（2017）沪0115民初57414号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海三林房地产开发经营有限公司与顾佳英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海三林房地产开发经营有限公司,顾佳英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百���十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初57414号原告：上海三林房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：全晓军，董事长。委托诉讼代理人：孙洁，男。委托诉讼代理人：汪宝蕙，上海市徐浦律师事务所律师。被告：顾佳英，女，1990年11月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海三林房地产开发经营有限公司(以下简称三林公司)与被告顾佳英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三林公司的委托诉讼代理人孙洁、汪宝蕙到庭参加了诉讼。被告顾佳英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。三林公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间就上海市浦东新区惠南镇通济路XXX号、XXX号、XXX号商铺(以下简称系争房屋)的《商铺租赁合同》；2、被告清空系争房屋中属于被告所有的一切物品，迁移注册在系争房屋中的有关证照，将系争房屋归还原告；3、被告按租赁合同约定向原告给付2016年9月15日起至本案判决生效日止的租金(暂算到2017年9月14日为117,072元)，并向原告支付逾期支付租金的违约金，从2016年9月15日起，按欠款13,536元为计算基数，从2017年3月15日起，按欠款103,536元为计算基数，均按同期银行贷款利率的四倍，分别计算至判决生效之日止；4、被告向原告给付自本案判决生效日起至归还系争房屋之日止的房屋使用费，按每天572元计算；5、被告向原告给付按合同约定应承担的物业管理费，自2016年8月至2017年4月的物业管理费共计为5,682元，按每月631.30元计算。事实和理由：2015年5月15日，被告与案外人上海林汇房地产开发有限公司(以下简称林汇公司)对位于上海市浦东新区惠南镇通济路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号商铺签订《商铺租赁合同》，之后林汇公司将其中412号、414号、416号商铺即系争房屋出售给原告。2016年4月21日，林汇公司向被告书面通知，关于房屋出售以及合同出租方主体变更等事项，自2016年1月1日起，系争房屋的租金改由原告收取。根据合同约定，被告承租系争房屋的全年租金为207,072元，分二次支付，即于每年3月15日及9月15日前各支付半年租金103,536元。但截止2016年9月15日，被告仅向原告支付了9万元租金，欠付半年租金中的13,536元未付。2017年3月15日起的应付租金至今未支付。原告多次向被告催讨无着。此外2016年8月起的物业管理费，被告也未曾支付。顾佳英未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，林汇公司(出租方、甲方)与顾佳英(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区惠南镇通济路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号商铺出租给乙方，六套商铺面积594.83元，其中412号93.92平方米，414号93.92平方米，416号96.53平方米。租赁期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止。商铺租金每天每平方米1.90元，全年以365天计，全年租金412,515元，第二年开始，年租金上浮5%。租金每年分二次支付，第一次于2015年5月15日前支付半年租金，第二次于2016年3月15日前支付半年租金。每次付款金额为年租金的50%，以后每年租金支付时间同上。如乙方未能按合同约定时间内支付甲方租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方按日租金的百分之五十支付违约金。乙方应按时向甲方缴纳物业管理费，物业管理费按照每月每平方米2.22元计收，以年为缴费周期，即每年15,846元。有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除本合同，没收全部商铺租赁保证金：乙方逾期不支付商铺租金累计超过15天的，……。合同签订后，租赁物交由被告使用。2016年4月21日，林汇公司以及本案原告共同向被告发送通知，称系争房屋已出售给三林公司，原租赁合同继续履行，出租方变更为三林公司，从2016年1月1日起，商铺租金由承租方与三林公司结算。通知并附三林公司账号。2016年10月至12月期间，被告曾向原告支付租金9万元。此后原告起诉来院。��理中，案外人上海申东房地产开发有限公司向本院陈述，林汇公司已将涉案租赁合同中的406号、408号、410号出售上海申东房地产开发有限公司，2016年6-7月间，上海申东房地产开发有限公司与顾佳英已就406号、408号、410号商铺重新签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2016年1月1日起至2020年9月14日止。上海申东房地产开发有限公司向本院提交了该《商铺租赁合同》。三林公司对此节事实无异议。原告另向本院提交了其查询的案外人上海味陈餐饮管理有限公司分公司的企业登记信息(打印件)，称前述公司登记注册在浦东新区惠南镇通济路XXX号-XXX号(双号)，自然人控股信息栏为周正豪，注册日期2015年12月23日。本院认为，案外人林汇公司与被告之间曾就浦东新区惠南镇通济路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号商铺签订了《商铺租赁合同》，该合同客��真实，合法有效。此后由于林汇公司将租赁物转让，案外人申东公司已就其中的406号、408号、410号商铺另行与被告签订了租赁合同，而原告在受让系争房屋后，就系争房屋的租赁，与被告之间继续按涉案《商铺租赁合同》履行，原告取代了原林汇公司出租人的权利义务。被告在部分履行付款义务后，未按约足额支付租金，违反了合同的约定，原告诉请主张解除租赁合同，合法有据，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应搬离系争房屋并将房屋交还原告。被告欠付原告的租金及截止交还房屋时止的房屋使用费，应予支付，原告参照合同的租金标准计算解除合同以后的房屋使用费，本院予以认同。原告依据合同约定，诉请要求被告支付欠付租金的违约金，并自愿调低违约金的计算标准，本院予以准许。原告未提交案外人上海味陈餐饮管理有限公司分公司的有效工商登记设立信息，仅从原告提交的打印件内容，不能反映该企业与被告之间存在的关联，原告诉请被告迁移设立于租赁地址的该企业登记，本院难予支持。根据租赁合同的约定，被告应当承担承租房屋期间的物业管理费，原告依据合同约定的标准诉请被告承担物业管理费，本院予以支持。被告顾佳英经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海三林房地产开发经营有限公司与被告顾佳英就上海市浦东新区惠南镇通济路XXX号、XXX号、XXX号房屋签订的《商铺租赁合同》；二、被告顾佳英于本判决生效之日起十日内搬���上海市浦东新区惠南镇通济路XXX号、XXX号、XXX号房屋，并将该房屋返还原告上海三林房地产开发经营有限公司；三、被告顾佳英于本判决生效之日起十日内支付原告上海三林房地产开发经营有限公司自2016年9月15日起至2017年9月14日止的欠付租金及房屋使用费117，072元，并支付自2017年9月15日起至返还原告上海市浦东新区惠南镇通济路XXX号、XXX号、XXX号房屋之日止的房屋使用费，按每月17，256元为计算标准；四、被告顾佳英于本判决生效之日起十日内支付原告上海三林房地产开发经营有限公司逾期付款违约金，自2016年9月15日起，按欠款13,536元为计算基数，自2017年3月15日起，按欠款103,536元为计算基数，分别按中国人民银行同期贷款利率的四倍，计算至本判决生效之日止；五、被告顾佳英于本判决生效之日起十日内支付原告上海三林房地产开发经营有限公司自2016年8月1日起至2017年4月30日止的物业管理费5,682元；六、驳回原告上海三林房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,227元，减半收取计1,613.50元，由原告上海三林房地产开发经营有限公司负担25元，被告顾佳英负担1,588.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一七年十月十一日书记员 沈 嬿