（2016）赣0430民初1596号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2018-09-28
案件名称
江西绿辰农业发展有限公司与九江市华申房地产开发有限公司、吴邵平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
彭泽县人民法院
所属地区
彭泽县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西绿辰农业发展有限公司,九江市华申房地产开发有限公司,吴邵平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条
全文
江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0430民初1596号原告：江西绿辰农业发展有限公司，住所江西省九江市彭泽县黄岭乡一林场。统一社会信用代码：91360430054443413N。法定代表人：林斌，该公司经理。委托诉讼代理人：许加林，江西民群律师事务所律师。被告：九江市华申房地产开发有限公司，住所地九江市长虹大道28号雅格泰大酒店二楼。统一社会信用代码：913604007723861773。法定代表人：王仕平，该公司经理。委托诉讼代理人：刘启邦，该公司法律顾问。被告：吴邵平，男，1968年6月18日出生，个体户，住彭泽县。原告江西绿辰农业发展有限公司（以下简称“绿辰公司”）与被告九江市华申房地产开发有限公司（以下简称“华申公司”）、吴邵平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。后因案情需要，经本院院长批准,延长审限六个月。原告委托诉讼代理人许加林、被告委托诉讼代理人刘启邦、被告吴邵平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告立即退还购房款220000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算利息），庭审中原告明确要求被告从原告付款之日起至还清之日止按年利率6%支付利息；2、案件受理费由二被告承担。事实与理由：被告在彭泽县城开发鹿鸣湖公寓，2012年10月24日原告在被告处购买商品房二套，分别是2号楼601室、602室，并支付购房款440000元。2012年10月25日签订《商品房预售合同》，约定每套售价220000元。2012年12月31日交付房屋后，二套房屋均空置，为办理产权证书，原告多次与被告协商，均无果。2016年年前原告发现2号楼601室已被他人装修入住，被告将此房又转卖他人，原告与被告进行无数次沟通，均无效。被告华申公司辩称，其与原告之间没有签订买卖合同，也没有收取原告的购房款，请求驳回原告对其的诉请。被告吴邵平辩称，有房子这回事，原告要求其退还220000元及利息，其认可，但是希望给钱时可以协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的2012年10月25日商品房预售合同复印件及2012年10月24日收款收据复印件，被告吴邵平认为是真实的，均无异议。被告华申公司认为合同和收款收据上的公章不是其公司的，原告购买的2号楼601室是加层的房子，不属于规划内，钱也没进公司账，均不认可。因庭审中二被告均自认原告购买的鹿鸣湖公寓2号楼601室、602室系被告吴邵平挂靠在被告华申公司名下超规划范围开发承建的事实，结合原告提交的加盖九ＸＸ申房地产开发有限公司鹿鸣湖售楼部印章的《商品房预售合同》及收款收据，本院认为，原告作为购房者，有理由相信被告吴邵平可以代表被告华申公司出售涉案房屋。对被告华申公司提交的2014年12月4日彭泽县龙城雕刻社出具证明、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、商品房买卖合同等证据复印件，用以证明原告提交的合同及收款收据上的印章非其公司公章，其公司出售的房屋均有预售登记，涉案房屋不属于其公司出售的范围。被告绿辰公司认为这是被告内部管理问题，其不清楚也不应承担相关的责任。经查，被告吴邵平挂靠在被告华申公司名下开发承建、出售彭泽县鹿鸣湖公寓，被告华申公司对被告吴邵平的违建、出售等行为未尽到审慎的管理、监督义务，对被告吴邵平的违法行为应承担相应的法律责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴邵平挂靠在被告华申公司名下开发承建彭泽县鹿鸣湖公寓。原告支付440000元购买彭泽县鹿鸣湖公寓2号楼601、602室，2012年10月24日被告吴邵平作为收款人，向原告出具收到购房款（鹿鸣湖公寓2号楼601、602室）440000元的收款收据（编号为0019374），九ＸＸ申房地产开发有限公司鹿鸣湖售楼部并在该收款收据上加盖印章。次日原告与九ＸＸ申房地产开发有限公司鹿鸣湖售楼部签订《商品房预售合同》，甲方处由被告吴邵平签字并加盖九ＸＸ申房地产开发有限公司鹿鸣湖售楼部印章。2012年12月31日原告购买的房屋交付，之后房屋一直空置。2015年年底原告发现所购买的601室房屋被他人装修入住，被告吴邵平亦认可601室由其另售他人。本院认为，原告与被告吴邵平签订商品房预售合同出售的2号楼601室，不在建设规划范围内，且未经房产部门许可预售，故该合同无效。因该无效合同所取得的财产应予返还，故被告吴邵平应返还原告购房款220000元，造成合同无效的过错责任在被告吴邵平，故原告要求被告按年利率6%支付利息损失，本院依法予以支持，并酌情认定自2016年1月1日起向原告支付利息损失。关于被告华申公司在本案中应承担的责任问题。首先，被告吴邵平是没有施工资质的自然人，挂靠在被告华申公司名下开发承建、出售彭泽县鹿鸣湖公寓，该行为违反了相关法律的强制性规定，被告华申公司对被告吴邵平的违建、出售等行为应尽到审慎的管理、监督义务；其次，原告与吴邵平签订的商品房预售合同以及收款收据上均有华申公司加盖印章，虽然被告华申公司辩称商品房预售合同及收款收据上加盖的印章系被告吴邵平私刻，其公司未与原告签订过房屋买卖合同，也未收取过原告购房款，但这系华申公司内部管理问题，不能对抗本案原告，且华申公司亦未提供合法有效的证据对此予以证实。综上，本院认为，原告购房时有理由相信被告吴邵平可以代表被告华申公司出售涉案房屋、原告是向被告华申公司缴纳了购房款等事实。故被告华申公司应对被告吴邵平的涉案行为承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告吴邵平于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告江西绿辰农业发展有限公司购房款220000元及支付以220000元为本金自2016年1月1日起至付清之日止按年利率6%计算的利息损失；二、被告九江市华申房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 朱振华审判员 陈杜娟审判员 江 帆二〇一七年十月十一日书记员 李 颖 搜索“”