（2017）新23民终1392号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-06
案件名称
周善斌与张建新房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周善斌,张建新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1392号上诉人（原审被告）：周善斌，男，汉族，1975年出生，无固定职业,现住昌吉市。委托诉讼代理人：王明东，新疆中疆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张建新，男，汉族，1969年出生，无固定职业,现住昌吉市。委托诉讼代理人：王亚楠，新疆新蓝天律师事务所律师。上诉人周善斌因与被上诉人张建新房屋租赁合同纠纷一案,不服昌吉市人民法院（2017）新2301民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周善斌的委托诉讼代理人王明东、被上诉人张建新的委托诉讼代理人王亚楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人周善斌上诉请求：一、对原审判决主文第一项中房屋占有使用费的数额进行改判或者驳回；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人分别于2012年10月20日、2014年1月1日签订两份租赁合同。2012年签订的合同中明确载明房屋租赁费的起算时间为1月20日，按照每年续签合同的约定，租赁费起算起始点应为1月20日，而非一审认定的1月1日；二、上诉人与被上诉人房屋租赁合同该纠纷经昌吉市人民法院（2016）新2301民初4946号和昌吉州中级人民法院新23民终163号民事调解书处理。在调解书约定的时间内，上诉人于2017年3月30日向被上诉人腾退位于昌吉市乌伊东路门牌号为76号的房屋，并和被上诉人联系交房事宜，但是被上诉人拒不配合。因此，被上诉人向上诉人主张占有使用费，已经违反当初双方的约定。即便被上诉人诉讼主张成立，一审法庭认定的支付时间和数额亦不符合客观事实。被上诉人张建新辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张建新向一审法院起诉请求:一、依法判令被告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的租赁费4500元；二、依法判令被告支付占有使用费212750元（2017年1月1日至2017年6月30日）；三、依法判令被告承担违约金18500元；四、本案所有诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2012年10月20日签订一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定原告将位于昌吉市乌伊东路，门牌号为76号房屋出租给被告；房屋租赁期共120个月，自2013年1月20日起至2023年1月20日止。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还；在同等条件，被告有优先租赁和购买权。每年须续签合同。合同第五条租金及支付方式约定为:1、该房屋每年租金为300000元。2、原告收款后应提供给被告有效的收款凭证。合同期内每年租金在上一年的租金的基础上，上浮不得超过15%。合同第十二条违约责任约定为：1、租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金的5%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止...（4）拖欠房租累计半个月以上的。2014年1月1日，原、被告又签订一份《内部房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于昌吉市乌伊东路，门牌号为76号房屋，租赁期限自2014年1月1日至2016年1月1日。第四条租金及违约金约定：签订协议生效之日一次性付清租金。租赁金额每年370000元。原、被告在2016年1月1日之后再未签订合同。2016年8月31日原告以被告未按时支付租金为由诉至一审法院要求解除双方签订的租赁合同，被告支付2015年度、2016年度租金245500元及违约金73650元。一审法院经审理作出了（2016）新2301民初4946号民事判决书。被告对此判决不服，上诉至昌吉回族自治州中级人民法院，昌吉回族自治州中级人民法院经审理，作出（2017）新23民终163号民事调解书，原、被告双方达成调解协议，协议内容如下：一、周善斌与张建新于2012年10月20日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月1日签订的《内部房屋租赁协议》自2016年12月31日解除；二、周善斌于2017年3月30日前向张建新支付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租赁费151950元；三、周善斌于2017年3月30日前向张建新腾退位于昌吉市乌伊东路，门牌号为76号的房屋；四、张建新自愿放弃原审其他诉讼请求。在该案调解中，对2016年12月31日之后至被告退房期间的房租未作处理。此调解书作出后，被告并未按照调解书的约定及时向原告腾退房屋，而是占用房屋至今。原告遂诉至一审法院要求被告支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的房屋占用使用费。一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《内部房屋租赁协议》已经生效的调解书确认自2016年12月31日解除。在生效的调解书中也已对2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租赁费予以处理确认，故原告主张被告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的租赁费4500元没有依据，不予支持。根据合同法的规定，合同解除后，双方合同权利义务终止。被告作为承租人理应在约定的时间内及时返还租赁物。而被告仍占有原告房屋至今不肯搬出，已侵犯原告的权利。虽然被告辩解没有使用房屋，是原告不配合交还房屋，但被告并没有提交相应的证据，故对被告的辩解意见不予采信，原告要求被告支付占有使用房屋期间（解除合同后2017年1月1日至2017年6月30日）的使用费合理合法，一审法院参照双方合同约定的2016年度的租金标准计算，计185000元（370000元÷12个月×6个月）。原告依据租赁合同要求上浮15%主张的超出此数额部分的占有使用费，不予支持。关于原告依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定要求被告支付违约金18500元的诉讼请求，一审法院认为，双方的《房屋租赁合同》已经解除，双方的合同权利义务自解除之日已经终止，故原告的此项诉讼请求没有法律依据，不予支持。判决：一、被告周善斌于本判决生效后十五日内支付原告张建新房屋占有使用费185000元；二、驳回原告张建新的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人周善斌的委托诉讼代理人围绕上诉请求提交照片2张，拟证实本案涉案房屋已经腾退。经过质证，被上诉人张建新的委托诉讼代理人对该证据的真实性、关联性不予认可。鉴于该照片系上诉人单方拍摄，且内容仅能证实涉案房屋玻璃门被贴上停业标识，对于其是否已将涉案房屋腾退并移交被上诉人缺乏证明力，故对该份证据与本案诉争事实的关联性，本院不予认定。本院认为，关于本案诉争租赁房屋腾退事宜本院于2017年2月作出的（2017）新23民终163号民事调解书具有法律效力，对于调解书确定的义务，双方均应依法履行。上诉人未按照调解书约定于3月30日前将房屋腾退并移交给被上诉人，应当就此占用期间对被上诉人造成的实际损失支付占有使用费。鉴于上诉人与被上诉人签订于2012年、2014年签订的房屋租赁合同已被解除，故原故合同对于房屋租赁起止时间的约定对于本案诉争事实不具有约束力，上诉人关于占有使用费计算起点应为1月20日的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。因上诉人未能提交已向被上诉人腾退、移交房屋及被上诉人拒绝配合交房的相关证据，故对上诉人关于其已将调解书约定的义务履行完毕，不应当再承担占有使用费的上诉理由，亦不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人周善斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴洁文审 判 员 钟明辉代理审判员 彭 涛二〇一七年十月十一日书 记 员 王艺洁 百度搜索“”