（2017）辽02民终8860号

裁判日期: 2017-01-30

公开日期: 2018-06-21

案件名称

曲以春与杨景霖、大连安鑫房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曲以春,杨景霖,大连安鑫房地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终8860号上诉人(原审原告)：曲以春。被上诉人(原审被告)：杨景霖。委托诉讼代理人：刘玉华。被上诉人(原审第三人)：大连安鑫房地产代理有限公司，住所地大连市西岗区民权街109号。法定代表人：刘建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁志刚，男，该公司职员。上诉人曲以春因与被上诉人杨景霖、被上诉人大连安鑫房地产代理有限公司（以下简称”安鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲以春上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判由被上诉人杨景霖给付定金1万元，赔偿损失6000元；被上诉人安鑫公司返还定金1万元。2、一、二审诉讼费等其他费用由被上诉人杨景霖承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。(一)一审法院仅以”到账”二字认定变更协议对首付款履行方式约定不明确，推定为不变更完全错误。《合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。依据该条款，完全可以确定”到账”就是到买方账户，1、双方签订的补充协议约定，”到账”19万元，从整个合同约定中都可以确定”到账”即到买方账户。首先，《合同变更协议》中明确约定，首付款34万元分为两部分履行，其中约定”剩余首付款壹拾伍万元整于2017年7月20日到账当天直接支付给卖方”，从该约定中的”到账”可以看出只能是到买方账户中后再支付给卖方，由此便可以确定”到账19万元”中的到账就是到买方账户。其次，《房地产买卖合同》第二条第二款第二项第二点明确约定，”买方于本合同签订之日起四十日内，备齐购房首付款（定金除外），由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管”，从该条款中可以明确认定，买方备齐购房首付款，只能是备在买方名下，然后再进行资金监管。因此，从整个合同条款中完全可以明确所谓”到账”19万元就是到买方账户。2、依据房屋买卖交易习惯，通常都是在签订房屋买卖合同后，买方将购房款在一定时间内备齐在自己的账户中，然后买方、卖方和居间方同时到场，将购房款存入指定账户中进行资金监管，以此确保资金安全。由此可以看出，本案中约定的”到账”只能是到买方账户，不可能做出其他解释和假设，否则难保资金安全。3、《房地产买卖合同》的目的就是在确保交易安全的前提下，买方取得房屋，卖方取得房款。为此便出现了确保交易安全的购房款资金监管的方式，在购房款资金监管之前，购房款只能是到买方账户，如到所谓一审法院理解的居间方账户、卖方账户还谈何交易安全，还要资金监管有何意义？因此，从合同的目的也能解释所谓的”到账”就是到买方账户。（二）一审法院认定被上诉人杨景霖不构成违约完全错误。1、上诉人依照合同约定履行义务后，被上诉人杨景霖未按合同约定的时间配合办理资金监管等相关过户手续，并找出种种理由予以推托，其行为已经构成违约。2、合同约定的履行期限过后，上诉人打电话再次要求被上诉人杨景霖配合办理资金监管等过户手续时，被上诉人杨景霖明确表示拒绝履行，其行为已经构成根本违约。二、一审法院适用法律错误。本案中应当适用《合同法》第一百二十五条的规定，确认当事人真实意思表示，从而达到对案件事实的正确认定。而一审法院仅依据”到账”二字的字面理解来断章取义，错误的认定当事人真实意思表示，随后适用《合同法》第七十八条规定推定为不变更完全错误。杨景霖辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实错误，没有任何依据。上诉人称双方签订的《合同变更协议》6月24日买方首付款”到帐”19万元时开始办理过户手续，剩余首付款15万元于7月20日到帐当天直接支付给卖方。上诉人认为”到帐”19万元只能是到上诉人本人的帐户，并未能说明一审法院认定事实错在何处，所以，上诉人认为一审认定事实错误的上诉理由不成立。二、上诉人称一审法院认定被上诉人杨景霖不构成违约是完全错误的，该理由不能成立。一审法院通过二次开庭查明案件事实的基础上判决上诉人主张杨景霖单方违约不能成立。