（2016）闽0203民初17516号
裁判日期: 2017-01-30
公开日期: 2017-12-14
案件名称
刘卫芝、罗宗炎等与韩硕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘卫芝,罗宗炎,韩硕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0203民初17516号原告：刘卫芝，女，1977年2月13日出生，汉族，住厦门市集美区。原告：罗宗炎，男，1973年8月12日出生，汉族，住厦门市湖里区。上列原告共同委托诉讼代理人：严学裕，北京中银（厦门）律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：吕曼司，北京中银（厦门）律师事务所律师。被告：韩硕，男，1985年4月22日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：吕超，福建瀛坤律师事务所律师。原告刘卫芝、罗宗炎与被告韩硕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告刘卫芝、罗宗炎及其诉讼委托代理人严学裕，被告韩硕及其委托诉讼代理人吕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫芝、罗宗炎向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2016年2月20日所签订的《房产居间买卖协议书》于2016年10月24日解除；2.被告立即将位于厦门市思明区嘉禾路180号1607室房屋按移交时原状返还给原告并配合办理移交手续；3.被告向原告支付违约金38万元；4.被告赔偿原告律师费65000元，房屋使用费28000元（按租金3500元/月标准，至起诉之日暂按8个月计，应计算至房屋返还之日止）、提前还款违约金2255.68元、利息1353.41元。事实和理由：2016年2月20日，二原告与被告签订了一份《房产居间买卖协议书》，约定二原告将坐落于本市思明区嘉禾路180号1607室出售给被告，房屋成交价为190万元；若于产权解除抵押注销后7日内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任；被告应于2016年5月之前办理房屋过户手续。协议签订后，原告于2016年2月25日将讼争房屋交付给被告，被告向原告支付了首期部分购房款。然而，时至2016年5月，原告通知被告前来办理房屋过户手续时，被告未予理睬。此后，原告多次通知被告前来办理房屋过户手续，被告始终以在外地出差、会尽快处理为由一直拖延，未与原告办理房屋过户手续。2016年10月14日，原告再次向被告发出通知，要求被告尽快办理讼争房屋产权过户手续，还特地注明产权抵押已注销解除。但被告仍未按协议约定的时间7天内与原告办理产权过户手续。2016年10月24日，原告向被告发出解除《房产居间买卖协议书》之通知书。因被告未能履行解除合同后的义务，故提出如上诉讼请求。被告韩硕辩称：一、二原告无权解除合同，协议约定的解除情形不成立：1.协议未约定注销抵押登记的日期、主体，应视为约定不明；2.按房屋买卖交易习惯，抵押注销应由买方办理；3.根据双方约定的送达标准，应通过邮寄方式送达；4.原告发送给被告的短信被告没有看到，所以没有回复；5.被告在原告发出短信之后的第五日有按约定向原告支付款项，原告未提出任何异议，也未提及过户的问题，故可知被告不知道短信内容；6.若原告真想通知被告办理过户，会通过电话通知或通过中介通知，但原告均没有；7.被告至今未收到原告办理注销抵押登记的任何资料，也说明原告没有办理注销抵押登记的决心。二、买卖合同为双务合同，被告主要义务为支付房款，被告一直按约定支付购房款，不存在任何违约行为。即便被告存在迟延办理过户的行为，也仅仅是被告对自己权利的处分，原告无权解除合同。移交房屋没有依据，被告不存在违约行为，被告自今年3月份起一直使用房屋至今。三、二原告主张违约金及律师费没有依据，被告不存在违约行为，违约金及律师费仅适用于毁约的行为。四、二原告提前偿还按揭款是其自身原因导致，无权向被告主张提前还款违约金及利息损失。五、被告已经开始支付按揭款，房屋也已经交付被告使用，解除合同不符合合同交易原则和社会交易成本。本院经审理认定事实如下：刘卫芝与罗宗炎系夫妻关系。2016年2月20日，刘卫芝、罗宗炎（出售方、甲方）与韩硕（购买方、乙方）签订了一份《房产居间买卖协议书》，约定甲方将坐落于厦门市思明区嘉禾路180号1607室的房产出售给乙方，购房款共计190万元；本协议签订当日，乙方应支付购房定金20万元；交易税费由乙方承担（备注：若交易时交易税费政策调整的，承担方应按新规定承担）；乙方于2016年2月29日前该房产公证当日向甲方支付145万元（含定金），该房产银行按揭贷款暂定为45万元，以银行清单为准，公证当日多还少补；甲方应于该房产公证当日将房产交付给乙方使用；甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等（第十一条）；若于产权解除抵押注销后7日内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任；甲、乙方在本协议签章处书写的联络地址即为本协议下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联络地址错误无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已依本协议给予书面通知。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。但该协议中双方均未注明联系地址。2016年2月20日，韩硕向刘卫芝、罗宗炎支付购房定金20万元。