委托书》确认由原告将100万元款汇入被告金联公司指定的王小钊的账户内。2015年9月15日，金联公司《股东会决议》决定“公司及公司股东向施维维的借款自2015年9月起全部转为原《商品房买卖合同》的实际购房款，原合同依法有效”。以及施维维为甲方，金联公司为乙方、案外人王小钊、王晓丽为丙方于2015年9月15日签订（2015）合字第XX号《补充合同》约定“因乙方无法及时归还甲方欠款，经双方商议，甲方自愿资助乙方渡过困难期，同意将原以担保形式签订的《商品房买卖合同》转为事实上的房屋买卖行为….截至本补充合同签订之日，丙方王小钊向甲方的累计借款人民币：柒拾肆万元整（现金）现该款经乙方确认自本合同签订之日起转为甲方已付的购房款……截止本合同签订之日，乙方已收到甲方的购房款总计壹佰柒拾肆万元整人民币（该款包括甲方已付款及本合同第2条内容中涉及的所有款项），剩余购房款人民币壹拾陆万壹仟壹佰玖拾伍元整，自本补充合同签订后60日内，甲方将该款汇入乙方指定的收款人名下。……”。上述足以证实本案系被告金联公司的法定代表人王小钊向原告借款后，因借款到期未偿还原告的情况下，经原、被告协商一致签订《补充合同》，约定终止原告与被告法定代表人王小钊之间的借款合同关系，将借款本息合计174万元转化为原告向被告购买本案讼争房屋的已付购房款，并将原先为担保而签订《商品房买卖合同》转变为以买卖为意思表示的《商品房买卖合同》，即借款合同关系已转变为商品房买卖合同关系。《补充合同》视为金联公司已经确认其公司与原告之间达成商品房买卖合同的合意，原被告对原商品房买卖合同约定的购房价款1000000元变更为1901195元以及购房款差价的支付、房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，确认截至2015年9月15日为止被告金联公司已收到《补充合同》约定的本案讼争的购房款合计174万元，因此原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。《补充合同》签订后，原告向案外人陈国学汇款161195元与合同约定的购房尾款的金额一致，付款时间亦在合同约定的时间内，该补充合同3-1项下“乙方指令汇至：户名……账号……”处加盖被告公司公章，足以证实原告按照被告指令向案外人陈国学支付购房尾款161195元。因此原告提出其已按《补充合同》约定向被告支付了购房款与其提供的相应的转账以及申请证人许某出庭陈述，相互映证，故对被告法定代表人王小钊提出公司未收到购房款74万元及161195元的辩解，本院不予采信，被告金联公司经本院传票传唤未到庭，视为其放弃抗辩权利，本院对原告陈述已支付购房款予以采信。原被告签订的《商品房买卖合同》约定被告金联公司应在2015年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告施维维使用，《补充合同》亦约定若本补充合同签订之日起30日内金联公司未为原告出具购房发票，则金联公司与丙方需一次性向原告支付违约金贰拾伍万元整，约定被告须在补充合同签订之日起90日内即2015年12月底之前向原告交付房屋，若金联公司逾期交房，金联公司（乙方）和丙方需一次性支付原告违约金壹拾伍万元，但讼争房屋所在海西机电科技大厦至今未通过竣工验收，本案讼争房屋不具备交付条件且被告未向原告开具购房发票，现原告要求被告金联公司一次性支付上述各项违约金75000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告福建金联置业有限公司应当于本判决生效之日起十日内一次性向原告施维维支付逾期交付坐落于马尾区XX路XX大厦XX复式办公房屋、逾期开具购房发票等各项违约金合计75000元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10957元，由原告施维维负担9809元，被告福建金联置业有限公司负担1148元;诉讼保全费5000元,由原告施维维负担。如不服本判决，原告施维维可在判决书送达之日起三十日内，被告福建金联置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 刘 锦人民陪审员 潘 平人民陪审员 张 军二〇一七年十月十一日书 记 员 熊晓冰附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”