（2016）新23民终2019号
裁判日期: 2017-01-30
公开日期: 2018-07-17
案件名称
朱春红、鲁江与奇台县天和中央市场有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱春红,鲁江,奇台县天和中央市场有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新23民终2019号上诉人：（原审被告、反诉原告）：朱春红，女，1974年1月3日出生，现住乌鲁木齐市。上诉人：（原审被告、反诉原告）：鲁江，男，1972年4月10日出生，现住奇台县。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐雪梅，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：奇台县天和中央市场有限责任公司，住所地：奇台县。法定代表人：包ＸＸ，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔云，系该公司职员。上诉人鲁江、朱春红因与被上诉人奇台县天和中央市场有限责任公司(以下简称天和公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服奇台县人民法院（2016）新2325民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鲁江、朱春红委托诉讼代理人徐雪梅，天和公司委托诉讼代理人崔云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天和公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项,改判支付房屋租金期限算至2015年3月13日；支持上诉人原审第三项反诉请求。事实和理由：一、双方于2010年6月21日签订《房屋租赁合同》，被上诉人隐瞒了出租商铺是未取得建设工程规划许可证的非法临时建筑，被上诉人向二上诉人发出通知要求腾退房屋，通知明确拆迁时间定于2015年3月31日，一审认定上诉人经营至2015年8月12日，被上诉人提交的视频资料有容易被篡改的特点，该证据不能证实上诉人腾退房屋的时间是2015年8月12日，而被上诉人向上诉人发出的通知，和被上诉人提交的拆迁办通知可以证实上诉人2015年3月31日搬迁的事实。二、被上诉人提前解约拆迁的目的是对原市场小商品城部分商铺进行升级改造，完全是一种商业开发行为，其提前解约行为就是违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人天和公司辩称：2010年6月21日双方签订房屋租赁合同，租期5年，上诉人未按约定交清房租，违约在先，被上诉人给上诉人发搬迁通知要求2015年3月31日搬迁，但政府并未实际拆迁，上诉人继续使用房屋，2010年8月10日才腾空房屋。上诉人提交的申请显示2015年3月之后还在使用房屋。涉本案房屋拆迁是政府规划行为。请求驳回上诉，维持原判。天合公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠房租634964元，违约金190489.20元（庭审过程中变更为房租434964元，放弃违约金的诉讼请求）；2、本案诉讼费用由被告承担。鲁江、朱春红一审提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求法院判令降低反诉原、被告约定的房屋租赁费，应按照房屋使用情况支付无效租赁期间的基本房屋使用费；3、要求反诉被告承担提前解约的违约金172866.90元。一审法院认定事实：2010年6月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于奇台县天和中央市场内小商品城区A二楼栋第1-21号钢结构房屋。合同主要内容为：”...甲方出租的房屋座落于奇台县奇台镇天和中央市场内小商品城区A二楼栋第1-21号钢（结构）的房屋21间，建筑面积1763.79平方米，租赁于乙方经营家俱...租期5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止...