（2015）龙民一初字第633号

裁判日期: 2017-01-07

公开日期: 2017-03-21

案件名称

张荣波与张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

吉林市龙潭区人民法院

所属地区

吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张荣波,张桂英,徐美佳,徐美安,徐靖凤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十六条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

吉林省吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2015）龙民一初字第633号原告（反诉被告）：张荣波，男，1975年12月24日生，汉族，个体工商户，住吉林省舒兰市白旗镇。委托代理人：李文华，吉林千禾律师事务所律师。被告（反诉原告）：张桂英，女，1964年1月7日生，汉族，吉林市安装公司退休职工，住吉林市龙潭区。被告（反诉原告）：徐美佳，女，1985年7月16日生，汉族，住址同上。委托代理人：毛振秋，吉林城威律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐美安，女，2003年12月22日生，汉族，住同上。法定代理人：张桂英（系被告母亲），女，1964年1月7日生，汉族，住吉林市龙潭区。被告（反诉原告）：徐靖凤，男，1936年6月7日生，汉族，住吉林市龙潭区。委托代理人：毛振秋，吉林城威律师事务所律师。原告（反诉被告）张荣波诉被告（反诉原告）张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张荣波及其委托代理人李文华，被告（反诉原告）张桂英，被告（反诉原告）徐美佳、徐靖凤的委托代理人毛振秋、被告（反诉原告）徐美安的法定代理人张桂英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张荣波诉称：本案被告分别为死者徐锐的父亲、配偶和子女，2014年3月23日，我与徐锐签订了《房屋买卖协议》一份，协议约定徐锐将其所有的坐落于榆树市黑林子镇街里建筑面积460平方米的二层楼一栋出卖给我，房屋总价款为55万元，我先支付了25万元，余款30万元双方约定于2015年5月1日前徐锐将房证、土地使用证过户手续办理完毕后我再一次性支付，协议签订后，我向徐锐支付了首期款25万元，徐锐将房屋交付给了我使用，然而徐锐没能按照约定将房屋过户登记至我的名下，非但如此，我还得知徐锐于2014年6月已死亡。我后来也多次联系被告要求其按协议办理更名过户手续。但被告一直不给办理。基于以上事实，我认为与徐锐所签的《房屋买卖协议》合同目的已无法实现，故诉至法院请求判令：1、判令解除2014年3月23日原告与徐锐签订的《房屋买卖协议》；2、四名被告返还25万元房款并支付从2015年5月1日起到给付时为止的利息（以25万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利息计算）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤辩称：1、原告主张事实与合同约定内容相悖，根据合同约定双方在2014年3月23日签订了房屋买卖协议一份合同约定在2015年5月1日前原告必须付清房款，同时被告协助原告办理过户手续，双方履行没有先后顺序是同时履行，所以原告的要求不符合相关规定；2、徐锐生前和原告签订的买卖协议是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规规定，该买卖协议合法有效，应当受到法律保护，双方应该按照合同约定条款完全履行各自的义务；3、原告称不能实现合同目的，并不是不可抗力造成的，双方签订的合同已经部分履行且被告已经将房屋交付给原告占有使用，由此可以看出被告对履行合同有很大诚意，事实上签约人徐锐去世后他的继承人按照继承法和物权法的规定，继承了该房屋所有权，是享有处分权的，所以完全可以将双方签订的买卖合同继续履行，谈不上不能继续履行，请法院驳回原告诉请。反诉原告张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤诉称：徐锐是徐靖凤长子，是张桂英丈夫，是徐美佳、徐美安的父亲。2014年3月23日徐锐与张荣波签订房屋买卖协议，将坐落于榆树市黑林子镇街里二层460平方米房屋转让给张荣波，房价为55万元，张荣波先付25万，余款30万元于2015年5月1日前一次付清，并同时办理房屋过户手续，但被反诉人一直没按协议约定向徐锐结清剩余房款30万元，徐锐也无法办理过户手续，2014年5月30日，徐锐因病突然去世，张桂英作为财产共有人，张桂英、徐靖凤、徐美佳、徐美安作为遗产继承人，享有对该房屋的所有权。