（2017）黑民再290号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-08
案件名称
郜艳河、刘艳秋、韩加富与张桂清买卖合同纠纷一案再审民事判决书
法院
黑龙江省高级人民法院
所属地区
黑龙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
郜艳河,刘艳秋,韩加富,张桂清,黑龙江省人民检察院
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再290号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：郜艳河，男，1968年7月25日生，汉族。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。申诉人（一审被告、二审上诉人）：刘艳秋，女，1977年10月20日生，汉族。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。申诉人（一审被告、二审上诉人）：韩加富，男，1973年5月20日生，满族。委托诉讼代理人：刘艳秋（韩家富妻子），女，1977年10月20日生，汉族。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张桂清，女，1958年4月29日生，汉族。委托诉讼代理人：栾云曦，黑龙江承旭律师事务所律师。申诉人郜艳河、刘艳秋、韩加富因与被申诉人张桂清买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民终字第679号民事判决,向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2016]23000000061号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）黑民抗128号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员金浩波、马良驰出庭。申诉人刘艳秋及郜艳河、刘艳秋、韩加富的委托诉讼代理人方显辉、被申诉人张桂清及委托诉讼代理人栾云曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，哈尔滨市中级人民法院(2015)哈民二民终字第679号民事判决，适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依据该规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但并未禁止将集体土地以出让、转让或者出租等方式用于农业用途。本案诉争两份购房协议所涉土地使用权类型是三项用地，其用途系畜禽饲养地。国土资源部制定的《土地分类》规定，畜禽饲养地是指经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施用地，其属于农用地。本案刘薇所购买的房屋系用于养殖奶牛的厂房，两份购房协议签订后诉争土地仍用于奶牛养殖，其并未改变流转土地的农业用途，不违反法律禁止性规定。因此，原审判决认为郜艳河、刘艳秋、韩加富将三项用地及地上物转让，不符合上述法律规定转让的情形，并认定两份购房协议无效属适用法律错误。郜艳河、刘艳秋、韩加富称，同意检察机关意见。张桂清辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。张桂清向一审法院请求：1.判决两份购房协议无效；2.由郜艳河、刘艳秋、韩加富返还购房款550,000元；3.郜艳河、刘艳秋、韩加富赔偿经济损失596,292.50元；4.郜艳河、刘艳秋、韩加富承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、刘艳秋与韩加富系夫妻，郜艳河系韩加富的姐夫。2009年2月25日，张桂清与郜艳河签订了一份购房协议，协议内容为：“甲方（郜艳河）将其自有的房产土地面积1500平方米，房屋面积79.2平方米卖给乙方（张桂清）所有，房产、土地使用证齐全（周围设施不动），双方协商价格为425,000元。2009年房款一次性付清，自付款之日起房地产权归乙方名下为业，恐后无凭，立字为据，此协议一式三份。甲方：郜艳河，乙方：张桂清，中间人：刘艳秋。”同日，张桂清与郜艳河又签订了租房协议一份，张桂清将其购买于郜艳河的房屋及受让土地又返租给了郜艳河，租期为五年，租金为每年5000元共25,000元。