（2016）沪0106民初18962号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2018-05-02
案件名称
杨鼎明与上海北站物业管理有限公司、杨鼎臣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨鼎明,杨鼎臣,上海北站物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初18962号原告：杨鼎明，男，汉族，1957年11月7日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨景雯(父女关系)，女，汉族，1991年9月9日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周菁华，上海市光明律师事务所律师。被告：杨鼎臣，男，汉族，1953年8月31日出生，住上海市静安区。被告：上海北站物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李德群，职务总经理。委托诉讼代理人：朱君海。原告杨鼎明与被告杨鼎臣、被告上海北站物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理，原告杨鼎明及委托诉讼代理人周菁华、被告杨鼎臣、被告上海北站物业管理有限公司(以下简称被告北站物业公司)委托诉讼代理人朱君海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨鼎明向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销被告北站物业公司将上海市静安区浙江北路XXX弄XXX号前后客堂、天井公有住房(以下简称系争房屋)承租人由杨国兴变更为被告杨鼎臣的指定；2、请求判令被告北站物业公司重新确定原告为上海市静安区浙江北路XXX弄XXX号前后客堂、天井公有住房承租人；3、本案诉讼费由两被告负担。事实及理由：原告杨鼎明与被告杨鼎臣系同胞兄弟关系，杨国兴系两被告父亲。1991年11月，系争房屋承租人登记为杨国兴。2001年1月8日，杨国兴报死亡。2007年1月26日，杨国兴妻子洪秀珍报死亡。期间，系争房屋承租人未变更登记。2016年1月，系争房屋列入旧改项目和房屋征收范围。同年2月27日，被告杨鼎臣擅自与上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称静安房管局)签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议(以下简称房屋征收补偿协议)，原告并不知情。后原告得知相关情况后于2016年4月26日向本院提起诉讼，要求确认上述房屋征收补偿协议无效。审理中，静安区房管局提供了上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方集团)和被告北站物业公司变更承租人通知的证据，证明被告北站物业公司已在2016年7月8日指定被告杨鼎臣为承租人。被告北站物业公司的指定显属不当。此外，被告杨鼎臣夫妻他处有福利分房，曾于1990年11月17日获得单位分配本市常德路XXX弄XXX号房屋一间。1996年1月10日，被告杨鼎臣夫妻及儿子因常德路XXX弄XXX号房屋动迁获得沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。从1991年左右起，被告杨鼎臣全家不再居住于系争房屋内。综上，被告杨鼎臣不具备该房屋的承租人资格，被告北站物业公司的指定行为明显错误。为此原告与两被告多次交涉未果，遂起诉至法院。被告杨鼎臣辩称，不同意原告的诉讼请求。其系系争房屋承租人。原告想要获得更大的动迁利益甚至想要独占动迁利益，故动迁理应指定其为承租人。被告北站物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。对系争房屋指定承租人符合相关政策法规，原承租人杨国兴死亡后，系争房屋列入了动迁范围。对此类情况，市房地局发布了文件，按照这个文件，征收评议监督小组作为调解机构解答政策，做出书面记录，提出建议，经评议监督小组建议后提交房屋征收部门，确定承租人。其是根据评议监督小组的建议，于2016年7月8日指定被告杨鼎臣作为承租人的。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1、公房租赁凭证，证明系争房屋原承租人是杨国兴。2、关于系争房屋变更承租人的回复，证明2016年7月6日北方集团做出系争房屋承租人变更的回复。3、关于系争房屋变更承租人的通知，证明2016年7月8日被告北站物业公司发出承租人变更为被告杨鼎臣的通知。4、居民户口簿，证明原告系在系争房屋内的在册人口。5、住房调配单，证明被告杨鼎臣夫妻曾于1990年获得单位分配常德路XXX弄XXX号公房一间，1996年该房屋动迁被告杨鼎臣夫妻和儿子又获得沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，因而被告杨鼎臣不具有担任系争房屋承租人的资格。