第三条：租金和租金交纳期限：1、租金每月每平方米15元，合计：每年租金317482元，共计租金317482元；2、租金交纳期限及方式：签定合同时付租金158471元，剩余租金158471元于2010年11月25日之前付清...第十五条：特别约定的其他事宜：1、合同期限为十年，第一、二、三年每平方15元，第四、五年随行就市，并于每年11月25日前全部付清；2、第二年、第三年的租金于每年的11月25日之前全部付清；3、因修建清场影响生意，双方协商装修期限在原合同的基础上延长2个月，2010年11月1日-2015年10月31日...”。2015年2月3日奇台县发展和改革委员会下发奇发改[2015]82号文件批复将奇台县天和市场棚户区改造项目立项建设，建设规模及主要内容：该项目征收涉及73户131间房屋及其附属物，征收建筑面积6720平方米；新建安置房建筑面积约115450平方米，地上89300平方米，地下26150平方米。建设期限：2014年7月-2017年11月。2015年3月13日被告向原告发放通知，内容为：”尊敬的商户：根据天和中央市场有限责任会议决定对天和市场小商品城部分商铺进行升级改造。对在改造范围内的商铺进行拆迁。希望A6二楼1-21号朱春红商户共同配合做好拆迁工作，请商户在拆迁时间之前做好退房工作。对拆迁有异议的商户在通知日起三个工作日内到天和市场公司进行协商处理。逾期不办理者，我公司将按相关程序执行。拆迁时间定于2015年3月31日。奇台县天和中央市场有限责任公司.2015年3月13日”。2015年4月24日奇台县住房和城乡建设局下发《关于暂停办理被征收范围内相关手续的公告》，内容为：”因奇台县天和市场片区棚户区改造项目房屋征收工作的需要，县人民政府对项目用地范围内的房屋及附属物进行征收，具体征收范围为东至迎宾路，南至市场路，西至汇通商贸城，北至天和购物中心范围内的房屋、附属物和土地使用权。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《新疆维吾尔自治区实施办法》的相关规定，房屋征收范围确定后，被征收人不得有在征收范围内新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途的行为，县城乡规划、建设、房产、国土资源、公安、工商、税务等有关部分将暂停办理该项目征收范围内房产证发放和房屋租赁登记、土地审批、规划许可、营业执照登记、税务登记、户口迁进和分户登记等相关手续，暂停期限至2016年4月20日”。2015年9月23日奇台县住房和城乡建设局下发房屋征收决定的公告及《房屋征收决定》，征收时间为2015年9月23日至2015年10月23日。2015年10月被告朱春红向原告提交《关于朗萨家私拆迁补偿的申请》，主要内容为：”...我投入近300万元进行装修经营使用，但由于租赁第一年，恰逢修建天和购物中心；第二年修建天和市场前地坪；第三年修建我家具城门前的万德福地下超市，在我租赁的前三年因天和上述建设导致我家具店门前不是被挖成大坑，就是门前通道被整个围起来，朗萨家私经营环境十分恶劣。在此期间，我投入大量的广告费宣传，但由于门前施工，导致我装卸家具困难无路可走，有的顾客拿着广告单甚至连家具店的门都找不到，严重影响了我家具店生意。尽管经营环境不好，我们依然以天和市场发展和建设的大局为重，有困难尽量自己克服，期间从未给贵公司添麻烦。但到2015年3月31日，贵公司给我们下发了一份书面的拆迁通知，限期通知让我们于2015年3月31日全部搬迁，并随后于2015年5月5日将整个小商品城的水部掐断。使得我们不能继续经营，无奈之下只得全部搬迁...申请人：朱春红.2015年10月”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告主张被告支付截止2015年10月30日止的租金434964元，被告辩解其于2015年3月31日之前已经搬迁完，并提供被告于2015年3月13日向原告发放的通知证实被告要求原告于2015年3月31日之前搬迁，原告主张被告实际经营至2015年10月31日搬迁。故本案争议的焦点问题是被告租赁本案争议房屋的腾退时间。原告向本院提供了2015年4月24日奇台县住房和城乡建设局下发《关于暂停办理被征收范围内相关手续的公告》、照片、出庭证人孙辉当庭证言证实被告于2015年10月31日房屋到期后腾退房屋的。原告向本院提供的照片在电脑上显示照片拍摄时间为2015年8月12日，被告认可照片是在被告的店里拍摄的，该照片与原告提供的上述其他证据可以相互印证，被告并未于2015年3月31日之前腾退本案争议房屋。