上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8676号
上诉人（原审被告）：上海福常投资管理有限公司，住所地上海市普陀区延长西路42号东面第一间。
法定代表人：陈金烂，执行董事。
委托诉讼代理人：ＸＸ标，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：金小豹，男，1982年10月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被
上诉人（原审原告）：金海燕，女，1972年12月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被
上诉人（原审原告）：金殿兰，男，1947年11月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被
上诉人（原审原告）：胡书华，女，1951年6月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被
上诉人（原审原告）：倪健，女，1975年10月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被
上诉人（原审原告）：金某1，女，2000年7月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。以上六位被上诉人共同
委托诉讼代理人：朱忠伟，上海市天域律师事务所律师。以上六位被上诉人共同
委托诉讼代理人：卢凤敏，上海市天域律师事务所律师。
原审
第三人：陈锦辉，男，1966年6月6日出生，汉族，住福建省漳浦县。
原审
第三人：周玉刚，男，1976年2月26日出生，汉族，住河南省睢县。上诉人上海福常投资管理有限公司（以下简称“福常公司”）与被上诉人金小豹、金海燕、金殿兰、胡书华、倪健、金某1（以下简称“金小豹等人”），原审第三人周玉刚，原审第三人陈锦辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初8957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福常公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项、第六项，改判驳回金小豹等人的全部诉讼请求。事实与理由：福常公司向金小豹等人承租上海市浦东新区XX路XX,XX号底下一楼商铺（以下简称系争商铺）。自2017年4月起，福常公司已经失去对系争店铺的控制，故不应当支付2017年3月20日起至房屋实际交还金小豹等人期间的房屋占有使用费及物业费。因为金小豹等人不配合福常公司办理餐饮许可证，福常公司无法正常经营，故拒绝支付2017年1月之后的租金。福常公司不认可金小豹等人提供的燃气费发票，故不同意支付燃气费。金小豹等人侵犯了福常公司的优先续租权。福常公司在金小豹等人处尚有5万余元押金，如需要承担金钱给付义务，应当与该笔押金相抵扣。鉴于系争店铺已经交还金小豹等人，故福常公司同意一审判决第二项，同意支付一审判决第四项确定的物业费1,880元。
被上诉人金小豹等人辩称：福常公司未经金小豹等人同意，擅自向原审第三人周玉刚、陈锦辉出租，属于违约行为。经过与原审第三人协商一致，金小豹等人已经于2017年8月23日收回房屋。因屋内存放福常公司物品，经过与福常公司法定代表人联系，其拒不搬清，故福常公司应当支付至房屋交还之日期间的房屋占用使用费和物业费。金小豹等人同意一审判决，请求维持原判。原审第三人陈锦辉陈述：其对本案不发表意见。原审第三人周玉刚未做陈述。金小豹等人向一审法院起诉请求：1.确认金小豹等人、福常公司关于系争商铺的房屋租赁合同于2017年3月19日履行期限届满到期终止；2.确认福常公司与陈锦辉、周玉刚就系争商铺的转租合同无效；3.福常公司及原审第三人依法将系争商铺返还给金小豹等人并恢复原状；4.福常公司支付拖欠的房屋租金56,690元（2016年12月20日至2017年3月19日），并按照每日欠付租金百分之五计算逾期违约金（自2016年12月20日起算至实际履行日止）；5.福常公司支付违约金11,920元（按照月租金两倍计算为61,920元，扣除50,000元租赁保证金）；6.福常公司支付拖欠的物业费1,880元（截止至2016年12月20日）；7.福常公司支付拖欠的水费625元，电费2,989元，煤气费19,615.68元（均截止至2017年1月11日）；8.福常公司及两名原审第三人共同支付金小豹等人自2017年3月20日起至实际迁出日止的房屋使用费及物业管理费（房屋使用费按照每平方米50元每日计算，物业费按照每季度940元计算）；9.本案的诉讼费用由福常公司承担。一审法院