购房协议及租房协议签订后，张桂清交付给郜艳河购房款400,000元，租金款25,000元直接从张桂清的购房款中扣除。合同签订后，郜艳河没有向张桂清交付房屋产权证和土地使用证。2009年3月9日，张桂清又与郜艳河签订购房协议一份，内容为：“甲方（郜艳河）将其自有的房产土地面积400平方米，房屋面积21.20平方米卖给乙方（张桂清）所有，房产、土地使用证齐全,双方协商价格为125,000元。2009年3月9日，房款一次性付清，自付款之日起房地产权归乙方名下为业，恐后无凭，立字为据，此协议一式三份。甲方：郜艳河，乙方：张桂清，中间人：刘艳秋。”同日，张桂清与郜艳河又口头达成了租房协议，张桂清将其当日购买于郜艳河的房屋及受让土地回租给了郜艳河，租期为五年，租金为每年5000元，共25,000元。购房协议及口头租房协议达成后，张桂清当日交付给郜艳河购房款100,000元，租金25,000元直接从张桂清的购房款中扣除。合同签订后，郜艳河没有向张桂清交付房屋产权证和土地使用权证。2012年8月18日，张桂清与郜艳河重新签订了一份租房协议，约定：郜艳河继续租用张桂清所购买的房屋和土地，同时可以在张桂清受让的土地上建筑牛舍，租期为15年即自2012年8月18日至2027年8月18日，所建牛舍作为租金150,000元，租期届满后归张桂清所有，同时约定之前的租房协议作废。协议签订后，该土地上建造了牛舍。至此，郜艳河始终没有向张桂清交付房屋产权证和土地使用权证。二、张桂清与郜艳河签订购房协议所体现的房屋面积包含在双城房权证联兴乡字第35-B000058号房屋面积之内，该房屋系禽畜养殖厂房，建筑面积为144平方米，土地使用权为集体，产权人系韩加富，登记时间为2010年3月2日；张桂清所受让的土地面积包含在双集用（09）第1347号土地面积之内，该土地的地类用途系畜禽饲养地，使用权类别为三项用地，使用期限至2027年12月，使用总面积为8745平方米，土地使用权人系韩加富，发证时间为2009年9月2日，该土地系韩加富与寇胜彦、赵雪峰受让于联兴乡安强村村民徐朝忠的承包田。2003年10月10日，韩加富在审批三项用地时，以保证书的形式承诺:“在使用期满后，将依照国家的法律规定要求进行复垦”。三、刘艳秋、韩加富作为所有权人（卖方）分别于2009年4月20日、2010年8月17日与案外人刘微（买方）签订购房协议，两次协议所出卖的房屋面积亦包含在双城房权证联兴乡字第35-B000058号房屋的面积之内，所转让的土地面积亦包含在双集用（09）第1347号土地面积之内。四、2014年8月23日，张桂清找郜艳河、刘艳秋、韩加富对所购买房屋和受让土地的面积和界线予以确定时已经知道其所购房屋的所有权人和受让土地的使用权人皆登记在韩加富名下，但始终不知道其所购买的房屋及受让土地的使用年限至2027年12月。五、张桂清因向郜艳河购买上述房屋及受让土地而举债。六、郜艳河、刘艳秋、韩加富自认系合伙关系，经庭审后调取工商登记档案查明：韩加富于2007年4月5日办理了个体养牛场执照，名称为双城市联兴乡天合牧业养殖场、组成形式为个体经营、从业人数为1人、资金数额为50,000元；2011年9月2日更名为双城联兴乡兴牧奶牛养殖场，组成形式为个体经营，从业人数为1人，资金数额为4,000,000元，经营期限为2015年9月2日，经营面积为3400平方米。七、庭审中，韩加富、刘艳秋自认：韩加富名下的双城房权证联兴乡字第35-B000058号房屋为二人共同所有，对双集用（09）第1347号土地二人系共同使用权人。一审法院判决：一、张桂清与郜艳河签订的购房协议及租房协议无效；二、郜艳河、韩加富、刘艳秋返还张桂清500,000元；三、郜艳河、韩加富、刘艳秋赔偿张桂清利息损失：其中以230,000为本金的部分利息按照月利率1.98%计息，自2009年2月23日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止；以270,000元为本金的部分按照1999年的人民银行贷款基准月利率4.95‰计息，自2009年2月25日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止。一审案件受理费9300元、保全费5000元，由郜艳河、刘艳秋、韩加富共同负担。郜艳河、刘艳秋、韩加富不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张桂清的各项诉讼请求；2.本案诉讼费由张桂清承担。二审法院认定的事实：与一审法院认定的事实相同。