（2017）辽0791民初669号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-01
案件名称
原告金某与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人、被告张某、朱某所有权确认纠纷一案一审民事判决书
法院
锦州市太和区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金某,辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人,张某,朱某
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十四条，第一百五十七条
全文
辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0791民初669号原告：金某，男，1989年6月29日生，汉族,住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：金庆民，男，1963年9月28日生，汉族，住锦州市凌河区。被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区福州街18号。负责人：周鹏文，清算组组长。委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。被告：张某，男，1962年4月20日生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：朱某，女，1967年3月11日生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告金某与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告张某、朱某所有权确认纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金某的委托诉讼代理人金庆民、被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航到庭参加诉讼。被告张某、朱某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告金某向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路某小区某号房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于第二被告和第三被告对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。事实及理由：原告于2010年1月25日与原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）签订团购期房协议，购买了恒缘公司开发的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路某小区某号房屋，向恒缘公司交付购房款总计203915元。但因为原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了辽宁天邦投资有限公司，办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与辽宁天邦投资有限公司是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为。原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于辽宁天邦投资有限公司基于商业行为对该房屋设定的抵押权。故提出上述诉讼请求。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据：1、团购期房协议，证明原告购买房屋的事实。2、房款收款收据，证明原告已经缴纳房款。3、办理入住的收款收据，证明原告已经办理入住，交纳煤气、电、取暖、物业等相关费用。被告恒缘公司管理人的代理人当庭答辩称，对原告诉求无异议。请求法院在查清事实基础上依法判决。被告张某、朱某未到庭，未提交书面答辩意见。为查明事实，本院调取了下列证据：1、恒缘公司及辽宁天邦投资有限公司向房产管理部门提交的借款合同、抵押登记申请表、抵押权登记审批表、股东会决议等，证明包括本案涉及的房屋因借款合同而设定抵押情况。2、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。3、沈阳市工商事务咨询中心档案材料，包括公司登记备案申请书、关于解散辽宁天邦投资有限公司股东会决议、清算报告、公司注销登记申请书，公司注销登记审核表、企业登记证照颁发及归档记录表等当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取了相关证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路某小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年1月25日，原告金某购买恒缘公司开发的某房屋一户，签订团购期房协议，对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。确定房号为某号。原告金某分别于2010年1月21日交付房款10万元，2010年9月4日交付房款103915元。另查明，2012年5月24日，辽宁天邦投资有限公司作为贷款人，恒缘公司作为借款人签订了借款合同，恒缘公司从辽宁天邦投资有限公司处借款1000万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的某小区64户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。辽宁天邦投资有限公司已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。再查明，辽宁天邦投资有限公司股东为张某、朱某。该公司于2016年6月27日经沈阳市沈河区市场监督管理局核准注销登记。登记备案的清算报告载明：1、公司与清算有关的业务均已清理完毕。2、公司税款已清缴完毕。3、公司债权债务均已清理完毕。4、公司清偿债务后的剩余财产已按《公司法》及公司章程的规定清理完毕。公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应责任。本院认为，原告与恒缘公司签订的团购期房协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该合同合法有效。原告依合同约定支付了全部房款，基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得辽宁天邦投资有限公司借款，但原告与恒缘公司签订了团购期房协议，原告依合同约定已支付了全部房款。并且房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司设定的抵押权，应予以支持。关于原告要求被告恒缘公司管理人协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告张某、朱某基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第一百五十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路某小区某号房屋归原告金某所有。二、原告金某购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路某小区某号房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告金某办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路某小区某号房屋所有权登记手续。案件受理费减半收取50元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员 马彩环二〇一七年十月十一日书记员 罗 继