（2017）粤16民终881号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-17
案件名称
河源市永恒置业发展有限公司、利斯婷商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河源市永恒置业发展有限公司,利斯婷,李联平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终881号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：河源市永恒置业发展有限公司，住所地河源市高新技术开发区科技大道东江御城1号楼113-1号商铺。法定代表人：林溪。委托诉讼代理人：唐付贵，广东深君联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：利斯婷，女，汉族，1980年8月7日出生，住河源市源城区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李联平，男，汉族，1980年7月9日出生，住河源市源城区。被上诉人共同委托诉讼代理人：罗金，广东普翼律师事务所律师。上诉人河源市永恒置业发展有限公司因与被上诉人利斯婷、李联平商品房销售合同纠纷一案，不服广东省源城区人民法院（2016）粤1602民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人河源市永恒置业发展有限公司上诉请求：将原审判决第一项改判为：“判决解除河源市永恒置业发展有限公司与利斯婷、李联平签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2013110541)”二、将原审判决第三项改判为：“判决利斯婷、李联平向河源市永恒置业发展有限公司支付逾期付款违约金4131元”。事实和理由：原审判决确定被上诉人不承担逾期付款违约金的依据是《2015年1月11日开发商承诺书》，该承诺书出具的背景是2015年1月11日李竹秀等14名业主集体到河源市××开发区管委会上访，并作出意图跳楼等过激行为，为平息业主情绪及稳定和谐因素，原法定代表人曹雄被迫与14名业主签订了《2015年1月11日开发商承诺书》原件两份，双方各执一份，被上诉人根本就不在这，14名业主之中。这一事实有李竹秀等14名业主签名的《2015年1月11日开发商承诺书》原件佐证，被上诉人事后单方添加的签名对上诉人没有约束力。为证明曹雄只对14名业主承诺这个观点，上诉人在一审期间提出对38名业主签名与曹雄签名形成时间进行鉴定，但因被上诉人代理人不同意作有损鉴定而无法进行，按照法律规定被上诉人应当承担不利的法律后果。原审判决认为签名形成时间并不影响被告向业主作出承诺书的真实意思表示，这是不妥的，当时曹雄在没有选择的情况下，作出严重损害公司利益的承诺是迫不得己的，由于双方均有违约，只追究一方违约而放弃追究另外一方违约违反了合同法自愿平等的交易原则。另外，如果对14名业主的被迫让步扩大到所有业主，也严重损害了上诉人及众多债权人的合法权益，非常不利于上诉人的债务重整，加剧了上诉人破产风险，上诉人一旦破产将对社会稳定造成难以估量的影响。综上所述，原审判决认定事实错误，处理显失公平，为维护合法权益，特提出上诉，请求二审人民法院查明事实，依法改判。被上诉人利斯婷、李联平辩称，一、《2015年1月11日开发商承诺书》可以作为认定答辩人不构成违约的依据。首先，《2015年1月11日开发商承诺书》系被答辩人真实意思的表示，不存在被胁迫情形。根据被答辩人与众业主签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，被答辩人应于2014年8月31日前向众业主交付房屋。然而约定的最后期限到了，被答辩人却仍不能交房。众业主多次找被答辩人原法定代表人曹雄理论，曹雄最后承诺2014年12月31日前一定交房。可是2014年12月31日到了，被答辩人还是不能交房，众业主于是再去找曹雄理论，曹雄自知埋亏因此向众业主出具了书面的承诺书，即《2015年1月11日开发商承诺书》。因被答辩人迟迟不能交房，多次出尔反尔，众业主确有去相关政府部门反映情况，但并无被答辩人上诉所称的“意图跳楼等过激行为”，而且众业主表达的也是正当的合法的诉求。被答辩人原法定代表人曹雄向众业主出具《2015年1月11日开发商承诺书》完全是自愿的，没有任何人强迫他。其次，《2015年1月11日开发商承诺书》合法有效，不存在违反法律规定的情形。纵观《2015年1月11日开发商承诺书》的整个内容，不存在任何违反法律规定的情形，更没有违反法律强制性规定。因此，《2015年1月11日开发商承诺书》合法有效，对被答辩人具有法律约束力。最后，《2015年1月11日开发商承诺书》系被答辩人对众业主的承诺，而不仅是对被答辩人上诉称的14名业主的承诺。《2015年1月11日开发商承诺书》系被答辩人对众业主作出的单方面的承诺，众业主在该承诺书上签不签名皆无关紧要。此外，从该承诺书的内容亦可知;被答辩人是对众业主的承诺，而不仅是对被答辩人上诉称的14名业主的承诺;否则，被答辩人自会在该承诺书上特别注明。再说，被答辩人是对所有的业主都不能按期交房，而不仅是对被答辩人上诉称的14名业主不能按期交房;被答辩人对这14名业主作出了《2015年1月11日开发商承诺书》中的承诺，却不对其他业主作出该等承诺，这显然不合常情，且显失公平。因此，被答辩人出具的《2015年1月11日开发商承诺书》不仅是对被答辩人上诉称的14名业主的承诺，而是对所有不能按期交房的业主的承诺。因此，被答辩人提出对38名业主签名与营雄签名及被答辩人公章形成时间进行鉴定，实无此必要。另，答辩人代理人也不存在被答辩人上诉所称的”不同意作有损鉴定”的情形，事实是一审法院委托的广东华生司法鉴定中心无法对此进行无损鉴定。二、根据法律规定，答辩人亦不构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方末履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一万履行债务不符合约定的，后履行不万有权拒绝其相应的履行要求。”