经审理认定事实如下：系争商铺权利人于2005年8月登记为金小豹、金海燕、金某2。金某2于2009年10月27日死亡，金殿兰、胡书华系金某2父母，倪健、金某1系金某2配偶、女儿。2013年6月19日，出租方（甲方）金小豹、金海燕、金某2与承租方（乙方）上海福常投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定将甲方拥有的系争商铺出租给乙方。租赁期限为2013年6月20日至2017年3月19日。月租金为26,543元，以三个月为一期，一次性支付，先付后用，若乙方逾期缴纳房屋租金，应向甲方支付违约金，按每日租金的百分之五计算。第一年租金为318,516元，第二年起以8%逐年递增。保证金为5万元。合同空白处手写添加“注：3.物业费不在租金内，由乙方支付。本商铺作为餐饮使用。物业费每季度940元。”《房屋租赁合同》中金某2签名为金海燕代签。合同签订后，福常公司支付了租赁保证金5万元。2016年7月，福常公司支付2016年6月至9月租金86,000元；2016年10月，福常公司支付2016年9月至12月租金86,000元。2016年12月31日，福常公司支付2016年12月20日至2017年3月19日租金49,950元。租金由陈某转账支付。福常公司认为2016年12月20日之前的租金已按8%递增后的标准足额支付，福常公司只欠付2017年的租金42,930元。金小豹等人认为按8%的递增度，2016年6月份以后的每季度租金应为92,880元。一审法院认为金小豹等人主张的租金标准未超出合同约定每年递增8%的范围，应予采纳，确认福常公司欠付2017年3月19日的租金共计56,690元。一审另查明，案外人陈某，就上海市浦东新区XX路XX号门面分别与原审第三人陈锦辉、周玉刚签订《承包合同》，陈锦辉租赁建筑面积185平方米，周玉刚租赁面积3平方米，陈锦辉已向陈某支付2016年10月10日至2017年10月9日止的租金264,000元及押金22,000元；周玉刚于承包合同约定的租期届满后继续向陈某支付租金。系争商铺原有餐饮服务许可证于2016年7月到期，陈锦辉要求陈某提供房产证等重新申请许可证，金小豹等人认为福常公司擅自转租，故不同意配合陈锦辉名义办理许可证。陈锦辉自述在承租房屋内经营至2017年3月8日。故对230号房屋由原审第三人占有使用，一审法院应予确认。2017年4月13日，金小豹等人与陈锦辉确认230号2016年11月25日至2017年4月13日用电数共计4409度[（35223-34021）+（234973-231766）]，用水量195吨（2554-2359），金小豹等人表示电费单价为1.06元，水费单价为5元。2016年12月15日至2017年1月6日燃气费19,615.60元。一审法院认为，金小豹等人、福常公司就系争商铺签订的租赁合同的租期已届满，双方未续签，福常公司有义务将系争商铺返还金小豹等人。金小豹等人、福常公司之间的租赁合同既已到期终止，陈锦辉、周玉刚作为房屋实际占有使用人负有房屋腾退义务，至于陈锦辉要求退还已支付的租金及押金，与本案分属不同法律关系，可另行向相对人主张。金小豹等人、福常公司均承认福常公司提出过重新办理餐饮许可证，但对为哪个经营者办理说法不同，故对福常公司所述金小豹等人不配合其办理许可证，一审法院难以采纳。且原许可证至2016年7月到期，而按福常公司对租金支付的陈述其按递增后的数额足额支付了2016年12月20日前的房租，福常公司行使不安履行抗辩权故少付2017年1月后的房租，并无法律和事实依据，一审法院不予支持。金小豹等人要求福常公司支付清拖欠的房租56,690元及逾期付款违约金，一审法院应予支持。双方合同约定逾期支付租金的按每日租金的百分之五计付违约金，根据2016年6月以后月租金标准换算成日租金应为1,032元，故逾期付款违约金应为每日51.60元。福常公司未就金小豹等人要求的截止2013年12月20日的物业费的支付情况提供任何证据，故应向金小豹等人支付该款项。金小豹等人提供的燃气费账单证明了租赁期内230号燃气费用，按约定应由福常公司承担，福常公司向金小豹等人支付燃气费用后由金小豹等人缴纳。230号的用水用数虽已得以确认，但并无证据证明水、电单价确为金小豹等人所述，故具体数额难以确认，考虑到金小豹等人收取保证金5万元，待福常公司返还房屋之日，福常公司所欠付的水、电费用可与保证金抵扣，金小豹等人再将剩余保证金（若有）返还福常公司。金小豹等人主张按每天每平方米50元标准支付租期届满后的房屋占有使用费，该标准虽符合合同约定，但与合同约定的租金相比较，达6倍之多，明显过高，一审法院酌定每月占用费42,000元。金小豹等人要求福常公司按合同约定的标准支付物业费，并无不妥，应予准许。鉴于诉讼中金小豹等人未提及系争商铺原状遭遇福常公司改变或损坏的事实，故对其要求恢复原状的诉讼请求一审法院难以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，做出判决：
一、金小豹、金海燕、金殿兰、胡书华、倪健、金某1与上海福常投资管理有限公司于2013年6月19日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月19日到期终止；
二、上海福常投资管理有限公司、周玉刚、陈锦辉于判决生效之日起十五日内腾退上海市浦东新区苗圃路XXX,XXX号底下一楼商铺，并将前述房屋返还金小豹、金海燕、金殿兰、胡书华、倪健、金某1；
三、上海福常投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付金小豹、金海燕、金殿兰、胡书华、倪健、金某1租金56,690元（截止至2017年3月19日）及逾期付款违约金（按每天51.60元计算，自2016年12月20日起算至实际履行日止）；
