（2017）云0112民初7362号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-13
案件名称
张丽娜与董加丽、昆明荣城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丽娜,董加丽,昆明荣城房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条
全文
云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初7362号原告：张丽娜，女，汉族。委托诉讼代理人：官兴燕，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：董加丽，女，汉族。委托诉讼代理人：张远航、梁蕊，云南云滇律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司。委托诉讼代理人：蔡恒，男，汉族，系该公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴学世，男，汉族,系该公司工作人员，特别授权代理。原告张丽娜与被告董加丽、第三人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张丽娜的委托诉讼代理人官兴燕，被告董加丽的委托诉讼代理人张远航、梁蕊，第三人昆明荣城房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人蔡恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽娜向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2017年6月9日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还购房定金80000元、中介费30000元及上述两笔款项自2017年7月17日至清偿之日止按年利率6%计算的利息；3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告欲购买房屋，经昆明荣城房地产经纪有限公司介绍，原告于2017年6月9日与被告签订《荣城地产存量房屋买卖合同》约定：原告向被告购买登记在被名下位于昆明市西山区时代年华锦华苑10幢3单元202室建筑面积为201.43平方米的房屋（房屋产权证号为昆房权证字X**号），购房总价款为1500000元，首付为400000元，按揭贷款为1100000元，定金40000元，中介服务费30000元；被告应当在2017年6月26日前配合原告办理网签、公证、备案等手续，并在网签、公证手续后3日内配合原告申请房屋不动产权转移登记。在买卖合同签订后，原告就按照《房屋买卖合同》要求交付了定金40000元及中介服务费30000元，被告却违反合同约定不配合原告办理过户登记，已构成严重违约。现原告要求被告双倍返还购房定金80000元并支付中介费30000元。被告董加丽辩称：首先，被告不同意解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，因为被告不存在违约行为，在过户过程中也积极的配合原告。其次，对于原告主张的定金和中介费，由于定金属于合同的担保，被告并没有违约，不应当双倍返还给原告。而中介费系中介公司收取，不应当由被告返还，与本案亦非同一法律关系，被告保留追究原告违约的权利。第三人荣城公司述称：应当继续履行《荣城地产存量房屋买卖合同》，对于原告主张的第二项、第三项诉讼请求，由法院判决。本院对原被告及第三人无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的下列证据有异议：一、微信聊天记录、短信往来记录、照片2张，欲证明：1、在签订《荣城地产存量房屋买卖合同》时，被告欺瞒原告涉案房屋已经被查封的事实；2、原告在得知房屋被查封后一直要求被告及第三人出示房屋解封的文件，但其两方未能提供；3、原告每次约定过户时均在场；4、2017年7月14日，原被告最后一次约定过户，原告已经到场，但被告拒绝按照《荣城地产存量房屋买卖合同》及补充协议的约定进行公证，故被告违约。