6、邻居江银扣、曹连明的调查笔录证人证言2份，证明原告一直在系争房屋内居住至动迁。7、协议书，证明本市临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋是原告出资向其他兄弟姐妹购买的。8、父亲常住人口登记卡及摘抄户籍资料，证明父母死亡的事实；签订时间是2016年2月27日征收协议，证明协议的相对方是杨国兴，被告杨鼎臣没有签约主体资格。被告杨鼎臣对于原告提交的证据发表质证意见：对证人证言不认可，其余证据真实性无异议。被告北站物业公司对于原告提供的证据发表质证意见：证据1真实性无异议。证据2-3真实性无异议。证据4无异议。证据5与其无关。证据6与其无关，真实性不认可。证据7是原告和被告杨鼎臣的家庭内部协议。证据8真实性无异议。被告杨鼎臣向本院提交了如下证据：1、父母死亡证明，证明杨国兴和洪秀珍已死亡的事实。2、居民户口簿，证明在系争房屋内被告杨鼎臣户在册户籍人口有4人。3、静安法院(2016)沪0106行初151号行政判决书及市二中院(2016)沪02行终750号行政判决书。原告对于被告杨鼎臣提交的证据发表质证意见：证据1-3真实性无异议，但对证据3的关联性有异议，证据3是基于被告杨鼎臣是承租人，才有的判决结果，但判决书不能证明被告杨鼎臣是承租人，也不能证明被告北站物业公司的指定有效。二审是书面审，原告没到庭，没办法递交材料给法官。被告杨鼎臣4人的在册户籍不能证明他们是同住人。被告北站物业公司对于被告杨鼎臣提交的证据发表质证意见：证据1-3无异议。判决书的真实性无异议，因为协议有效。被告北站物业公司向本院提交了以下证据：动迁基地公房同住人协商调解会议确定事项及会议记录，证明2016年1月9日华兴新城基地房屋征收评议监督小组对系争房屋内一证二户家庭进行调解确定承租人未能协商一致，评议监督小组遂根据协商调解情况提出了确定被告杨鼎臣为签约主体的建议。事实上在订立征收补偿协议之前，原告与被告杨鼎臣家庭内部就协商确定承租人不成。通过以上程序，动迁等有关部门及北方集团、被告北站物业公司已形成明确意见，因工作量大，才于2016年7月8日书面通知。原告对于被告北站物业公司提交的证据发表质证意见：会议纪要的真实性有异议，既没原告签字，也没被告杨鼎臣签字，不予认可。会议确定事项的真实性有异议，它只是个流程，最终还是要按照条例来指定。在行政案件中，被告北站物业公司说遗失协商调解会记录及确定事项，但在本案中，被告北站物业公司又说是因为工作量大，二次说法不一致。被告杨鼎臣对于被告北站物业公司提交的证据，均无异议。经审理，本院确认以下事实：原告杨鼎明与被告杨鼎臣系同胞兄弟。系争房屋系公有住房，公房租赁凭证记载的承租人系两人的父亲杨国兴，该房屋租赁的独用部位：前、后客堂(使用面积21.7平方米)及天井。2001年1月8日，杨国兴报死亡。2007年1月26日，杨国兴的妻子洪秀珍报死亡。承租人未变更登记。2016年1月，因静安区华兴新城地块旧城区改造，静安区人民政府作出《房屋征收决定》，系争房屋被纳入征收范围。系争房屋为一证二户，在册户籍人口共计7人，分别为原告一家三人：户主杨鼎明、樊美琴、杨景雯；被告杨鼎臣一家四人：户主孙招娣、杨鼎臣、杨捷、杨月欣。因原告与被告杨鼎臣就确定房屋的承租人未达成一致意见，2016年1月9日，房屋征收部门提请房屋征收评议监督小组组织原告与被告杨鼎臣作为系争房屋同住人代表参加协商确定签订主体调解会议，会上因原告与被告杨鼎臣对签约主体未达成一致意见，评议监督小组提出建议指定被告杨鼎臣为签约主体，并提交系争房屋出租人或委托管理人北方集团、被告北站物业公司确认同意。2016年2月27日，被告杨鼎臣与静安房管局签订了房屋征收补偿协议，约定：……；被征收房屋认定建筑面积33.42平方米；其房地产市场评估单价为每平方米建筑面积人民币31,450元(以下币种同)；房屋征收范围内被拆除房屋评估均价32,776元；根据静安区人民政府确定，房屋征收价格补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价每平方米建筑面积为12,500元；被征收房屋价值补偿款为评估价格、价格补贴、套型面积补贴合计1,696,479.22元；经认定，被征收户不符合居住困难户的条件；被征收户选择房屋产权调换，以其应得的货币款，静安房管局提供给该户2套产权调换房屋：王家厍55弄1栋东单元15号1404室、佘山北13A-04A地块1栋西单元702室，两套房屋价格合计1,391,689.71元；被征收户还可得被征收房屋装潢补偿10,025.40元、不予认定建筑面积残值补偿、搬家费补贴、家用设施移装费补贴、居住协议签约奖励、早签多得益奖励、异地购房优惠补贴、签约搬迁利息等计650,038.18元；本协议经双方签字或盖章后成立，该地块适用征询制，在规定的签约期内，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的90%，本协议生效。2016年3月18日，经征收基地公示，截止当天，该征收基地签约率达93.18%，华兴新城地块房屋征收补偿协议于2016年3月18日生效。