原告对被告腾退房屋的时间负有举证责任，故对被告腾退房屋的时间确定为2015年8月12日。被告从2013年11月1日至2015年10月30日期间的租金共计634964元未向原告交纳，原告起诉后被告向原告交纳200000元房租，现原、被告均认可租金算至2015年10月30日还欠付原告租金434964元。被告提前腾退房屋的期限为2个月零19天，故被告应向原告支付房屋租金的数额为434964-317482÷12×2-317482÷12÷30×19=365294元。反诉原告主张本案争议房屋为非法临时建筑，其与反诉被告签订的租赁合同为无效合同，并向本院提供调查专用证明，该调查证明只可以证实反诉原告曾向奇台县房屋管理所申请调取证据，而不能证实本案争议房屋为临时非法建筑。且反诉被告向本院提供建设施工许可证可以证实本案争议房屋并非临时非法建筑。故对反诉原告的该项主张本院不予支持。反诉原告主张降低与反诉被告约定的房屋租赁费无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付提前解除合同约定的违约金172866.90元，庭审中反诉原、被告均认可未能继续履行合同的原因是本案争议房屋为政府规划拆迁房屋，且反诉被告向本院提供的发改委的立项批复、奇台县棚户区房屋征收的公告均可证实该事实，故即使提前解约也并非反诉被告自身原因导致，而是当地政府规划行为所致，故反诉原告要求反诉被告承担提前解约的违约金无法律依据，不予支持。判决：一、被告朱春红、鲁江于本判决生效后十日内向原告奇台县天和中央市场有限责任公司支付房屋租金365294元；二、驳回原告奇台县天和中央市场有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告朱春红、鲁江的反诉请求。二审双方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实予以确认。本院认为，关于争议房屋的腾退时间，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人对上诉人腾退房屋的时间为2015年10月31日的主张负有举证证明责任，但其并未提交证据证明该主张。原审法院认为根据被上诉人提交的视频资料在电脑上显示的时间确认房屋的腾退时间，因上诉人对此并不认可，同时因该视频资料在电脑上显示的创建时间并非不可更改，故原审以此确定房屋腾退时间有失客观性。本院根据纠纷发生时，上诉人向被上诉人提交的”关于郎萨家私拆迁补偿的申请”中关于”贵公司给我们下发了一份书面的拆迁通知，限期通知让我们于2015年3月31日全部搬迁，并随后于2015年5月5日将整个小商品城的水部掐断。使得我们不能继续经营，无奈之下只得全部搬迁”内容判断，至少在2015年5月5日上诉人仍然未腾退租赁房屋。本院确认上诉人实际占有、使用出租房屋至2015年5月5日。上诉人提前腾退房屋的期限实际为5个月零25天，上诉人应当向被上诉人支付房屋租金的数额为280632元（434964元-317482元÷12个月×5个月-317482元÷12个月÷30天×25天）。对于上诉人关于被上诉人系商业开发行为，其提前解约行为就是违约行为，应当按照合同约定承担违约责任的主张，因被上诉人原审提供证据足以证实涉案房屋为政府规划拆迁房屋，其相关主张本院不予认可。综上原审法院认定事实清楚，但判决有误，本院予以纠正。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持奇台县人民法院（2016）新2325民初1265号民事判决的第二项、第三项，即二、驳回原告奇台县天和中央市场有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告朱春红、鲁江的反诉请求。；二、变更奇台县人民法院（2016）新2325民初1265号民事判决的第一项为，上诉人鲁江、朱春红于本判决生效后十日内向被上诉人奇台县天和中央市场有限责任公司支付房屋租金280632元。一审案件受理费7824元，由上诉人鲁江、朱春红负担3912元，被上诉人奇台县天和中央市场有限责任公司负担3912元；反诉费1797元，由上诉人鲁江、朱春红负担。二审案件受理费3757元，由上诉人鲁江、朱春红负担2000元，由被上诉人奇台县天和中央市场有限责任公司负担1757元。本判决为终审判决审 判 长 赵建生审 判 员 周美蓉代理审判员 杨 敏二〇一七年一月三十日书 记 员 陈 哲 来自