经质证，被告对原告与第三人的的微信聊天记录不予认可，认为无法核实真实性；对短信往来记录不予认可，认为短信仅是截取了部分内容；对照片不予认可，认为无法确定拍摄地点。第三人对微信聊天记录予以认可；对短信往来记录的真实性予以认可；对照片不予认可，对该组证据的证明内容不予认可。二、富滇银行贷款申请、担保公司收据、银行明细，欲证明：1、原告自始至终都很愿意购买该房屋，也在积极、主动的办理了购房相关的银行贷款及担保，并支付了贷款担保的费用。2、原告为了购买该房屋准备了足够的首付款项，充分证明了原告迫切想要购买该房屋的主观意愿，不存在违约。经质证，被告及第三人对该组证据不予认可，认为富滇银行贷款申请没有富滇银行的公章，不能核实其真实性；担保公司收据不符合证据的形式要件；对银行明细的真实性予以认可，但关联性及证明目的不予认可。二、录音摘抄2份，欲证明：1、在原被告双方最后一次约定过户之日，原告已经到场配合办理过户，但因为被告不按照双方所签订的买卖合同及补充协议进行公证而导致过户失败。2、吴学世作为中介方并不认可是在被告逼迫下签订的“出卖方董加丽催促买方张丽娜房屋过户的函”，原告并不认可函中所述的内容，即被告所说的因原告贷款原因，故推迟过户，以及原告拒绝过户。经质证，被告及第三人对原被告之间的录音的真实性予以认可，认为录音发生的时间为2017年8月20日，约定的过户时间是2017年7月16日，系原告违约后的录音；对于原告与第三人的录音的真实性不予认可。原告、第三人对被告提交的下列证据有异议：一、延期过户申请，欲证明：2017年6月26日因原告贷款额不能确定，原告向被告书面申请迟延至2017年7月16日前过户，双方签字捺印。经质证，原告认可该协议的签字系其本人所签，但对于内容不予认可。第三人对该份证据予以认可。二、短信记录、微信聊天记录、出卖方董加丽催促买受方张丽娜房屋过户的函，欲证明：被告曾依三方约定五次到房管局办理过户手续，原告每次以各种理由拒绝交易，不配合办理。被告本着妥善解决纠纷的原则向原告发函要求其积极配合共同办理房屋过户手续，继续履行合同义务。但原告并未在被告催告后继续履行合同，原告的行为才构成违约。经质证，原告对短信记录、微信聊天记录的真实性予以认可，认为与其提交的证据吻合；对于函的真实性不予不认可，认为第三人亦不认可该催告函。第三人对该组证据予以认可。原告、被告对第三人提交的下列证据有异议：一、《荣城地产存量房屋买卖合同》，欲证明：1、原被告于2017年6月9日签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，原被告之间的居间法律关系真实有效；2、按照合同第13条的约定，签订合同当日，第三人收取中介费30000元；3、合同第5条约定，在2017年6月26日前，买卖双方办理网签公证。经质证，原告对该份证据予以认可，但对于证明目的不予认可，认为第三人并未促成双方买卖合同的成立，不应当收取中介费30000元，其亦没有按照合同约定履行审查义务并帮买卖双方办理房屋所有权的转移及银行贷款按揭的手续。被告对第三人提交的证据予以认可。二、通话录音，欲证明：原告坚持要被告交付办理涉案房屋的票据，超出合同范围。经质证，原告对通话录音予以认可，但认为其要求并未超出合同范围，因为其作为买受人有权确认房屋产权是否清晰及有无罚款情况；原告也一直明确表示要购买房屋，是由于被告没有出示相关的解封证明确保房屋产权清晰，才没有进行过户。被告对第三人提交的证据予以认可。对于上述原被告有争议的证据，本院认为：对于原告提交的证据一，其中对于微信聊天记录、短信往来记录，因第三人作为一方参与人对上述证据予以确认，故本院对其真实性予以确认；对于照片，因不能证明该组证据的证明内容，故本院对其不予确认。对于原告提交的证据二，其中对于富滇银行贷款申请，因无贷款方的签章，故本院对其不予确认；对于担保公司收据、银行明细，因来源、形式合法，故本院对其真实性予以确认。对于原告提交的证据三，其中对于原被告之间的录音，因被告对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认；对于原告与第三人之间的录音，因第三人不予认可，亦无其它证据予以佐证，故本院不予确认。对于被告提交的证据一，因原告对其签字予以认可，故本院对该证据予以确认。对于被告提交的证据二，其中对于微信记录及短信记录，因与原告提交的证据一致，故本院对其予以确认；对于出卖方董加丽催促买受方张丽娜房屋过户的函，因原告并未签字确认，故本院对该证据不予确认。