（2016）粤1971民初3559号
裁判日期: 2017-01-30
公开日期: 2018-02-23
案件名称
赵世武、杨丽娟等与李巧敏等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵世武,杨丽娟,李巧敏,梁志文,东莞市志诚万家房地产经纪有限公司,东莞市盈晖按揭服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初3559号原告（反诉被告）：赵世武，男，1979年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，原告（反诉被告）：杨丽娟，女，1979年12月9日出生，汉族，住贵州省德江县，两原告委托诉讼代理人：陶辉武，广东国锋律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李群，广东国锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：李巧敏，女，1978年10月27日出生，汉族，住广东省东莞市，被告（反诉原告）：梁志文，男，1971年2月17日出生，汉族，住广东省东莞市，两被告委托诉讼代理人：萧文彬，广东经致律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：蔡小红，广东经致律师事务所律师。第三人：东莞市志诚万家房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇环城路雍雅山乙区7号。法定代表人：蒋菊蓉。委托诉讼代理人：李和辉，男，1980年9月22日出生，汉族，住湖南省宁远县，系第三人员工。委托诉讼代理人：王强，男，1991年3月28日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系第三人员工。第三人：东莞市盈晖按揭服务有限公司，住所地为广东省东莞市南城区新城石竹路3号广发金融大厦15楼01单元。法定代表人：张明峰。委托诉讼代理人：袁沛全，男，1980年12月24日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，系第三人员工。委托诉讼代理人：李志斌，男，1992年8月9日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，系第三人员工。赵世武、杨丽娟与李巧敏、梁志文、第三人东莞市志诚万家房地产经纪有限公司（以下简称志诚万家公司）、东莞市盈晖按揭服务有限公司（以下简称盈晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。赵世武、杨丽娟及其委托代理人陶辉武，梁志文、李巧敏的委托代理人萧文彬，第三人盈晖公司委托代理人李志斌、袁沛全到庭参加诉讼。第三人志诚万家公司经本院的依法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。赵世武、杨丽娟诉称，赵世武、杨丽娟经志诚万家公司居间介绍，于2015年7月4日同梁志文签订《商品房买卖确认书》，约定从李巧敏、梁志文处购买位于东莞市松山湖高新科技产业开发区玉兰路3号翰林湖花园4栋2单元804单位房产一套，2015年7月11日双方正式签订了《商品房居间合同》。居间合同约定，李巧敏、梁志文将案涉房产（建筑面积143.24平方米），作价1480000元转让给赵世武、杨丽娟，合同第三条第三款约定，在银行同贷书下来李巧敏、梁志文房产证注销抵押登记后，李巧敏、梁志文应在15个工作日内将案涉房产过户给赵世武、杨丽娟。合同第四条约定，李巧敏、梁志文应在办理完过户手续当天将房产交付赵世武、杨丽娟，合同第六条约定，未按约定交付房产的，每逾期一日，李巧敏、梁志文应按购房总价的千分之二支付违约金。盈晖公司对案涉交易提供了按揭担保服务。2015年12月28日赵世武、杨丽娟已付清全部房款，李巧敏、梁志文应于2016年1月11日注销案涉房产抵押权。赵世武、杨丽娟按约付清全部购房款后，李巧敏、梁志文拒不履行过户义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，李巧敏、梁志文应当依约将案涉房产过户给赵世武、杨丽娟，并向赵世武、杨丽娟承担违约责任。