另查明，经向双城市土地管理部门负责人调查核实，双城市土地管理部门经向上级主管部门请示，从2010年始在双城市辖区内暂停办理了三项用地使用权证变更登记，二审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护”。本案争议土地系韩加富、寇胜彦、赵雪峰受让于联兴乡安强村村民徐朝忠的承包田。2009年2月25日、3月9日，郜艳河与张桂清签订两份购房协议，将未取得房产和土地使用权证照，且不属于自己的土地、房产出卖给张桂清。购房协议明确约定房产、土地使用证齐全，张桂清有理由相信在房产、土地证照齐全的情况下能够办理房产、土地变更手续。2009年9月、2010年3月，韩加富取得了争议房产、土地使用权证照，但房屋系用于养殖奶牛的厂房，土地性质为集体所有的三项用地，具有使用年限的限制；韩加富于2003年10月10日审批三项用地时，以保证书的形式承诺:“在使用期满后，将依照国家的法律规定要求进行复垦”。张贵清购买两处房产，扣除租金实际交纳500,000元购房款；而双方签订的租房协议约定，以所建牛舍作为租金150,000元，租期届满，牛舍归张桂清所有。由此争议土地在使用期届满后，张桂清将无法取得土地上的房屋及牛舍，显失公平。韩加富在取得争议房产、土地使用权证照后，其与郜艳河的特殊关系，未将房屋使用期限、三项用地情况告知张桂清，亦未重新订立购房协议对郜艳河的出卖和转让行为予以追认，系故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况。经调查，双城市国土资源局自2010年即对三项用地使用权不予办理变更登记手续，故张桂清购买房屋及土地的合同目的无法实现。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案争议的三项用地系用于畜禽饲养地，韩加富于2007年4月5日办理了个体养牛场执照，名称为双城市联兴乡天合牧业养殖场，后更名为双城联兴乡兴牧奶牛养殖场。郜艳河、刘艳秋、韩加富将三项用地及地上物转让，不符合上述法律规定的转让情形，故争议两份购房协议无效。因双方所签订的两份购房协议无效，导致张桂清购房目的不能实现，现张桂清请求郜艳河、刘艳秋、韩加富返还购房款，一审法院据此判令郜艳河、韩加富、刘艳秋返还张桂清购房款并赔偿张桂清利息损失并无不当。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由郜艳河、韩加富、刘艳秋负担。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为郜艳河、刘艳秋、韩加富与张桂清签订的两份买房协议效力问题。双城市人民政府于2009年9月2日出具的双集用（09）第1347号土地使用权证书证实本案诉争两份买房协议所涉土地性质为双城市联兴乡安强村集体所有，使用权终止日期为2027年12月，使用权类型系三项用地，即禽畜饲养用地、设施农业用地、养殖水面用地。因集体性质土地有使用年限的限制，国务院《土地复垦条例》第三条规定：“生产建设活动损毁的土地，按照‘谁损毁，谁复垦’的原则，由生产建设单位或者个人负责复垦”及韩加富与双城市联兴乡安强村于2008年3月24日签订禽畜饲养地和设施农业用地及养殖水面用地使用合同第四条约定：“韩加富使用的土地属农业用地，不得搞非农业建设，不得改变土地的农用地用途。如需改变农用地用途，必须到国土资源管理部门办理农用地转为建设用地审批手续。建造临时性建筑，必须保证建设时土地耕作层不被破坏，场地部分不固化，要易于耕作，一旦需要，无条件拆除。”且韩加富于2003年10月10日在办理诉争土地手续时承诺在使用期满后，将依照国家的法律规定要求进行复垦。两份买房协议签订后，张桂清向郜艳河、刘艳秋、韩加富支付了诉争土地及房屋的全部款项。因张桂清购买房屋及土地的目的是取得房屋所有权及获得收益，而按照《土地复垦条例》的规定和韩加富与双城市联兴乡安强村签订禽畜饲养地和设施农业用地及养殖水面用地使用合同的约定，买受人张桂清的合同目的不能实现。因涉案土地的性质系集体所有，故原审判决以郜艳河、刘艳秋、韩加富与张桂清签订的两份买房协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，并据此认定双方签订的两份买房协议无效并无不当。综上，郜艳河、刘艳秋、韩加富的再审请求不能成立，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院(2015)哈民二民终字第679号民事判决。一、二审案件受理费18,600元、保全费5000元，由郜艳河、刘艳秋、韩加富负担。本判决为终审判决。审判长 刘 伟审判员 冯 涛审判员 李雪松二〇一七年十月十一日书记员 高 妍