根据答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》及《东江御城首付分期补充协议》的约定，答辩人负有按期向被答辩人支付房款的义务，被答辩人亦负有按期向答辩人交付房屋的义务。答辩人按期支付了房款，而被答辩人却到期不能交付房屋，因此，根据上述法条的规定，答辩人当然可以拒付2014年8月31日后按期需付的房款。答辩人拒付2014年8月31日后按期需付的房款，是答辩人依法享有的后履行抗辩权利，并不构成违约。因此，即使没有被答辩人出具的《2015年1月11日开发商承诺书》，答辩人亦可拒付2014年8月31日后按期需付的房款，而不构成违约。综上所述，答辩人不存在违约行为，被答辩人的上诉请求没有事实与法律依据，一审判决并无不当，恳请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。利斯婷、李联平向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告在2013年11月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013110541）；2、判令被告支付原告逾期交房违约金67559.47元（从逾期交房之日2014年9月1日暂计至起诉之日）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。河源市永恒置业发展有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令原告支付逾期付款违约金4131元（按未付购房款的10%计）。一审法院认定事实：2013年11月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013110541)，被告将位于河源市高新区科技大道北边、滨江大道东边东江御城2#楼2栋-1301房出卖给原告，房屋价款398201元。《商品房买卖合同》第六条约定：签订合同时，原告支付购房款120201元，余款278000元在签订合同7日内，按被告要求办妥银行按揭手续。第八条约定：被告应于2014年8月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。第九条约定：被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告签订《东江御城首付分期补充协议》，约定：购房价款为398201元，首付款为120201元，银行按揭款为278000元。首付款120201元分期付款的方式和时间为：认购时缴纳10000元定金，首付余款110201元分8期支付，具体时间为：第一期2013年11月9日前支付13811元；第二期2014年2月9日前支付13770元；第三期2014年5月9日前支付13770元；第四期2014年8月9日前支付13770元；第五期2014年11月9日前支付13770元；第六期2015年2月9日前支付13770元；第七期2015年5月9日前支付13770元；第八期2015年8月9日前支付13770元。原告未按协议约定日期付款，则每逾期一日按该房产首付款未付清部分的千分之五向被告支付违约金。签订合同之后，原告分别于2013年10月26日支付购房定金10000元，2013年11月9日支付购房款13811元，2014年2月11日支付购房款13770元，2014年5月11日支付购房款13770元，2014年8月9日支付购房款13770元，2014年11月9日支付购房款13770元，合计付款78891元。2014年1月21日，原告李联平与广东河源农村商业银行股份有限公司签订《个人购房按揭贷款合同》，贷款金额278000元。签订合同之后，广东河源农村商业银行股份有限公司根据合同的约定向被告发放了贷款278000元。之后，被告没有按合同约定向原告交付房屋，双方引起纠纷，2016年6月2日，原告向本院提出起诉。被告认为，被告没有向原告交付房屋是由于原告没有按合同约定支付购房款所造成的。原告认为，由于被告无法按照合同约定向业主交付房屋，2015年1月11日被告向业主出具《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任。被告对原告提供《2015年1月11日开发商承诺书》的真实性表示异议。在审理该系列案件中，被告在2016粤16**民初1224号原告石社兰、肖军云诉被告河源市永恒置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案中提出申请，要求对承诺书中“曹雄”签名，“河源市永恒置业发展有限公司”印章的真实性进行鉴定，对承诺书中“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间进行鉴定。根据被告的申请，本院委托了广东华生司法鉴定中心进行鉴定，由于广东华生司法鉴定中心无法对《2015年1月11日开发商承诺书》的“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间进行无损鉴定，2017年2月27日，广东华生司法鉴定中心向本院出具《工作联系函》，认为对该委托事项不予受理。对承诺书中“曹雄”签名和“河源市永恒置业发展有限公司”印章的真实性，广东华生司法鉴定中心于2017年5月15日作出《鉴定意见书》，鉴定意见：1、送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“河源市永恒置业发展有限公司”印文与提供的同名样本是同一枚印章盖印形成；2、倾向认为送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“曹雄”签名与提供的“曹雄”样本笔迹不是同一人所写。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应合法有效，双方当事人受合同的约束。