对于第三人提交的证据一、证据二，因原被告对其予以认可，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）及第三人（经纪方）签订《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：XXX），约定：“买受人向出卖人购买坐落于昆明市西山区时代年华锦华苑小区XX幢X单元XXX号房屋，建筑面积共201.43平方米，成交价格为1500000元，首付款为400000元，按揭款为1100000元；房屋所有权证（不动产权证）证号为：昆房权证字第X**号，未设定抵押；土地使用权类型为出让，土地使用证号：昆西国用（2015）第XXX号；买卖双方及经纪方在本合同文本上签字、盖章后于2017年6月26日前经纪方协助买卖双方共同进行网上签约、公证、备案等手续；买卖双方完成本合同的网签、公证手续后，经纪方应在3个工作日内协助买卖双方及时申请房屋不动产权转移登记；签订合同当日，买受人交付给出卖人购房定金40000元，该定金出卖人同意由经纪方代为保管，待手续办理完毕，该定金由经纪方代为转给出卖人，作为买受人向出卖人支付的购房款；除不可抗力因素外，买卖双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金；买受人应向经纪方支付中介服务费30000元。基于买卖双方任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”同日，被告出具《收条》载明：“今收到张丽娜交来购买昆明市时代年华锦华苑XX幢X单元XXX号房屋定金40000元。”2016年9月27日，昆明市西山区人民政府前卫街道办事处出具《关于请求对前卫街道办事处时代年华小区违法建设房产申请冻结的函》，载明：“……调查统计时代年华小区锦华苑、芳华苑共有247户住户有搭建行为，以楼顶搭建为主，……特请求区拆临拆违办联系住建部门丢违建房屋进行处理，冻结其房产交易权和抵押权，促使违建房屋业主自行对房屋违建部分进行拆除（附表）。”附表中包含时代年华锦华苑XX幢X单元XXX号房屋。2017年6月19日，昆明广安物业服务有限公司南华物业处出具证明，载明：南华小区锦华苑XX幢X单元XXX号业主董加丽，违法搭建的（封楼台/遮雨棚/屋顶加盖等）已拆除，特此证明。2017年6月21日，西山区拆临拆违建绿透绿工作领导小组办公室向西山区不动产登记分中心出具工作联系函，载明：“现有西山区南华小区锦华苑XX幢X单元XXX室业主董加丽（房产证号：昆明市房权证第201XXXX**号），已将私自搭建的违法建设拆除，经西山区拆临拆违建绿透绿工作领导小组办公室核查，违建拆除属实，现请你局按照文件要求解除该房屋的转让、抵押等限制。”2017年6月22日，被告查询时代年华锦华苑XX幢X单元XXX号房屋的限制情况，昆明市房屋交易产权管理处出具房屋信息查询摘抄表并未显示上述房屋被查封。2017年6月26日，原被告签订《补充协议》，约定：由张丽娜自己向银行贷款，首付款为260000元，尾款1240000元由银行于2017年9月10日前打入董加丽指定账户，如尾款未按2017年9与额0日前打入董加丽指定账户，则按期以现金方式一次性将尾款1240000元付给董加丽；否则视为违约，按合同编号《XXX》的违约条款中的房屋总价的20%赔偿董加丽。同日，原、被告签订《延期过户申请》，载明：“本来约定合同（编号M4011043）上的时间为2017年6月26日之前过户，但因张丽娜贷款额未能确定，特此张丽娜向董加丽申请延迟过户，过户时间至2017年7月16日之前办理过户手续。”同日，董加丽向原告出具《出卖人承诺》，载明：“买卖交易完云铜时代年华锦华苑10-3-202号房交房后所产生的交房前的一切城管处罚费用由出卖方董加丽承担。”2017年7月6日，原被告填写《昆明市明信公证申请表》，申请对上述房屋的《房屋买卖合同》进行公证。公证处工作人员对其二人进行了询问，并制作询问笔录，其中公证处工作人员询问：“经查询目前该交易房屋无查封等权利受限情况，但在公证书出具到取得卖方不动产权证期间有可能会有新的查封令导致房屋无法过户。买方，对该房屋状况是否了解，是否自愿购买该房？”原告答：“了解，是自愿购买该房。”原被告在询问笔录上签字确认。2017年7月6日，被告董加丽于15:06向原告发送短信，内容为：我和中介小吴在房管局四楼明信公证处等会你办理过户，收到信息速到四楼。