（2017）鄂0103民初712号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2018-07-12
案件名称
郭仁平与吴顺红、易静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭仁平,吴顺红,易静,湖北弘毅建设有限公司（原湖北弘毅建筑装饰工程有限公司）
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0103民初712号原告：郭仁平，男，1971年12月29日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：覃妮莉，湖北重友律师事务所律师。被告：吴顺红，男，1966年4月15日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：郑华，湖北良朋律师事务所律师。被告：易静（系吴顺红之妻），1973年2月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：湖北弘毅建设有限公司（原湖北弘毅建筑装饰工程有限公司），住所地武汉市黄陂区武湖汉施路39号。法定代表人：吴顺红，经理。委托诉讼代理人：郑华，湖北良朋律师事务所律师。原告郭仁平与被告吴顺红、易静、湖北弘毅建设有限公司（以下简称弘毅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭仁平的委托诉讼代理人覃妮莉、被告吴顺红及弘毅公司的共同委托代理人郑华到庭参加诉讼。被告易静经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭仁平向本院提出诉讼请求：1、解除原郭仁平与被告吴顺红签订的《商品房出让协议》；2、被告吴顺红、易静退还原告郭仁平已支付的购房款共计292028.83元（首付款111828.83元+偿付贷款180200元=292028.83元）；3、被告吴顺红、易静向原告郭仁平支付损失赔偿金343527.73元；4、被告弘毅公司对上述2、3向诉请承担连带责任；5、三被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2007年12月20日，原告郭仁平与被告吴顺红签订了《商品房出让协议》，约定被告吴顺红将其所有的位于武汉市汉口解放大道金叶SOLO国际大厦11-33号房转让给原告郭仁平，转让价款为111828.83元和从2008年1月起余下的银行按揭贷款的总和。其中，被告弘毅公司（原名称为湖北弘毅建筑装饰工程有限公司，2013年9月23日变更登记）对被告吴顺红履行该出让协议承担连带保证责任。之后，被告吴顺红按约将房屋交付给原告郭仁平，原告郭仁平按合同约定向被告吴顺红支付了相应款项并代被告吴顺红向银行每月偿还该房屋的按揭贷款至2016年10月。自2009年起，原告郭仁平多次以电话、短信方式要求被告吴顺红履行房屋产权过户义务，被告吴顺红均未给予确切回复，也未配合办理。2016年9月，原告郭仁平通过查询还发现，该转让的商品房已经因多个诉讼案件被查封，原告郭仁平认为合同义务不论从法律上还是事实上均无法履行。故诉至法院，望判如所请。被告吴顺红及弘毅公司共同辩称，1、由于原告郭仁平未按合同约定履行相应还款义务，迟延还款，导致房屋查封，其责任不在被告吴顺红；2、由于原告郭仁平违约，原告郭仁平主张赔偿损失没有事实及法律依据；3、原告郭仁平目前将涉案房屋用于出租，每月租金不低于2000元，原告郭仁平没有任何损失；4、由于原告郭仁平停止向银行还款，被告吴顺红一直按照要求向银行还款，被告吴顺红有权向原告郭仁平追偿；5、房屋被查封不改变房屋权利属性，不影响原告郭仁平使用，原告郭仁平要求赔偿损失、解除合同没有依据。被告易静未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2007年12月20日，原告郭仁平（乙方）与被告吴顺红（甲方）签订《商品房出让协议》。约定甲方同意将位于武汉市汉口解放大道金叶SOLO国际大厦11-33号房屋转让给原告郭仁平，房屋面积为70.13平方米，出让价为人民币111828.83元及由乙方承担从2008年1月起余下的银行按揭贷款；本协议签订后乙方将甲方已经支付的购房首付款、办证费和截止2007年12月止已支付银行按揭款支付给甲方后，甲方将所出让的商品房交由乙方；双方办理上述交房手续后，本商品房的所有权、使用权属乙方所有，甲方办完房地产权证后交由乙方保管；本协议签订后乙方向甲方已经支付购房首付61538元、办证费2700元、截止2007年12月份已支付银行28个月按揭款47590.83元，合计111828.83元；从2008年1月份起该商品房银行按揭还本付息及物业费的责任由乙方承担，双方协定每月该二项费用由弘毅公司代交，该公司员工张才珍进行担保，并在每月担保人工资中扣除，乙方将在一年左右时间将银行余下按揭贷款还清，界时担保人责任解除；如出于非甲乙双方主观原因的其他客观原因导致该房屋无法过户至乙方名下，则甲方应将乙方所支付的全部款项退还给乙方；本协议签订后若一方违约，造成本协议不能履行或不能全部履行，违约方应承担由此造成对方的一切损失，乙方办理过户前中途毁约不购则其所支付的资金甲方不予退还，甲方办理过户前毁约不售或不配合办理过户手续则应双倍赔偿乙方所支付的资金；甲方保证该房屋交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任；弘毅公司与本协议中的甲方共同承担连带责任。