赵世武、杨丽娟特向法院起诉，请求判令：一、李巧敏、梁志文继续履行《商品房居间合同》的合同义务，将协议房产过户给赵世武、杨丽娟；二、李巧敏、梁志文自2016年1月12日起至房产过户之日止，按房屋总价日千分之二（2960元/日）的标准向赵世武、杨丽娟支付违约金，暂计至起诉时止为44400元。三、本案诉讼费用由李巧敏、梁志文承担。李巧敏、梁志文答辩称：一、赵世武、杨丽娟与盈晖公司因费用问题产生纠纷，造成盈晖公司延迟办理贷款、赎楼手续。李巧敏、梁志文已委托盈晖公司办理贷款、赎楼手续，不存在违约行为，不应承担违约责任。二、赵世武、杨丽娟未按合同约定按时支付第二笔楼款，又未及时结清与盈晖公司之间的中介费用，造成办理房产的贷款、赎楼等相关手续拖延，存在违约行为，造成交易时间不正常延长，李巧敏、梁志文对赵世武、杨丽娟失去了信任，才导致整个交易无法继续。三、李巧敏、梁志文已与赵世武、杨丽娟、盈晖公司解除合约，并退还了赎楼款，合同已解除。四、李巧敏、梁志文签订合同目的是为了尽快出售案涉房屋，李巧敏、梁志文提供的电话清单可以看出2016年1月前多次与盈晖公司联系进行催促，在2016年1月之后才怀疑赵世武、杨丽娟有违约行为，后从盈晖公司中知道，延误原因是赵世武、杨丽娟没有足额支付盈晖公司担保费，导致盈晖公司工作未启动，第二是因为银行同贷书出来后，盈晖公司催告赵世武、杨丽娟将第二笔购房款打入监管账户，但赵世武、杨丽娟以各种原因迟延两个多月，导致交易迟缓。四个月多，银行贷款才批下来。在这过程中，我方从未想过中止交易，即使知道楼价上涨背景下，也不曾提高价格，是因为无法忍受赵世武、杨丽娟欺骗才要求中止交易。五、李巧敏、梁志文委托盈晖公司办理赎楼手续，盈晖公司配合办理放款手续，但不代表李巧敏、梁志文不追究赵世武、杨丽娟的违约行为，在李巧敏、梁志文2016年1月5日至17日之间得知赵世武、杨丽娟两次违约，在1月20日寄出解约书中止交易，赵世武、杨丽娟知道该事实仍作出还款行为，其责任由赵世武、杨丽娟承担。六、赵世武、杨丽娟所述违约金，我方认为合同责任是双向的，赵世武、杨丽娟存在先违约行为，我方才在2016年1月20日提出中止交易，我方不应承担违约责任。志诚万家公司答辩称：没有意见。盈晖公司答辩称：没有意见。李巧敏、梁志文反诉称，赵世武、杨丽娟和李巧敏、梁志文分别于2015年7月4日、11日签订《商品房买卖确认书》、《商品房居间合同》，约定赵世武、杨丽娟向李巧敏、梁志文购买位于东莞市松山湖高新科技产业开发区玉兰路3号翰林湖花园4栋2单元804号房产。赵世武、杨丽娟应于2015年7月11日前支付第一笔楼款148000元，并应在向银行申请贷款审批下来当日向监管账户支付第二笔楼款232000元，第二笔楼款与第三笔楼款待办妥产权过户登记手续后支付给李巧敏、梁志文。合同签订后，李巧敏、梁志文积极配合赵世武、杨丽娟办理各项手续，贷款银行也于2015年8月28日出具了《同意贷款意向书》，但经多次催促，赵世武、杨丽娟以各种理由拖延向账户支付第二笔楼款，直到2015年10月27日才向监管账户支付第二笔楼款，逾期支付已超过两个月，赵世武、杨丽娟的行为严重违反合同约定，违背诚实信用的原则。因赵世武、杨丽娟的违约行为，李巧敏、梁志文已多次告知赵世武、杨丽娟解除合同，并于2016年1月20日向赵世武、杨丽娟邮寄解约书，又于2016年2月23日委托广东经致律师事务所邮寄了关于解除商品房居间合同的律师函，但赵世武、杨丽娟至今未与李巧敏、梁志文办理合同解除的相关手续，严重损害李巧敏、梁志文的合法权益，并给李巧敏、梁志文造成重大的经济损失。反诉请求判令：一、解除赵世武、杨丽娟与李巧敏、梁志文签订的《商品房居间合同》；二、赵世武、杨丽娟向李巧敏、梁志文支付违约金296000元；三、本案诉讼费用由赵世武、杨丽娟承担。赵世武、杨丽娟答辩称：赵世武、杨丽娟已按约定履行合同义务，第一、赵世武、杨丽娟在开庭前没有收到银行同贷书，第二、赵世武、杨丽娟已按照约定付清第二期购房款，也支付第三期购房款，第三、即使李巧敏、梁志文认为购房款办理有迟延，责任也不在赵世武、杨丽娟，第四、即使第二笔购房款迟延，赵世武、杨丽娟也没有实质上违约，按照商品房居间合同第3条第1款，第二笔购房款交给担保公司或银行做资金监管，双方对资金监管方式没有明确，经过协商在2015年10月27日达成一致，由银行做监管，当天，赵世武、杨丽娟已经交资金全额汇入银行作资金监管。