（2016）云0111民初10328号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-18
案件名称
原告罗梅诉被告包木城租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗梅,包木城
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初10328号原告罗梅，女，汉族,1972年11月30日出生。委托代理人赵海渊、谭飞，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告包木城，男，汉族,1977年4月1日出生。委托代理人朱建坤、石毅敏，云南兴正律师事务所律师，特别授权代理。原告罗梅诉被告包木城租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法适用简易程序由昆明市官渡区人民法院审判员彭毅于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告罗梅的委托代理人赵海渊、谭飞，被告包木城的委托代理人石毅敏到庭参加诉讼。现已审理终结。原告罗梅诉称：原、被告于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告因经营餐馆需要租用被告位于世纪新都商业街X栋一楼的商铺，合同对租赁期限、租金及支付方式、提前终止合同、违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订后，原告即向被告支付2014年7月1日至2015年6月30日的租金，并进场装修准备经营餐馆。2015年3月31日，被告在原告不知情的情况下，将该商铺擅自对外转让给第三人。被告的违约行为给原告造成极大的经济损失，依照合同约定，违约方应按年度向守约方支付年度租金20%的违约金。现原告诉至本院请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金160000元；3、判令被告向原告返还保证金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告包木城辩称：1、房屋租赁合同已经转让了权利，且通知了原告并经原告另一合伙人同意，没有影响原告的经营，被告不存在违约的情况；2、转让房屋租赁合同权利时已经一并转让了保证金，也是经原告另一合伙人同意，不存在保证金返还的情况。原告罗梅为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格；2、房屋租赁合同、租金转账凭证、租金收条，证明原、被告双方存在租赁法律关系，并已经实际履行；3、情况说明、损失计算明细，证明被告的违约行为造成原告的损失；4、证人肖进文、符光焦出庭作证证言，证明原告方提交的情况说明中的事实。经质证，被告包木城对原告提交的证据认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均认可，但租赁合同已经通过另一份租赁合同转让了权利，对证据3中情况说明的真实性、合法性、关联性均不认可，是餐厅内部出具的，被告不能核实证据的真实情况，对证据3中的损失计算表的真实性、合法性、关联性均不认可，没有原件，被告也不能核实该证据的真实性；对证据4证人证言的三性均认可，但其中一位陈述不知道签署了情况说明，证人出庭作证时所陈述的内容有偏差，21日已经停水停电，在一个餐厅已经停水电的情况下不可以再接待客人。被告包木城针对其辩解意见，向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明2014年4月30日，原、被告签订合同，被告将世纪新都商业街X栋一楼的500平方米房屋租赁给原告经营餐饮店铺；2、店铺转让协议书，证明2015年3月17日，被告与黄斌签订协议，将世纪新都商业街X栋一至三楼共计1699.07平方米的店铺承租权转让给黄斌，其中包括租赁给原告的500平方米店铺，证明被告已经将合同权利转让给黄斌；3、民事调解书，证明在昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初字第998号《民事调解书》中，双方一致认同，于2014年5月19日签订《山茅田鸡鲜活馆股东协议》，并共同经营位于世纪新都商业街X栋一楼山茅田鸡鲜活馆，原告与杨志勇共同经营山茅田鸡鲜活馆，双方均有权代表山茅田鸡鲜活馆签订合同，支付费用；4、房屋租赁合同，证明2015年4月6日，黄斌在取得该出租权后，与山茅田鸡鲜活馆的另一股东杨志勇重新签订了租赁合同，黄斌与被告之间的出租权转让已经及时通知了原告方，并重新签订租赁合同，并未影响原告的经营；5、收据，证明2015年4月7日，原告的山茅田鸡鲜活馆的另一股东，在签订新的租赁合同后，向新出租方黄斌支付了2015年-2016年的铺面租金42万元，原告方已经以实际行动表示知晓并认可黄斌与被告之间的权利转让。经质证，原告罗梅对被告提交的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性认可，与原告方提供的一致；对证据2的真实性、合法性、关联性不认可，与原告方无关，被告将店铺转让给黄斌未书面通知原告，第一条中记载的转租店面与原告方的租赁铺面是否是同一不清楚，被告转租未通知原告方，原告方也不知道该协议的存在；对证据3的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，调解书中提到的股东协议与本案无关，原告与调解书中的杨志勇的协议是经营其他项目，并不是本案所涉的餐厅；对证据4的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，没有原件核实，不知道是何时签订的，且该协议即使是真实的也与本案无关；对证据5的真实性不认可，没有原件核对，且是黄斌收取的，原告方对此并不清楚。本院认为，对原告提交的证据被告对证据1、2、4均予以认可，本院予以采信，对证据3中情况说明有证人证言予以印证，本院予以采信，对损失计算明细系原告自行制作，无其他证据予以印证，本院不予采信。对被告提交的证据1、2、3、4真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信，对证据5系复印件，无原件予以核对，本院不予采信。根据庭审中原、被告的陈述、辩解、举证、质证，本院依法确认本案法律事实如下：原、被告于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告向被告承租位于世纪新都商业街X栋一楼500平方米的商铺用于经营餐馆，租期自2014年7月1日起至2017年4月30日止，2014年7月1日至2015年4月30日租金为350000元，2015年5月1日至2016年4月30日租金为420000元，原告向被告交纳50000元作为房屋租赁保证金，租赁期间任何一方违约须按年度向对方交纳年度租金的20%，作为违约金。2014年4月30日原告向被告交付租金400000元。2015年3月17日被告与案外人黄斌签订《铺面转让协议》一份，协议约定被告将包含本案诉争商铺在内的1699.07平方米店铺转让给黄斌。2015年4月6日案外人杨志勇与案外人黄斌签订《房屋租赁合同》一份，约定由案外人黄斌将本案诉争商铺出租给案外人杨志勇。现原告诉至本院主张上述诉请，被告向本院提出反诉主张上述诉请。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十四条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”、第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，被告在合同约定的租赁期限尚未届满之前与案外人另行签订租赁协议将本案诉争商铺出租，被告的行为已明确表示不再履行与原告之间的合同，故原告要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》，并由被告支付违约金160000元、退还保证金50000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定判决如下：一、解除原告罗梅与被告包木城于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告包木城于本判决生效之日起十日内支付原告罗梅违约金160000元，并退还原告罗梅保证金50000元，共计210000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元减半收取后，由被告包木城承担2225元，剩余2225元退还原告罗梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 彭 毅二〇一七年十月十一日书记员 李仁斌 来源：百度“”