被告弘毅公司作为甲方连带责任人在该协议上加盖公章。上述合同签订后，被告吴顺红将涉案房屋交付原告郭仁平居住使用至今，原告郭仁平向被告吴顺红支付购房首付款111828.83元，并偿付截止2016年10月的银行贷款180200元。另查明，涉诉房屋现有查封登记信息如下：1、被上海浦东区人民法院查封，查封文号为（2015）浦民保初字第720、723、725、726号，查封期限自2015年8月11日至2018年8月10日；2、被武汉市汉阳区人民法院查封，查封文号为（2015）鄂汉阳民三初字第00642号，查封期限自2015年9月14日至2018年9月13日；3、被武汉市江汉区人民法院查封，查封文号为（2016）鄂0103民初4497号，查封期限自2016年8月5日至2019年8月4日；4、被武汉市硚口区人民法院查封，查封文号为（2016）鄂0104民初00238号，查封期限自2016年1月28日至2019年1月27日；5、被武汉市江汉区人民法院查封，查封文号为（2016）鄂0103民初4584号，查封期限自2016年10月11日至2019年10月10日。上述事实，有原告郭仁平、被告吴顺红及弘毅公司的陈述；原告郭仁平提供的涉案房屋的房产证及土地使用证、结婚证、《商品房出让协议》及收款收据、银行卡存款业务回单、招商银行账户历史明细表、工商变更登记表、武汉市房屋产权登记信息查询单等证据，以上证据均经质证属实，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告郭仁平与被告吴顺红签订的《商品房出让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议有效，双方均应按照协议约定，遵循诚实信用原则全面履行各自义务。关于涉案《商品房出让协议》应否解除的问题。经查，涉案房屋目前处于被查封状态，此情形即属于法律上或者事实上不能履行的情况，客观上不具备继续履行的条件，因此，原告郭仁平的合同目的无法实现，符合法定解除合同的条件，对原告郭仁平要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告吴顺红应当将收取的购房款返还给原告郭仁平，被告吴顺红与被告易静系夫妻关系，该债务为夫妻关系存续期间形成的共同债务，应由两被告共同偿还，故对原告郭仁平要求被告吴顺红与被告易静共同返还购房款的诉讼请求，法院予以支持。被告弘毅公司作为连带责任人在涉案协议上加盖公章，故对原告郭仁平要求被告弘毅公司对被告吴顺红的债务承担连带清偿责任的请求，本院亦予以支持。关于涉案协议解除的过错及被告吴顺红与被告易静应否赔偿原告郭仁平房屋差价损失的问题。原、被告签订《商品房出让协议》之时，涉案房屋并无被抵押查封情形。协议签订之后，被告吴顺红即按约将房屋交付原告郭仁平居住使用至今，原告郭仁平仅支付了首付款及截止2016年10月份的银行贷款，其并未按约在协议签订后的一年左右将银行剩余按揭贷款还清，导致房屋在过户之前被法院查封。由此可见，双方的合同无法履行、合同目的无法实现从而导致双方的合同解除的后果，系因原告郭仁平所致，故对原告郭仁平要求被告吴顺红与被告易静赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。被告易静经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郭仁平与被告吴顺红于2007年12月20日签订的《商品房出让协议》；二、被告吴顺红、易静返还原告郭仁平购房款292028.83元；三、被告湖北弘毅建设有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告郭仁平的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10156元，由原告郭仁平负担4476元，由被告吴顺红、易静、湖北弘毅建设有限公司负担5680元（此款原告郭仁平已预付本院，被告吴顺红、易静、湖北弘毅建设有限公司应随同上述判决款项一并支付原告郭仁平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 凃孝萍人民陪审员 叶汉香人民陪审员 黄汉江二Ｏ二Ｏ一七年十月十一日书 记 员 叶长青 关注微信公众号“”