依据合同付款条件约定，第二笔、第三笔购房款都应于双方办理房屋产权转移登记并签署商品房买卖合同时才交付的，时至今日，李巧敏、梁志文都没有履行合同义务，所以其也没有权利取得购房款。本案合同是双务合同，双方均负有义务。由于李巧敏、梁志文没有履行在先的合同义务，其至今无权取得第二笔、第三笔购房款。商品房居间合同第3条第1款，在赵世武、杨丽娟办妥第二笔资金监管以及银行贷款之后，李巧敏、梁志文应当到房管所办理产权转移登记并签署商品房买卖合同，交完税后，由担保公司或银行将第二笔、第三笔购房款汇入李巧敏、梁志文账户。李巧敏、梁志文应当先履行签署合同和办理产权登记义务，赵世武、杨丽娟才有同意将第二笔、第三笔购房款汇入其账户的义务。合同义务有先后之分。第五、李巧敏、梁志文对赵世武、杨丽娟付款情况是知悉的，其在2015年12月7日仍委托担保公司办理赎楼，可证明赵世武、杨丽娟主张。从2016年1月25日，赵世武、杨丽娟已经在供款，赵世武、杨丽娟具有办理过户的条件。在购房款全部汇入李巧敏、梁志文账户后，李巧敏、梁志文才提出解除合同是毫无依据的。盈晖公司答辩称：没有意见。志诚万家公司答辩称：没有意见。经审理查明，2015年7月11日，李巧敏与赵世武、杨丽娟、志诚万家公司签订《商品房居间合同》，合同约定：李巧敏将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区玉兰路3号翰林湖花园4栋2单元804单位房屋（房产证号为粤房地权证字第××号）售予赵世武、杨丽娟，价款1480000元；买方在签订居间合同时先支付第一笔楼款148000元，第二笔楼款232000元在买方向银行申请贷款批下来当天汇入担保公司或银行账户做资金监管，连同买方向银行申请贷款的第三笔楼款1100000元，在双方去房管所办理产权转移登记及过户手续并签订《商品房买卖合同》，交完税后由担保公司或银行汇入卖方收款账户；在买方向银行申请贷款，银行同贷书下来时，卖方完成赎楼、《房地产权证》做好注销抵押登记后，双方需在十五个工作日内去房管所办理房屋转移登记及过户手续并签署《商品房买卖合同》；买卖双方需配合对方及志诚万家公司办理交易中的手续，双方均不得借故拖延，如拖延则视为违约，违约方承担此次交易中双方的全部交易费用及中介方服务费，并向对方支付房款20%的违约金；房屋交付时间为双方在房管所办理完过户手续（缴纳税费）当天;若买方未按合同约定的付款方式付款，每逾期一日，则按照逾期金额的千分之二支付违约金，逾期超过一个月，则视为买方不履行合同，卖方有权解除合同，由买方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介服务费，并向卖方支付购房款20%的违约金。2015年7月11日，李巧敏向赵世武、杨丽娟支付第一笔楼款148000元。2015年7月，李巧敏与赵世武、杨丽娟及盈晖公司签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，合同约定由盈晖公司办理赎楼和申请按揭贷款，委托贷款银行将贷款直接划至盈晖公司的账户，优先用于偿还代偿人的借款本息，尚有余款的，盈晖公司在完税后的五个工作日内划至李巧敏指定的账户；李巧敏同意将购房首期款接受盈晖公司的资金托管。建设银行批准向赵世武、杨丽娟发放贷款的时间为2015年8月28日。在同贷书下来后，盈晖公司称，催促赵世武、杨丽娟支付担保费、银行评估费、办证手续费、应收税费即房产交易税费，另外也告知赵世武、杨丽娟做资金监管，合同约定是盈晖公司监管，但赵世武、杨丽娟告知先做银行资金监管，但双方没有做，盈晖公司已向公司申请办理银行资金监管，申请批下来大约一周内，赵世武、杨丽娟说出差，需要国庆后才能办理资金监管。盈晖公司表示，因为赵世武、杨丽娟与盈晖公司协商担保费及相关税费等问题，影响盈晖公司出具保函的进度，进一步导致银行发放贷款的时间。2015年10月27日，赵世武、李巧敏与盈晖公司在中国建设银行股份有限公司东莞东城支行开立资金监管账户，赵世武在监管账户中存入232000元。资金监管为盈晖公司代李巧敏办理。2015年12月25日，建设银行向赵世武发放贷款1100000元。盈晖公司已办理案涉房屋贷款的清偿，2016年1月11日，渤海银行东莞分行出具案涉房屋贷款结清的证明。2016年1月，李巧敏、梁志文向盈晖公司、赵世武发出解约书，提出解除合同，理由为：已度过资金紧张时期，没有必要出售房产；买家拖延时间太长，考虑不出售给买家。