上诉人在一审中未提供合同履行期间要求杨景霖进行资金监管的证据，所以，上诉人认为一审判决杨景霖不构成违约完全错误的理由不能成立。三、一审法院适用法律条款准确，上诉人认为一审法院适用法律错误，是对法律条款的理解错误。由于上诉人、被上诉人和第三人对补充协议中的”到帐”理解不同，一审法院按照《合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为不变更。故”到帐”应理解为三方对19万元办理资金监管，这种对”到帐”的理解符合《合同法》第六十条的规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。所以，上诉人认为一审法院适用法律错误是对法律条款的理解错误。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律条款准确，判决合法、合理。被上诉人安鑫公司辩称，一审判决对事实认定有误，认可上诉人提出的上诉请求。按照交易习惯和相关规定，应该是买方准备一部分资金存到帐上做资金监管，资金监管是二手房买卖必要的前提条件。资金监管完毕后才能进入到办手续阶段，如果没有资金监管无法进入到下一程序。买方是采用商业贷款方式购房，银行贷款审查时也要提供资金监管。曲以春向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告、第三人签订的房地产买卖合同；2、被告给付定金1万元并赔偿损失6000元（居间服务费4000元和贷款代理服务费2000元）；3、第三人返还定金1万元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月15日，原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方），第三人安鑫公司作为居间人，三方签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过居间方出售及购买被告位于大连市沙河口区浪花街84号楼房屋，面积为平方米，总价款55万元，定金1万元于签订合同之日支付，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。买方于本合同签订之日起四十日内，备齐购房首付款（定金除外）34万元，由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管。卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在四十日内备齐过户文件交予居间方。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户手续及贷款审批通过后三个工作日内，到房地产交易所递交过户手续。买方签订本合同之日起四十日内，将过户及贷款文件交予居间方，买卖各方分别支付居间服务费4000元。违约责任约定，如买方未能履行本合同条款导致合同终止或无法履行，定金支付给卖方作为违约赔偿。如卖方违约，卖方须双倍返还定金给买方。如买卖双方自愿解除合同，买卖双方各自承担居间费用总额的50％；如一方违约导致合同解除，由违约方赔偿守约方的居间费用损失。合同签订当日，原告支付定金1万元，由第三人保管。原告向第三人支付居间服务费4000元。同日，原告、被告及快捷易家公司签订《购房贷款代理服务合同》，约定由快捷易家公司代为办理原告公积金贷款手续，服务费为2000元。合同签订后，第三人代收贷款服务费2000元。同日，原、被告及第三人又签订《合同变更协议》，约定原告于2017年6月24日首付款到账定金除外的19万元时，开始办理过户手续，剩余首付款15万元于2017年7月20日到账当天直接支付给卖方。合同签订后，原告于2017年6月24日将19万元存入自己账户，并通知第三人联系被告办理过户手续。原告妻子于2017年7月5日给被告打电话，内容为：7月7日三方办理资金监管和过户手续，否则要单方解除合同，被告称同意解除合同。原告于2017年7月10日诉至法院。一审法院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以变更合同。《合同变更协议》对首付款数额、交付方式以及过户时间均进行了重新约定，由原来的6月24日一次性备齐34万元作资金监管、双方备齐所有过户手续及贷款审批通过后三日内到房地产交易所递交过户手续，变更为：6月24日买方首付款”到账”19万元时开始办理过户手续、剩余首付款15万元于7月20日到账当天直接支付给卖方。