（2017）湘1002民初701号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-14
案件名称
原告郑锋、刘丽娟与被告郴州市和意房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
郴州市北湖区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑锋,刘丽娟,郴州市和意房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第五十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条，第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初701号原告：郑锋，男，1984年10月24日出生，汉族原告：刘丽娟，女，1988年9月8日出生，汉族委托诉讼代理人：廖强新，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，湖南星河律师事务所律师。被告：郴州市和意房地产开发有限公司法定代表人：李惠海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李健美，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晶石，湖南福城律师事务所律师。原告郑锋、刘丽娟与被告郴州市和意房地产开发有限公司（以下简称和意房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李丽、被告的委托代理人曾晶石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金37434元（自2016年10月31日暂计至2017年3月10日，直至商品房达到实际交付使用条件之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告和意房地产公司辩称：1、涉诉房屋已完成竣工验收，且以多种方式通知原告收房。涉诉房屋已于2017年1月18日竣工，并经过勘察、设计、施工、监理等单位组织验收，经质监部门验收合格，符合合同约定的交付条件。被告出卖的房屋在满足交付条件后，就通过多种形式通知原告收房。被告提供的证据显示出多次通知收房的事实，但原告均以各种理由不收房，原告自身存在过错。就算被告存在逾期情形，逾期时间应终止至2017年1月18日，逾期的天数少于78天，按照双方买卖合同约定逾期未超过90天，出卖人支付已交付房价款万分之三违约金，原告按照万分之五计算违约金没有事实和法律依据。2、依据合同约定如被告逾期付款或施工期间受不可预见的客观因素影响，可据实予以延期。被告所建的项目地处郴州市燕泉路，距离郴州市九中、郴州市第二十完小不过百米，在中、高考期间为了给考生创造一个安静的学习、休息和考试环境，郴州市相关部门要求被告部分时间或全天停止施工，保障学生考试休息，致使工期延误。同时，因2016年、2017年雨水较多，阴雨或暴雨天气频繁，致使正常的施工被中断或停止，导致原本一天能完成的工序需要重复、多次施工。甚至返工，因此造成工期延误。这是被告无法预测的客观原因，按照合同约定，被告可据实予以延期。3、如果被告存在延期交房，也未给原告造成实际损失，原告诉请的违约金过高，请求依法核减。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年6月8日，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市燕泉路的“和意花园”第*栋*层**号房，合同约定建筑面积128.55㎡，总价款575904元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；（3）施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。买受人应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告付讫首期房款，余款向银行办理按揭。另查明，原告已于2017年4月24日收房。郴州市公安消防支队于2017年3月17日出具《建设工程消防验收意见书》，评定“和意花园”项目2#、3#栋及地下室建设工程消防验收合格。二、双方当事人有争议的事实1、“和意花园”项目是否有延迟交房的客观因素。被告认为，“和意花园”楼盘在考点周边，受中、高考停工影响工期；天气多雨亦影响工期，影响的工期应在交房时予以顺延。并提供《郴州市建设工程质量安全监督管理站关于加强中高考期间施工管理的紧急通知》（市质安监字[2016]18号），2016年、2017年《郴州市利建混凝土外加剂厂晴雨表》拟证实其观点。本院认为，中、高考期间，学校附近的工地不能施工早已有规定，被告作为专业的房产开发公司，在建设和意花园项目时对将相关情况应有所考虑，中、高考期间停工不能作为被告延期交房的不可抗拒因素。2016年、2017年《郴州市利建混凝土外加剂厂晴雨表》仅是对降雨量的客观记载，并不是说明2016年阴雨天气超过往年。据此，本院认定“和意花园”项目并无导致延迟交房的客观因素。2、关于“和意花园”项目何时具备交付条件。原告认为，2017年3月16日、2017年4月7日，“和意花园”项目仍在施工，并不符合交房条件，并提供照片拟证实其观点。被告则认为，“和意花园”项目2#、3#栋已于2017年1月18日竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。满足交付条件后，被告已通知原告收房，原告不收房后果应自行承担。本院认为，原告提供的照片无法确定拍摄地点、拍摄时间，不能证明“和意花园”项目于2017年3月16日、2017年4月7日仍在施工，不具备交房条件。“和意花园”项目自2017年3月17日经消防验收合格时起具备交房条件，理由在下文的判决的理由与结果中阐述。判决的理由与结果本院认为，原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告和意房地产公司是否存在违约逾期交房，是否应向原告计付违约金的问题。1、被告何时具备交房条件的问题，是否存在逾期交房情形。“和意花园”项目2#、3#栋于2017年1月18日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，但涉案工程竣工验收合格仅为交付条件之一，未通过消防验收的房屋交付行为违反了法律的效力性强制性规定而无效。郴州市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》确定“和意花园”项目消防验收合格的时间为2017年3月17日。故，被告具备交房条件的时间为2017年3月17日。根据原、被告双方签订商品房买卖合同的约定，原告购买案涉房屋，被告应于2016年10月31日前交房，被告达到交房条件的时间晚于合同约定时间，存在逾期交房的情形。2、被告逾期交房的违约责任。被告具备交付条件为2017年3月17日，其于2017年2月通知原告收房因被告未达到交房条件而无效，逾期交房时间应从2016年11月1日计算至原告于2017年3月17日达到交房条件时止，被告逾期交房时间为136天。自被告达到房屋交付条件始，原告应按合同约定收房，原告不收房造成的损失应自行承担。按照合同约定，逾期交房时间超过90日，原告选择不解除合同的，被告每日按已付房款万分之五支付违约金。原告要求按合同约定每日万分之五计付违约金，每日万分之五违约金折算为年利率为18%，明显过高，本院依被告申请将违约金计付标准酌情调减至每日万分之二计付。被告应向原告支付违约金15664.6元（575904元×0.02%×136天＝15664.6元）。原告诉请逾期交房违约金为37434元，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市和意房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑锋、刘丽娟支付逾期交房违约金15664.6元；二、驳回原告郑锋、刘丽娟的其他诉讼请求。如果被告郴州市和意房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费736元，由原告郑锋、刘丽娟负担428元，被告郴州市和意房地产开发有限公司负担308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 刘志强代理审判员 谢宇明人民陪审员 石利丽二〇一七年十月十一日书 记 员 彭丽莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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