2016年11月18日，李巧敏向盈晖公司汇款550000元用于退回赎楼款。2016年1月23日，赵世武、杨丽娟与梁志文、中介公司等进行协商，协商过程中，梁志文承认己方违约。另查明，李巧敏与梁志文为夫妻关系。以上事实，有赵世武、杨丽娟提交的商品房买卖确认书、商品房居间合同、房地产权证（复印件）、收据、房易安交易资金存款账户业务开户通知书（复印件）、“房易安”开户回单、个人二手楼按揭贷款代理服务合同、光碟、谈话记录，李巧敏、梁志文提交的委托书（复印件）、交通银行客户回单，盈晖公司提交的公证书、建行个人贷款支行凭证、李巧敏建行卡（复印件）、渤海银行扣款通知书（复印件）、还清证明书（复印件）、解约书、交通银行转账客户回单，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，李巧敏、赵世武、杨丽娟和志诚公司签订的《商品房居间合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。虽然合同的卖方为李巧敏，但梁志文与李巧敏为夫妻关系，该合同效力及于梁志文。李巧敏、梁志文解除合同的理由有两个：已度过资金紧张时期，没有必要出售房产；买家拖延时间太长，考虑不出售给买家。第一个理由显然是不成立的。至于第二个理由，办理赎楼、贷款时间过长的原因确实是因为赵世武、杨丽娟与盈晖公司协商担保费、办理银行资金监管等问题时间过长所致，但赵世武、杨丽娟并没有拖延履行合同的故意，也没有违反合同的约定，不构成违约。而在双方协商的过程中，梁志文也明确承认合同不能履行的原因在其一方。可见，李巧敏、梁志文要求解除《商品房居间合同》的理由不充分，本院不予支持，相应地，对其反诉中要求赵世武、杨丽娟支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。案涉《商品房居间合同》应继续履行，李巧敏、梁志文应履行将案涉房屋交付给房产转移登记至赵世武、杨丽娟名下的义务，房屋交付时间为双方在房管所办理完过户手续（缴纳税费）当天。首期款232000元、房款余款1100000元，由李巧敏、梁志文在双方去房管所办理产权转移登记及过户手续并签订《商品房买卖合同》，交完税后分别向监管银行、盈晖公司要求支付，赵世武、杨丽娟及盈晖公司应予以配合。李巧敏、梁志文拒不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任，赵世武、杨丽娟要求李巧敏、梁志文自起诉之日按总房款千分之二支付违约金，符合合同约定，但明显过高，且考虑到赵世武、杨丽娟支付款项时间过长的问题，本院酌定违约金的数额为总房款1480000元的10%为148000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、李巧敏、梁志文和赵世武、杨丽娟继续履行2015年7月11日签订的《商品房居间合同》；二、李巧敏、梁志文应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助将位于东莞市松山湖高新科技产业开发区玉兰路3号翰林湖花园4栋2单元804单位房屋（房产证号为粤房地权证字第××号）转移登记给赵世武、杨丽娟；三、李巧敏、梁志文应于双方在房管所办理完过户手续并交纳税费后将上述房屋交付给赵世武、杨丽娟；四、李巧敏、梁志文可于双方在房管所办理完过户手续并交纳税费后向中国建设银行股份有限公司东莞东城支行申请支付首期款232000元，东莞市盈晖按揭服务有限公司及赵世武、杨丽娟应予以配合；五、东莞市盈晖按揭服务有限公司应于双方在房管所办理完过户手续并交纳税费后向李巧敏、梁志文支付尾款1100000元；六、李巧敏、梁志文应于本判决发生法律效力之日起十五日内向赵世武、杨丽娟支付违约金148000元；七、驳回赵世武、杨丽娟的其他诉讼请求；八、驳回李巧敏、梁志文的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18519.6元、保全费5000元（赵世武、杨丽娟已预交），反诉受理费11480元，均由李巧敏、梁志文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长 杨玲冰审判员 邱桂珍审判员 陈丽莎二〇一七年一月三十日书记员 蔡琼女 来源：百度“”