根据合同的约定，被告应于2014年8月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但是，被告没有按照合同约定向原告交付房屋，被告的行为构成了违约，原告请求继续履行合同，被告按合同约定支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金以原告利斯婷、李联平已付购房款356891元（已付首期款78891元+按揭款278000元）为基数按每日万分之三从2014年9月1日起计至被告河源市永恒置业发展有限公司实际交付房屋之日止。被告认为，被告没有向原告交付房屋是由于原告没有按照合同约定支付购房款所造成的，原告行为构成了违约。原告认为，被告在2015年1月11日向业主出具了《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任，因此，原告不存在违约行为。被告对原告提供《2015年1月11日开发商承诺书》的真实性表示异议，本院委托了广东华生司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见：送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“河源市永恒置业发展有限公司”印文与提供的同名样本是同一枚印章盖印形成。因此，对被告向业主作出的《2015年1月11日开发商承诺书》，本院予以确认。根据被告向业主作出的承诺书可以证明，由于被告无法按照合同约定向原告交付房屋，被告向业主作出承诺“2015年1月11日即日起业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何违约责任。”故原告没有按照合同约定支付购房款，是经过被告承诺同意的，并不构成违约。被告认为原告构成了违约，与客观事实不相符，本院不予支持。被告在申请鉴定时，同时要求对《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性，和“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间进行鉴定，广东华生司法鉴定中心对《2015年1月11日开发商承诺书》的“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间鉴定的委托事项不予受理；对《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性作出《鉴定意见书》，鉴定意见：倾向认为送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“曹雄”签名与提供的“曹雄”样本笔迹不是同一人所写。本院认为，《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性，和“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间，并不影响被告向业主作出承诺的真实意思表示。同时，在确认被告向业主作出承诺书真实性的情况下，《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性，和“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间，对本案的处理也没有直接的关联性。根据以上事实，被告向业主作出承诺，承诺“2015年1月11日即日起业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何违约责任。”因此，被告以原告没有按照约定支付购房款为由，反诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，原告支付违约金，理由不充分，不予支持。判决：一、被告河源市永恒置业发展有限公司应继续履行与原告利斯婷、李联平在2013年11月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013110541)；二、被告河源市永恒置业发展有限公司应在判决生效后十日内支付原告利斯婷、李联平逾期交房违约金，违约金以原告利斯婷、李联平已付购房款356891元为基数按每日万分之三从2014年9月1日起计至被告河源市永恒置业发展有限公司实际交付房屋之日止；三、驳回被告河源市永恒置业发展有限公司的反诉请求。本案诉讼费1488元，反诉费75元，由被告河源市永恒置业发展有限公司负担。经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的问题有：被上诉人未支付剩余购房款是否构成违约？针对二审争议的问题，结合各方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：根据合同的约定，上诉人应于2014年8月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人使用，上诉人没有按照合同约定向被上诉人交付房屋，上诉人的行为构成了违约。被上诉人直至2014年12月28日在上诉人违约的情况下仍向上诉人支付购房款。2015年1月11日上诉人向业主出具《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任。本案中，逾期交房的事实对业主是客观存在的，虽然承诺书上没有被上诉人的名字，但逾期交楼是对全体购房者的违约行为，因逾期交房对全体造成损失的购房者均同样有效，故被上诉人未支付剩余购房款不构成违约，上诉人请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并支付逾期付款违约金不成立，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的期间的债务利息。二审案件受理费75元，由上诉人河源市永恒置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张运生审判员 张东明审判员 黄 莉二〇一七年十月十一日书记员 高小宝 搜索“”