同日，刘卫芝、罗宗炎向韩硕出具《收款凭证》，确认收到购房定金20万元。2016年2月25日，韩硕向刘卫芝、罗宗炎支付购房款1210592.66元。同日，刘卫芝、罗宗炎向韩硕出具《收款凭证》，确认收到购房1410592.66元（含定金20万元）。2016年2月25日，刘卫芝、罗宗炎将讼争房屋交付给韩硕。韩硕于2016年3月起将讼争房屋出租给第三方，租金为4200元/月。另查明，2016年9月21日，刘卫芝向韩硕发出“房子你们什么时候打算转走”的手机短信，韩硕回复“最近正在考虑，要中介给我出一部分费用，不然他们当时算是骗了我”，原告回复“尽快处理”。韩硕陈述，上述内容系指签订房产买卖协议时中介方曾告知韩硕房屋过户无需承担其他税费，后来又告知韩硕要承担税费，因此韩硕向中介方提出要求中介方承担该笔费用。2016年10月12日，二原告向银行办理了讼争房屋的注销抵押手续，二原告因此向银行支付提前还款违约金2255.68元及利息1353.41元。刘卫芝于2016年10月14日向韩硕发出手机短信“房产过户从2月份到今天已经7个多月了，时间拖得太长了。麻烦请尽快办理产权过户手续，产权抵押已注销解除”。韩硕陈述其未收到该短信。2016年10月24日，二原告以公证送达及手机短信方式向韩硕发出《解除之通知书》,通知韩硕解除双方签订的上述房产买卖协议。还查明，二原告因本次诉讼支付律师代理费65000元。本院认为，原、被告签订的上述《房产居间买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，电子数据交换和电子邮件形式应当属于合同书面形式之一。结合双方当事人在上述房产买卖协议中并未标注双方的联系地址，该协议签订后双方当事人系通过包括手机短信在内的方式进行协商，因此应当认定以手机短信方式协商系双方当事人共同认可的通知形式和习惯。韩硕提出的上述辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二原告于2016年10月14日向韩硕发出通知告知讼争房屋抵押已注销，要求韩硕尽快办理过户手续，由于韩硕未依约在7日内配合办理过户手续，故二原告解除协议的条件于2016年10月21日已成就。根据《中华人民共和国合同法(?http:?/??/?www.pkulaw.cn?/?Case?/?javascript:SLC(21651,0)?)》第九十三条(?http:?/??/?www.pkulaw.cn?/?Case?/?javascript:SLC(21651,93)?)第二款和第九十六条第一款之规定，二原告有权行使协议解除权，韩硕于2016年10月24日收到该通知之日为双方上述协议的解除日期。韩硕提出的因其未看到短信内容，原告无权行使解除权的抗辩主张，与事实不符亦缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，韩硕在上述协议签订并取得房屋后，由于房屋过户税费变化的原因未依约履行过户义务应承担相应的违约责任。二原告要求解除上述协议、返还房屋以及韩硕按总房价20%承担违约责任及律师费的请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。综合考量二原告损失程度及韩硕获利因素，上述总房价20%的损失足以弥补二原告损失，故对二原告提出的其他赔偿请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法(?http:?/??/?www.pkulaw.cn?/?Case?/?javascript:SLC(21651,0)?)》第九十三条(?http:?/??/?www.pkulaw.cn?/?Case?/?javascript:SLC(21651,93)?)第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条(?http:?/??/?www.pkulaw.cn?/?Case?/?javascript:SLC(21651,107)?)、《中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?www.pkulaw.cn?/?Case?/?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?http:?/??/?www.pkulaw.cn?/?Case?/?javascript:SLC(183386,64)?)第一款之规定，判决如下：一、原告刘卫芝、罗宗炎与被告韩硕于2016年2月20日所签订的《房产居间买卖协议书》于2016年10月24日解除；二、被告韩硕于判决生效之日起十日内将位于本市思明区嘉禾路180号1607室房屋返还给原告刘卫芝、罗宗炎并配合办理移交手续；三、被告韩硕于本判决生效之日起十日内向原告刘卫芝、罗宗炎支付违约金38万元；四、被告韩硕于本判决生效之日起十日内偿还原告刘卫芝、罗宗炎律师代理费65000元；五、驳回原告刘卫芝、罗宗炎的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?www.pkulaw.cn?/?Case?/?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?http:?/??/?www.pkulaw.cn?/?Case?/?javascript:SLC(183386,253)?)之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10950元，由被告韩硕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 吕云平二〇一七年一月三十日书记员 朱剑生附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”