（2017）黑民再291号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-08
案件名称
刘艳秋、韩加富与刘微房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书
法院
黑龙江省高级人民法院
所属地区
黑龙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
刘艳秋,韩加富,刘微,黑龙江省人民检察院
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再291号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人(一审被告、二审上诉人)：刘艳秋，女，1977年10月20日生，汉族。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。申诉人(一审被告、二审上诉人)：韩加富，男，1973年5月20日出生，满族。委托诉讼代理人：刘艳秋，女，1977年10月20日生，汉族。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：刘微，女，1954年2月1日生，汉族。委托诉讼代理人：栾云曦，黑龙江承旭律师事务所律师。申诉人刘艳秋、韩加富因与被申诉人刘微房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院(2015)哈民二民终字第947号民事判决。向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2016]23000000060号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）黑民抗129号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员金浩波、马良驰出庭。申诉人刘艳秋及刘艳秋、韩加富的委托诉讼代理人方显辉、被申诉人刘微及委托诉讼代理人栾云曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，哈尔滨市中级人民法院(2015)哈民二民终字第947号民事判决，适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依据该规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但并未禁止将集体土地以出让、转让或者出租等方式用于农业用途。本案诉争两份购房协议所涉土地使用权类型是三项用地，其用途系畜禽饲养地。国土资源部制定的《土地分类》规定，畜禽饲养地是指经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施用地，其属于农用地。本案刘微所购买的房屋系用于养殖奶牛的厂房，两份购房协议签订后诉争土地仍用于奶牛养殖，其并未改变流转土地的农业用途，不违反法律禁止性规定。因此，原审判决认为刘艳秋、韩加富将三项用地及地上物转让，不符合上述法律规定转让的情形，并认定两份《购房协议》无效属适用法律错误。刘艳秋、韩加富称，同意检察机关意见。刘微辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。刘微向一审法院请求：1.两份购房协议无效；2.由刘艳秋、韩加富返还购房款339,800元；3.赔偿经济损失利息341,480元；4.承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、刘艳秋与韩加富系夫妻关系。2009年4月20日、2010年8月17日，刘微与韩加富、刘艳秋分别签订了两份购房协议，韩加富将土地面积500平方米和580平方米、价格为131,000元和208,800元卖给刘微。刘艳秋、韩加富始终没有交付房屋产权证和土地使用证。二、双方签订的购房协议包括在双城房权证联兴乡字第35-B0000**号房屋的面积之内，该房屋系禽畜养殖厂房，建筑面积为144平方米，土地使用权为集体，产权系韩加富，登记时间为2010年3月2日；包括在双集用（09）第1347号土地面积之内，该土地的地类用途系畜禽饲养地，使用权类别为三项用地，使用期限至2027年12月，使用总面积为8745平方米，土地使用权人系韩加富，发证时间为2009年9月2日。三、刘微始终不知道其所购买的房屋及受让的土地的使用年限至2027年12月；四、刘微因购买房屋及受让土地而举债；五、刘艳秋、韩加富自认，韩加富名下房屋为共同所有，土地系共同使用权人。一审法院判决：一、刘艳秋、韩加富与刘微签订的购房协议无效；二、刘艳秋、韩加富返还刘微人民币339,800元；三、刘艳秋、韩加富赔偿刘微利息损失：其中以200,000元为本金的部分利息按照月利率1.98%计算，自2010年8月17日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止；以139,800元为本金的部分按照1999年的中国人民银行贷款基准月利率4.95‰计息，自2009年4月20日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止。