我和中介吴学士在明信公证处四楼已等你两个多小时办理过户手续，请你15：30以前速到房管局档案室六楼三方一起查档或到公证处四楼办理过户公证。原告于18:32回复董加丽：下午正在打印此房屋问题投诉文件。……是否在约定时间可以正常交易，以投诉办处理意见及房管局房屋买卖交易法规为准。另，2017年6月2日，吴学世出具《中介服务费》载明：“今收到张丽娜购买昆明市前卫西路时代年华小区锦华苑10幢3单元2-3层202号房屋中介服务费30000元。”庭审中，原被告及第三人均认可签订《荣城地产存量房屋买卖合同》时，被告持有房屋所有权证及国有土地使用权证。原告明确依据法定解除权解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，认为原被告约定的涉案房屋的过户时间是2017年7月14日，但被告未在上述期间过户。而被告逾期过户的原因是被告向原告出具了承诺书，原告要求将该份承诺书写入房屋买卖合同进行公证，但被告拒绝，因此原告拒绝与被告进行交易；原告虽然于2017年6月22日知晓涉案房屋无限制情况，但担心后续存在罚款，故要求将被告的承诺书写入房屋买卖合同。被告及第三人则不同意解除《荣城地产存量房屋买卖合同》。同时，原告认可原被告未约定将被告向其出具的《出卖人承诺》加到公证里。第三人认为：在签订《荣城地产存量房屋买卖合同》时，原被告及第三人均不知道交易房屋被查封；交易房屋已于2017年6月22日解封，之所以2017年7月6日在昆明市明信公证处未能办理公证是由于原告进行投诉未办理房屋过户的原因是原告拒绝签字。原告则认为其投诉是因为第三人没有尽到审查义务，没有审查交易房屋是否存在查封。本院认为，本案原告系依据法定解除权要求解除原被告及第三人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》。首先，由于《荣城地产存量房屋买卖合同》系原被告及第三人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。《荣城地产存量房屋买卖合同》中约定原被告应于2017年6月26日前共同进行网上签约、公证、备案等手续。之后，原被告于2017年6月26日签订《延期过户申请》将上述时间变更为2017年7月16日以前。其次，对于原告要求解除《荣城地产存量房屋买卖合同》的诉讼请求，原告认为被告存在违约行为，综合原告的陈述，原告认为被告的违约行为系其拒绝将向原告出具的《出卖人承诺》写进房屋买卖合同进行公证。由于庭审中原告认可原被告并未约定要将被告出具的《出卖人承诺》写入房屋买卖合同进行公证，故被告并不存在违约。而根据原被告之间于2017年7月6日的短信往来内容以及双方在昆明市明信公证处申请公证的事实，可知被告在《延期过户申请》约定的时间内（2017年7月6日）已主动配合原告办理房屋买卖的相关手续，原告庭审中亦认可其拒绝交易的原因系被告不同意将《出卖人承诺》写入房屋买卖合同进行公证。可见，对于原被告未能按约定办理房屋过户手续的原因并不在于被告。至于原告认为在签订《荣城地产存量房屋买卖合同》时并不知晓交易房屋被查封的问题，由于原告认可签订上述合同时知晓被告持有交易房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，且其在2017年6月22日亦知晓交易房屋不存在限制情况；根据2017年7月6日原被告在昆明市明信公证处所作的询问笔录亦可知交易房屋已解除查封。故虽然在签订《荣城地产存量房屋买卖合同》时，交易房屋存在查封，但由于该房屋已在2017年6月22日解封，故并未影响双方如期交易，根据原被告于2017年6月26日签订的《补充协议》及《延期过户申请》亦可佐证上述事实。故根据现有证据，并不能证明被告存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告并不享有法定解除权。综上，对于原告要求解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，并要求被告双倍返还定金、中介费、利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告张丽娜的全部诉讼请求。本案案件受理费1350元（原告已预交），由原告张丽娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吴 娴二〇一七年十月十一日书记员 坝绍莉 来源：