（2016）云0112民初8942号
裁判日期: 2017-01-07
公开日期: 2017-03-31
案件名称
张慎诉刘燕房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张慎,刘燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初8942号原告：张慎，男，汉族，1964年5月17日出生，住址：云南省昆明市五华区。被告：刘燕，女，汉族，1980年11月23日出生，住址：四川省江安县。委托诉讼代理人：徐国府，男，系被告丈夫父亲，特别授权代理。原告张慎诉被告刘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案，依法适用简易程序，于2017年1月5日公开开庭进行了审理。原告张慎，被告刘燕及其委托诉讼代理人徐国府到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告支付2016年至2017年全年租金壹万肆仟肆佰元；2、判令被告支付因逾期付款所产生的违约金肆仟叁佰贰拾元整；3、判令被告承担本案的诉讼费用及其他所有费用。4、被告应付原告在诉讼期内的房租。事实和理由：2013年11月26日，被告首次向原告承租位于昆明市西山区西园路的昆明市某房屋，租期两年，租金为年租金14400元，到期后被告再次要求续租本房，甲乙双方又于2015年11月30日再签租房合同，租金还是：年租金14400元，付款方式为：租金每半年一付，需提前一个月付清，否则视为违约，租赁期内甲乙双方不得无故收回房屋或自行解除本合同，违约方必须赔偿给对方年租金的百分之三十给对方，如合同期满，乙方要求退房或续租，要提前一个月通知甲方，甲乙双方再另议租期及租金。2016年10月被告打电话告知我余下的租期不租了，我明确告诉她要认真履行合同，违约方要承担我们合同上约定的违约金。经原告多次与被告协商未果，现诉请人民法院请求判决。被告刘燕答辩称，被答辩人诉讼请求不能成立。客观事实是：2013年11月26日，答辩人受单位指派在昆明租房用于单位驻昆办事处办公室，11月26日即以答辩人名义签订了为期二年的房屋租赁合同，即2013年12月1日至2014年11月31日止，租金为每月人民币1200元，期满后双方又续签了1年的租赁合同，被答辩人为省事就将原合同租期改为两年，两年合同期满后，双方另行签订了为期两年的房屋租赁合同，即2015年11月30日至2017年11月30日止，租金不变每月1200元，付款方式每半年一付，计7200元。2016年10月答辩人所在单位领导认为办公室小了已适应不了需要，与房东协商提前一年终止合同事宜，被答辩人也同意提前终止合同，但要求提前一月退房，答辩人由于在未与被答辩人谈妥之前不便另租他房，确定继续使用该房，可在2016年11月2日被答辩人短信称：根据合同要求要答辩人在10月底付清下半年房租，并称如果答辩人不租就要支付30%的违约金。11月25日答辩人短信告知被答辩人要继续租房并准备付给被答辩人房租，11月29日答辩人约见被答辩人交物业管理费问题并讲好第二天付房租费，被答辩人声称他已经去法院起诉答辩人了，并声称别打电话给他和发短信给他。尔后答辩人多次打电话叫被答辩人来收房租费，他不接，发短信他不回，答辩人用另一手机打给被答辩人听到答辩人声音就挂了，12月2日答辩人丈夫徐华祥打电话给被答辩人，听到说起答辩人名字又挂了，当天下午答辩人仍然到所租房处等其半小时，被答辩人拒不会面。答辩人在房租费交不了，房子又退不了的情况下，于12月5日无奈之下只得到租房所辖派出所报案作了登记备案。上述事实有2015年11月30日签订的房屋租赁合同和交费收据及通信记录为据。综上所述：答辩人自2013年11月26日与被答辩人签订房屋租赁合同之日起，从未拖欠过被答辩人房租费，每次都提前交付，没有违约之处。答辩人与被答辩人协商退房是征求意见，在被答辩人同意并要求提前一个月退房。答辩人与被答辩人未达成共识之前，没有另外租房。满足不了被答辩人的要求，承诺继续租房，告知被答辩人前来收取房租费，被答辩人由于没有占到提前一个月退房的便利，以种种借口拖延拒绝收房租而向法院起诉。真正违约的是被答辩人而不是答辩人，请法院在查明事实的基础上驳回被答辩人的诉讼请求。本院认定事实如下：2013年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁昆明市某房屋，租期从2013年12月1日至2015年12月31日止。付款方式为：上半年租金于2013年11月30日前付清，下半年租金于2014年5月30日前付清。