《合同变更协议》对《房地产买卖合同》中的主要条款进行了重大变更，但首付款履行方式重新约定的并不明确，”到账”19万元，有多种含义，可以理解为到原告自己账上、到居间方账上、到被告账上、到资金监管账上。按照合同法第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为不变更。故”到账”还应理解为三方对19万元办理资金监管。第三人作为专业的房屋中介机构，除了提供房源信息，还应该起到避免合同模糊条款的订立，让买卖双方客户都清晰知晓各自的义务，在履行合同过程中适时联系各方，促成买卖双方交易成功。而三方在签订《合同变更协议》时，第三人并未尽到足够的审查、提醒义务，对导致原、被告在履行合同中因”到账”理解不同产生的纠纷，存在职责上的过错责任。关于被告是否存在违约的问题，原告提供的6月23日工商银行账户明细和给第三人关于19万现金已存入银行的通知，仅能证明现金到自己账上。第三人提供的与被告父母的通话记录，仅能证明在此期间联系过被告一方，不能证明是要求被告作资金监管。资金监管需要三方的配合，原告及第三人提供的以上证据，不能证明是原、被告哪一方不配合作资金监管。原告提供的7月5日原告妻子与被告的通话录音，能够证明原告一方要求被告于7月7日办理资金监管和过户手续，否则单方解除合同。因为7月7日并不是变更协议双方约定的首付款履行时间，双方对已不能按约定的时间履行合同，并未达成新的合意，原告提出解除合同，被告亦同意。故原告主张被告单方违约不能成立。关于合同解除后原告是否应得到双倍定金并得到其他损失赔偿问题。原、被告因合同条款理解上的歧义致合同不能履行，现不能认定被告单方违约，故不适用定金罚则。合同解除后，被告返还原告定金1万元，该款由保管方第三人直接返还原告。因第三人在签订《合同变更协议》时对合同条款的订立存在职务范围内的过错责任，居间费的损失不应由原、被告自行承担。故原告主张由被告赔偿居间费损失，不予支持。关于贷款服务费，因为《购房贷款代理服务合同》是原告与案外人签订，不属于本案处理范围，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告曲以春与被告杨景霖、第三人大连安鑫房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨景霖于判决生效之日起十日内返还原告曲以春定金1万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费450元，由原告负担112.50元，被告负担112.50元，退回原告225元。被告给付案件受理费时间同上。二审时各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。另需补充的事实是：上诉人曲以春和被上诉人安鑫公司均陈述，贷款没办成，2000元可以退。认定依据为二审询问笔录中的当事人陈述。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，若认定被上诉人杨景霖在履行合同过程中存在单方违约行为，以致合同解除，其应按上述规定中的定金罚则承担责任。因此，本案的争议焦点是被上诉人杨景霖是否存在单方违约行为。本院认为，在三方签订的《房地产买卖合同》中有关于资金监管的约定，而在《合同变更协议》中，三方又约定上诉人曲以春首付款”到账”定金除外的19万元时，开始办理过户手续，剩余首付款15万元于2017年7月20日到账当天直接支付给卖方。如果按照上诉人的解释”到账”即到买房人帐上，根据变更协议的文意，即意味着无需资金监管，只要约定款项进入买房人账户，即开始办理过户手续，这既是对原合同条款的重大变更，又与行业惯例不符，在此情形下，被上诉人从交易安全考虑将”到账”理解为”到资金监管帐”并无不可。对此合同模糊条款的订立，三方都有责任，尤其是安鑫公司作为专业的房地产中介机构，在三方达成的变更协议中，未对”到账”一词做必要的限定，未进行必要的提醒，对纠纷的发生难辞其咎。在此情形下，合同不能履行，不能认定为被上诉人单方违约，不能适用定金罚则。故一审法院在合同解除后判令定金返还的处理并无不当。如前所述，安鑫公司在本案中存在过错，则一审认为居间费的损失不应由买卖双方自行承担的处理亦无不当。关于贷款服务费，上诉人曲以春和被上诉人安鑫公司均陈述，贷款没办成，2000元可以退，故该2000元不能算作损失。综上所述，曲以春的上诉请求并不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元（曲以春已预交），由上诉人曲以春负担。本判决为终审判决。审判长　霍　宏审判员　刘小南审判员　张　钱二〇一八年一月三十日书记员　王丽秋更多数据：搜索“”来源：