2016年4月26日，原告、樊美琴、杨景雯以被告杨鼎臣未经原告授权，擅自与静安房管局签订房屋征收补偿协议而起诉来院，要求确认被告杨鼎臣与静安房管局签订的房屋征收补偿协议无效。本院经审理，于同年8月26日作出(2016)沪0106行初151号行政判决书，依法驳回原告、樊美琴、杨景雯的诉讼请求。原告、樊美琴、杨景雯不服一审判决，提起上诉。上海市第二中级法院经审查，于同年12月16日作出(2016)沪02行终750号行政判决书，依法驳回上诉，维持原判。2016年7月6日，北方集团向北站街道旧改分指挥部发出《关于浙江北路XXX弄XXX号前后客堂、天井变更承租人建议的情况》的回复，确定系争房屋的承租人由原杨国兴变更为被告杨鼎臣。2016年7月8日，被告北站物业公司向被告杨鼎臣发出《关于浙江北路XXX弄XXX号变更承租人的通知》，告知其根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条及沪房管法(2009)396号和沪房管规范征(2013)9号文件相关规定，且根据华兴新城基地公房同住人协商会议的调解结果，现经北方集团审核同意，将浙江北路XXX弄XXX号(前、后客堂)的租赁户名，由原杨国兴变更为(子)杨鼎臣。另查明，1990年11月，被告杨鼎臣所在单位分配给被告杨鼎臣夫妻本市常德路XXX弄XXX号底层前后客使用面积19.5平方米公房一间。1996年1月，因该房屋动迁，被告杨鼎臣夫妻和儿子分得本市沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋。2006年以后，被告杨鼎臣出售了沪太路房子，购入本市真金路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，建筑面积134平方米，该房屋产权登记在杨鼎臣夫妇及儿子三人名下。被告杨鼎臣户籍从1990年单位分房后迁移至本市常德路房屋内，后迁移至本市沪太路房屋内。2002年6月，被告杨鼎臣又将户籍迁回系争房屋内。原告户籍在1979年4月从南京部队复员后迁入系争房屋至今。本市临汾路XXX弄XXX号XXX室公有房屋承租人登记为原告。又查明，原告与被告杨鼎臣在系争房屋内部居住部位情况是，前客堂实际由原告居住使用，后客堂实际由被告杨鼎臣居住使用。2016年6月14日，上海市静安区北站街道华安居委会确认被告杨鼎臣从60年代就一直居住在系争房屋直到现在。本院认为，根据《上海市房屋租赁条例》的相关规定，公有住房承租人死亡后，应当在继续履行租赁合同的多人中协商确定承租人，协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。本案中，原承租系争房屋的原、被告杨鼎臣父亲杨国兴死亡后，原告和被告杨鼎臣均为在册户籍人口，且实际履行租赁合同，均具备承租人资格。被告北站物业公司代表系争房屋出租方，即租赁关系的相对方，在有资格成为承租人的原告与被告杨鼎臣协商不一致的情况下，应当依据法规的相关规定及该户的实际情况，予以确定。本案争议焦点系被告北站物业公司将系争房屋原承租人由杨国兴变更为被告杨鼎臣的指定是否应当撤销。原告与被告杨鼎臣均为系争房屋在册户籍人口，且对系争房屋均享有居住权。原承租人父亲杨国兴去世后，双方就承租人问题未能达成一致意见，直至系争房屋征收。因同时涉及房屋征收过程中该户签约主体资格确定问题，根据上海市住房保障和房屋管理局相关文件规定，房屋征收部门可以提请第三方公信评议机构房屋征收评议监督小组组织协商确定签订主体，在当事人协商不一致的情况下，由评议监督小组就协商情况作出书面记录，提出确定签订主体的建议，并将该建议及相关资料送交公有住房房屋出租人或其委托的管理人，由公有住房房屋出租人或其委托的管理人根据《上海市房屋租赁条例》及其相关规定书面确定承租人作为签订主体。本案被告北站物业公司系在房屋征收评议监督小组组织召集的协商调解会议，公房同住人原告与被告杨鼎臣经过协商调解对产生签约代表人意见不能达成一致的情况下，根据评议监督小组的建议，并根据《上海市房屋租赁条例》相关规定，综合该户实际情况指定被告杨鼎臣为承租人。被告北站物业公司对于系争房屋承租人的指定符合法定程序，并无不当，合法有效，原告诉请判令撤销被告北站物业公司将系争房屋承租人由杨国兴变更为被告杨鼎臣的指定，并请求判令被告北站物业公司重新确定原告为系争房屋承租人，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：一、原告杨鼎明请求判令撤销被告上海北站物业管理有限公司将上海市静安区浙江北路XXX弄XXX号前后客堂、天井公有住房承租人由杨国兴变更为被告杨鼎臣的指定，不予支持；二、原告杨鼎明请求判令被告上海北站物业管理有限公司重新确定原告杨鼎明为上海市静安区浙江北路XXX弄XXX号前后客堂、天井公有住房承租人，不予支持。本案案件受理费80元，由原告杨鼎明自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 蔡韶华代理审判员 徐敬红人民陪审员 高 倩二〇一七年十月十一日书 记 员 张英杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 搜索“”