2015年11月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁昆明市房屋，租期从2015年11月30日至2017年11月30日止。租金为每个月1200元，付款方式为：租金每半年一付，需提前一个月付清。原告向本院提交了双方的短信记录。原告与被告的短信通信记录中，部分信息如下，2016年11月2日原告向被告发送信息称：刘燕你好：根据我们签订的住房租赁合同，你应于2016年10月底付清下半年的租金。被告回复：张师，我十月初就提前说房子不租啦，而且我们的房子是租到11月30号，张师，有必要这样做吗？……2016年11月25日，原告向被告发送短信称：你好：某时代的房子问题有好的解决方案吗？被告回复称：我会付房租给你的，等几天。2016年12月1日，被告向原告发送信息称：房东，我给你打两个电话你没接，前天见你让你把账号发给我你也没有发，所以我也没有办法转账把房租给你，你看如果你明天下午两点左右方便，我们去物业我把物业费给你说清楚，同时把房租给你，收到信息请回复。原告回复：租户，就照你的意思，明天下午2点我到，我的建行卡是……被告回复：好的，明天见面把物业费说清楚我一起给你现金。原告回复：请用银行转账。被告回复：现金吧，到时候你给我收据，说的比较清楚。原告回复：你给我现金为什么还要我的卡号，矛盾吗？被告回复：本来我是想转，我怕别人不认说我没有给钱，因为我转账不能马上拿到收据。害怕，见到收据给，这矛盾吗？原告回复：我一早去法院先撤诉，下午会准时到。被告回复：你的事情你看着安排。起诉也没有事啊，租了三年的房子，让大家看看我赖账过嘛，我还可以帮你宣传找都市条形码来报道。原告回复：照你说的，明天我不来了，也不去法院，大家等等。被告回复：无所谓，随你，我约你给钱你不来我也没有办法，这是你的权利。我明天下午两点，短信证明也看到啦，是你不来，当然如果你不方便，你可以再约时间。原告回复：以后不要打电话或短信了。此后，被告向原告发送多条短信，劝说原告并表示第二天会按约支付租金给原告，原告未回复。2016年12月2日，被告向原告发送短信称：房东，我现在在酷时代公寓楼下，等二十分钟没有见你人，我就走啦，你人不来房租你也不收，我就认为你是单方面终止合同不愿意再租房子给我，明天我就开始找房子最晚三天内我就搬走。当然如果你实在有原因来不了至少电话或者短信告知。以上事实原告提交的短信记录和租赁合同两份可以证实，被告也无异议，本院对以上事实予以确认。审理过程中，被告表示愿意继续履行合同并支付租金。本院认为：租赁合同是出租方转移标的物的使用权于承租方，承租方支付租金的合同。庭审中，被告与原告对于支付2016年11月30日至2016年5月30日的租金的时间存在争议。本院认为，结合前后两份合同文本关于支付租金的约定以及原告提交的短信往来记录中，当原告要求被告于2016年10月30日前支付半年租金时，被告未对租金支付时间提出异议，并要求迟延几天支付的事实来看，可以认定，被告应当于2016年10月30日前支付下一个半年的租金。本院对于原告要求被告支付2016年11月30日至2017年5月30日租金7200元的诉讼请求予以支持。本案一审审理过程中，至庭审之日，下本年租金的支付时间还未届至，本院对原告其余要求支付租金的诉讼请求不予支持。至于原告主张的违约金，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告认为只应赔偿原告的损失，没有损失就不予赔偿。本院认为，被告未于2016年10月30日前支付租金确实违反了合同约定的付款时间。一方面，被告迟延支付租金会造成原告资金被占用产生利息损失。原告也会产生一些因磋商等造成的损失。另一方面，2016年12月2日，被告曾明确向原告表示愿意支付租金，但因此前双方协商付款时，被告言语中有对被告不礼貌之处，原告就对被告短信中反复要求支付租金的请求不予理睬。庭审中，被告亦表示愿意支付租金。综合以上两方面因素考虑，本院酌情将违约金调整为300元。原告的其余诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、由被告刘燕于本判决生效之日起十日内支付原告张慎租金7200元及违约金300元；二、驳回原告张慎的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费134元（原告预交已减半），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 顾晓梅二〇一七年一月七日书记员 汉砚文