房屋买卖协议是徐锐与张荣波的真实意思表示，不违反相关法律规定，协议书合法有效，故诉至法院请求判令：1、确认徐锐与张荣波签订的房屋买卖协议有效，继续履行合同，同时要求张荣波支付利息；2、本诉诉讼费、反诉费由张荣波负担。反诉被告张荣波辩称：反诉原告要求确认房屋买卖协议有效，同时继续履行这一请求不成立，因为我方从来没有否认该协议效力。但反诉原告已经违反协议约定没有在约定期限将房屋更名过户到我名下。徐锐因病在2014年5月30日去世，徐锐去世时已经超过合同约定履行期限，综上请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。根据当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院确认如下事实：2014年3月23日，徐锐（甲方）与张荣波（乙方）签订房屋买卖协议一份，双方约定，甲方将黑林子镇街里二层楼一栋，面积大约为460平方米的房屋卖给乙方，总房款为55万元，房屋更名费用由双方各负一半。乙方已付甲方房款25万元，剩余房款30万元于2015年5月1日前一次性付清，甲方必须在2015年5月1日前办完房屋过户手续（包括房照、土地使用证），否则乙方不付剩余房款30万元，如乙方违约将吉林至黑林子客运线路归甲方。经本院实地踏查及双方当事人确认，本案诉争房屋的私有房屋所有权证号为吉房权黑字第867号（栋号：17-1-1-867，用途：商用），四至为：东临王海丰家、西邻徐靖凤家、南临黑林河、北临舒榆公路（黑林大街），该房屋所处的土地为国有土地，其国有土地使用证的编号为榆国用（98）字第5170426号。另查明：双方自认张荣波已给付房款25万元，剩余房款30万元未给付。本案诉争房屋现由张荣波占有使用。另查明：徐靖凤与侯庆云为夫妻关系，徐锐系二人之子。徐锐与张桂英系夫妻关系，育有二女徐美佳、徐美安。侯庆云于2007年12月16日去世，徐锐于2014年5月30日去世。认定上述事实的证据有：双方当事人提供的房屋买卖合同，反诉原告提供的房屋所有权证、土地证，吉林市龙潭区榆树街道秀山社区证明，侯庆云死亡证明。本院依职权调取的吉房权黑字第8**号房屋产权档案。对于反诉原告提供的买卖客车线路的协议与本案并无关联，故本院对于该证据材料不予置评。本院认为：一、关于合同效力问题。徐锐与张荣波签订了房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规范，且双方均认可该合同效力，故本院对于反诉原告的该项诉讼请求予以支持。二、关于双方当事人其他诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行的要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方约定，张荣波于2015年5月1日前一次性将剩余房款30万元向徐锐付清，徐锐在2015年5月1日前办完房屋过户手续，否则张荣波不付剩余房款。该约定能够确认双方对于给付剩余房款、办理过户手续应系同时履行，且该房屋一直由张荣波占有使用，从本院实地踏查及前往房产部门、土地部门核实调查的情况看，本案中诉争房屋的四至明确，产权证书、土地证书真实，房产部门、土地部门工作人员告知依法可以办理相应的变更登记手续，不存在合同目的不能实现的情形，故本院对于张荣波要求解除合同同时返还购房款的诉讼请求不予支持。因双方互负债务，且均未在合同约定的期限内履行，双方均应承担继续履行的违约责任。对于双方均要求对方支付利息的诉讼请求，因双方均存在违约行为，因此对于双方的该项诉讼请求本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、徐锐与反诉被告张荣波于2014年3月23日签订的房屋买卖协议有效；二、反诉被告张荣波于本判决生效之日起十五日内一次性向反诉原告张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤支付剩余购房款30万元，反诉原告张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤于本判决生效之日起十五日内协助张荣波将私有房屋所有权证（证号为：吉房权黑字第867号）及土地使用权证（证号为：榆国用（98）字第5170426号）过户至张荣波名下，更名过户的费用由反诉原告张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤及反诉被告张荣波各承担一半；三、驳回原告张荣波的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤的其他诉讼请求。如各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由原告张荣波负担；反诉案件受理费2900元，由反诉原告张桂英、徐美佳、徐美安、徐靖凤负担1450元，由反诉被告张荣波负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　　安　巍审　判　员　　徐修铭人民陪审员　　李国茹二〇一七年一月七日代理书记员　　耿冬娇关注公众号“”