案件受理费10,613元、保全费3926元，由刘艳秋、韩加富共同负担。刘艳秋、韩加富不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘微的各项诉讼请求；2.诉讼费由刘微承担。二审法院认定的事实：与一审法院认定的事实相同。另认定，2009年4月20日，双方签订购房协议约定：刘艳秋、韩加富将土地面积500平方米，房屋面积24.5平方米卖给刘微所有，房照土地使用证齐全，双方协商价格为131,000元，2009年4月20日房款一次付清。自付款之日起房、地产权归刘微名下为业，恐后无凭，立字为证。刘微当日将131,000元价款交付给了刘艳秋、韩加富。2010年8月17日，双方签订购房协议，约定：刘艳秋、韩加富将土地580平方米卖给刘微所有，房照、土地使用证齐全，双方协商价格208,800元，2010年8月17日房款一次付清，自付款之日起房地产权归刘微名下为业，恐后无凭，立字为证。刘微当日把208,800元价款付给了刘艳秋、韩加富。经向双城市土地管理部门负责人调查核实，双城市土地管理部门经向上级主管部门请示，从2010年始在双城市辖区内暂停办理三项用地使用权证变更登记。二审法院认为：韩加富于2008年从双城市联兴乡安强村村民手中受让取得8745平方米的土地使用权，申请办理了三项用地审批手续，并在该块土地上建造了建筑面积144平方米房舍。2009年4月20日、2010年8月17日，刘微与韩加富分别签订了两份购房协议，韩加富将土地面积500平方米、房屋面积24.5平方米和土地面积580平方米，价格分别为131,000元和208,800元卖给刘微。购房协议明确约定房产、土地使用证齐全，刘微有理由相信在房产、土地证照齐全的情况下能够办理房产、土地变更手续。2009年9月、2010年3月，韩加富取得了争议房产、土地使用权证照，但房屋系用于养殖奶牛的厂房，土地性质为集体所有的三项用地，具有使用年限的限制；韩加富于2003年10月10日审批三项用地时，以保证书的形式承诺：在使用期满后，将依照国家的法律规定要求进行复垦。刘微购买两处房产实际交纳房款339,800元，而争议土地在使用期届满后，刘微将无法取得土地上的房屋，显失公平。经调查，双城市国土资源局自2010年即对三项用地使用权不予办理变更登记手续，故刘微购买房屋及土地的合同目的无法实现。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案争议的三项用地系用于畜禽饲养地，韩加富于2007年4月5日办理了个体养牛场执照，名称为双城市联兴乡天合牧业养殖场，后更名为双城联兴乡兴牧奶牛养殖场。刘艳秋、韩加富将三项用地及地上物转让，不符合上述法律规定的转让情形，故争议两份购房协议无效。因双方所签订的两份购房协议无效，导致刘微购房目的不能实现，现刘微请求刘艳秋、韩加富返还购房款，原审据此判令韩加富、刘艳秋返还刘微购房款并赔偿利息损失并无不当，予以维持。韩加富、刘艳秋的上诉请求缺乏是事实和法律依据，不予支持。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,613元，由韩加富、刘艳秋负担。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为刘艳秋、韩加富与刘微签订的两份买房协议效力问题。双城市人民政府于2009年9月2日出具的双集用（09）第1347号土地使用权证书证实本案诉争两份买房协议所涉土地性质为双城市联兴乡安强村集体所有，使用权终止日期为2027年12月，使用权类型系三项用地，即禽畜饲养用地、设施农业用地、养殖水面用地。因集体性质土地有使用年限的限制，国务院《土地复垦条例》第三条规定：“生产建设活动损毁的土地，按照‘谁损毁，谁复垦’的原则，由生产建设单位或者个人负责复垦”及韩加富与双城市联兴乡安强村于2008年3月24日签订禽畜饲养地和设施农业用地及养殖水面用地使用合同第四条约定：“韩加富使用的土地属农业用地，不得搞非农业建设，不得改变土地的农用地用途。如需改变农用地用途，必须到国土资源管理部门办理农用地转为建设用地审批手续。建造临时性建筑，必须保证建设时土地耕作层不被破坏，场地部分不固化，要易于耕作，一旦需要，无条件拆除。”且韩加富于2003年10月10日在办理诉争土地手续时承诺在使用期满后，将依照国家的法律规定要求进行复垦。两份买房协议签订后，刘微向刘艳秋、韩加富支付了诉争土地及房屋的全部款项。因刘微购买房屋及土地的目的是取得房屋所有权及获得收益，而按照《土地复垦条例》的规定和韩加富与双城市联兴乡安强村签订禽畜饲养地和设施农业用地及养殖水面用地使用合同的约定，买受人刘微的合同目的不能实现。因涉案土地的性质系集体所有，故原审判决以刘艳秋、韩加富与刘微签订的两份买房协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，并据此认定双方签订的两份买房协议无效并无不当。综上，刘艳秋、韩加富的再审请求不能成立，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院(2015)哈民二民终字第947号民事判决。一、二审案件受理费21,226元、保全费3926元，由刘艳秋、韩加富负担。本判决为终审判决。审判长 刘 伟审判员 冯 涛审判员 李雪松二〇一七年十月十一日书记员 高 妍 更多数据：