四、上海福常投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付金小豹、金海燕、金殿兰、胡书华、倪健、金某1物业费1,880元（截止至2016年12月20日）；
五、上海福常投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付金小豹、金海燕、金殿兰、胡书华、倪健、金某1燃气费19,615.68元（截止至2017年1月6日）；
六、上海福常投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付金小豹、金海燕、金殿兰、胡书华、倪健、金某1自2017月3月20日起至房屋实际返还之日的房屋使用费（按每月42,000元标准计算）及物业费（按每季度940元计算）；
七、驳回金小豹、金海燕、金殿兰、胡书华、倪健、金某1的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,143元，减半收取计1,071.50元，由上海福常投资管理有限公司负担。本院审理期间，为证明自己的主张，福常公司提供光盘一份，系2017年9月4日在系争店铺处拍摄，证明系争店铺已经出租给案外人。金小豹等人认为该证据不是新证据，不同意质证，但认可系争店铺已经出租给案外人。陈金辉表示不清楚。金小豹等人提供以下证据：1、2017年4月21日和2017年6月28日的告知书两份及快递回执，证明金小豹等人两次书面通知福常公司迁出系争店铺，福常公司已经收到两份告知书；2、系争店铺物品清单，证明经过与陈锦辉和周玉刚协商一致，两人已经迁出系争店铺；3、录音，内容为金海燕与福常公司法定代表人陈金烂的电话录音，证明金小豹等人已经通知陈金烂搬空物品，但陈金烂表示想扔就扔吧。针对金小豹等人提供的证据，福常公司认为，对于证据1，没有收到过，真实性也不予认可。对于证据2，不清楚搬清时的具体情形，但认可该清单上有部分物品属于福常公司。对于证据3，真实性不予认可。陈锦辉认可证据2的真实性，对另两份证据表示其不清楚。陈锦辉未提供新的证据。
本院认为，福常公司提交的光盘一份，金小豹等人虽不同意质证，但认可系争店铺已经租给案外人，故本院认可该证据的真实性，但该证据系在2017年9月4日取得，不能反映2017年3月租赁合同到期后的情况，故对该份证据本院不予采纳。对于金小豹等人提供的证据1，福常公司认为其没有收到，不认可其真实性，根据金小豹等人提供的快递回执，未见福常公司签收，故本院难以认可该证据的真实性，故不予采信。对于证据2，系金小豹等人与原审第三人就系争店铺内物品的确认，陈锦辉认可其真实性，本院亦予以认可，并确认系争店铺于2017年8月23日交还金小豹等人。对于证据3，经过现场演示，录音内容较为模糊，难以反映金小豹等人的主张，福常公司不予认可，本院亦不予采信。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，各方亦无异议，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均认可系争店铺已经于2017年8月23日被金小豹等人收回。
本院认为，金小豹等人与福常公司签订房屋租赁合同，合法有效，应当视为签订合同的当事人真实意思表示。各方当事人均应当按照该合同履行自己的义务。现该合同已经于2017年3月19日到期，且金小豹等人并无继续续租的意思表示，福常公司应当将系争店铺返还金小豹等人，如未返还，则应当支付房屋占有使用费及相关物业费。福常公司虽然认为其后并非该公司实际占有使用系争店铺，但未提供证据予以证明。一审法院酌定每月占用费42,000元并无不当。因各方当事人均认可系争店铺已经于2017年8月23日被金小豹等人收回，故本院明确一审判决第六项福常公司应当向金小豹等人支付自2017月3月20日起至该日的房屋占有使用费212,800元、物业费1,603元。福常公司以金小豹等人未配合办理餐饮许可证为由拒绝支付租金，缺乏依据，应当予以支付，并按照租赁合同的约定支付违约。一审判决福常公司应当支付租金56,690元（截止至2017年3月19日）及逾期付款违约金（按每天51.60元计算，自2016年12月20日起算至实际履行日止）正确，本院予以维持。金小豹等人提供的燃气费账单证明了租赁期内230号燃气费用，按约定应由福常公司承担。金小豹等人收取保证金5万元，待福常公司返还房屋之日，福常公司所欠付的水、电费用可与保证金抵扣，金小豹等人再将剩余保证金（若有）返还福常公司。一审判决第二项已经履行，各方当事人均对一审判决第一项、第四项、第七项不持异议，本院一并予以维持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。福常公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,142元，由上诉人上海福常投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 蔡建辉
代理
审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年十月九日
书 记 员 徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”