（2016）湘0903民初1020号
裁判日期: 2017-01-08
公开日期: 2018-05-09
案件名称
原告益阳市房地产物业管理公司与被告成有忠物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
益阳市赫山区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
益阳市房地产物业管理公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0903民初1020号原告（反诉被告）益阳市房地产物业管理公司委托代理人杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）成有忠原告益阳市房地产物业管理公司（以下简称原告）与被告成有忠（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨玲玲、被告成有忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2004年12月8日入住益阳市梓山苑住宅小区，按照被告的房屋面积，由被告以0.18元/m2支付物业服务费，被告以种种借口拒交2009年1月至2015年12月的物业服务费。经物价局批准原告物业费提价为0.30元/m2，因原告多次向被告催收物业费未果。现原告诉至法院要求：被告支付物业管理服务费2748.48元并支付违约金1075.93元。针对本诉，被告辩称,1、物业费欠费属实，不交纳物业费的原因是因为原告提供的物业服务违反双方签订的《物业管理合同》及《益阳市物业管理实施办法》未提供与原告资质相符的物业管理服务；2、本案应由益阳仲裁会进行仲裁。被告反诉称，原告提供的物业服务违反双方签订的《物业管理合同》及《益阳市物业管理实施办法》未提供与原告资质相符的物业管理服务，请求法院依法判决，1、原告支付被告违约金5000元；2、确认原告扰民行为确立并赔偿精神损失费3000元。针对反诉，原告辩称，1、反诉人要求被反诉人支付违约金5000元是对物业服务合同的理解错误，物业服务合同第三十条约定，甲乙双方任何一方，违约方应赔偿对方5000元违约金，而事实是反诉人与被反诉人签订的物业服务合同一直都在履行没有中止，因此不存在支付违约金5000元。2、没有相关的法律规定支持精神赔偿损失费3000元。经审理查明，2004年12月8日，被告与益阳市梓山苑物业管理公司签订《益阳市梓山苑小区物业管理合同》双方约定，益阳市梓山苑物业管理公司向益阳市梓山苑业主提供物业管理服务；每月的物业管理费，被告须于下月五日之前向原告交纳；原告依据市物价局批准的物业管理收费标准收取，如有调整则按市物价局的调整批文和经业主委员会同意后，再按新的标准执行；双方因本合同产生的纠纷由益阳仲裁委员会处理。2010年12月2日，原告与益阳市梓山苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》双方约定，1、由原告向益阳市梓山苑小区全体业主提供物业服务；2、委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维护、日常运行及管理；共用设施、设备的维护、日常运行及管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维护、日常运行及管理；公共绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的维护、日常运行及管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责收取物业管理费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备设施的维修、养护，在当事人提出委托时，必须接受委托并合理收费；对业主违反《管理规约》行为进行管理；3、委托管理期自2010年12月1日零时至2013年11月30日止；4、住宅按每月每平方米0.5元收取物业管理费；逾期限不缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按当月应交物业管理服务费的每日3‰承担违约责任；5、双方任何一方无法律依据提前终止合同的违约方应赔偿对方5000元的违约金。造成对方经济损失的应给予经济赔偿；6、双方因本合同产生的纠纷可向当地人民法院起诉。2011年6月18日，原告与益阳市梓山苑小区业主委员会签订补充协议,双方约定,将部分业主拖欠未缴服务费变更为交由业主委督促业主向物业管理处继续缴纳。2014年12月1日，原告与益阳市梓山苑小区业主委员会继续签订《物业管理服务合同》双方约定，1、自2014年12月1日零时至2017年11月30日止；2、其余条款与2010年12月2日签订《物业管理服务合同》一致。被告作为小区业主于2004年12月8日入住该小区,且自2009年1月起至2015年12月止经原告多次催收未再向原告交纳物业费。2015年12月1日，原告向被告发出书面催缴通知。另查明，原告向梓山苑小区业主提供的物业服务中的物业管理行为仅为清扫公共区域和垃圾拖运等部分公共环境卫生管理，《物业管理服务合同》其它约定物业管理行为原告则未按双方签订合同约定履行。原、被告双方签订《物业管理服务合同》虽然约定物业管理费住宅按0.5元/m2，但物业管理费双方实际按0.18元/m2收取。2011年1月1日经益阳市物价局批准，物业管理费住宅按0.3元/m2收取。以上事实有原告提供的业主入住登记表、物业管理服务合同、2011年18日补充协议、催费通知单和被告提供梓山苑小区物业管理合同；相关政策文件，新物业法收费标准；益阳市物业管理实施办法；治安巡逻秩序管理图片；大门岗亭图片；绿化护养；卫生情况；公共设施维护情况；违章改建、消防通道情况；业主与物业的对话记录；物业调解记录；调查笔录；短信截图；催费单；证人证言；业主民意调查表及原告陈述等证据在卷予以证实。本院认为，益阳市梓山苑小区业主委员会有权代表业主对物业管理合同行使相关权利。故原、被告于2004年12月8日签订《益阳市梓山苑小区物业管理合同》约定双方因物业合同产生的纠纷由益阳仲裁委员会处理，原告与益阳市梓山苑小区业主委员会分别于2010年12月2日、2014年12月1日签订《物业管理服务合同》已将双方解决纠纷的方式变更由当地人民法院受理。故本院对被告提出本案应交由仲裁委员会仲裁这一答辩理由不予采信。且上述三份合同均可证明梓山苑小区委托给原告进行管理，该合同对原告以及梓山苑小区业主具有约束力。原告依当按照合同约定对梓山苑小区的业主提供相应的物业管理服务，被告作为梓山苑小区的业主，依法应交纳物业费。因原告在服务方面存在瑕疵,本院酌定业主只应按物业费标准的50%缴纳。据此本院核定,被告从2009年1月1日至2015年12月31日止应向原告交纳的物业费为1314.25元[（123.14×0.18×24）+（123.14×0.3×60）]×0.5。当事人对自己的主张有提供证据的责任，被告不能对原告是否成立扰民行为并对自己损失精神损失提供证据，故本院对被告要求确认原告扰民行为确立并赔偿精神损失费3000元这一反诉请求不予支持。因原、被告双方在履行合同期间均存在不等违约行为，故本院对原、被告双方要求对方承违约责任这一诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）成有忠于本判决生效之日起五日内向原告益阳市房地产物业管理公司支付物业费1099.39元；二、驳回原告益阳市房地产物业管理公司其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）成有忠的反诉请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，反诉费25元，共计75元，由原告益阳市房地产物业管理公司负担50元，被告成有忠负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 陈 静人民陪审员 昌杜敖人民陪审员 皮旭明二〇一七年一月八日书 记 员 唐潮婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自