（2017）辽02民初561号
裁判日期: 2017-01-30
公开日期: 2018-06-21
案件名称
大连川王府阳光酒店有限公司与大连中鼎宾馆有限公司、陈海等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连川王府阳光酒店有限公司,大连中鼎宾馆有限公司,陈海,方宗举
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百四十五条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民初561号原告：大连川王府阳光酒店有限公司。法定代表人：张斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁达，男，系该公司法务经理。委托诉讼代理人：所超，系辽宁法大律师事务所律师。被告：大连中鼎宾馆有限公司。法定代表人：张哲，系该公司经理。委托诉讼代理人：王毅，系辽宁裕景律师事务所律师。被告：陈海。被告：方宗举。原告大连川王府阳光酒店有限公司与被告陈海、方宗举、大连中鼎宾馆有限公司（以下简称中鼎宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连川王府阳光酒店有限公司的委托诉讼代理人所超，被告中鼎宾馆的委托诉讼代理人王毅到庭参加诉讼，被告陈海、方宗举经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。大连川王府阳光酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告及中鼎宾馆签署的《房屋租赁合同》已于2017年8月21日解除,并判令中鼎宾馆承担解约违约金530万元;2、判令中鼎宾馆立即清偿欠付租金7,722,960元,并支付逾期付款违约金380,900元(按中国人民银行同期流动贷款利率130%计算至2017年8月21日,此后每日产生违约金1,212.50元);3、请求判令中鼎宾馆立即腾退案涉房屋,并自2017年8月28日至实际腾退之日按29,444.44元/日的标准向原告支付占有使用费,直至实际腾退之日止;4、判令中鼎宾馆按三星级酒店标准为原告恢复案涉房屋A座装修,或赔偿原告相关损失暂计3000万元;5、判令陈海、方宗举就上述全部诉讼请求承担连带赔偿责任;6、判令诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告于2018年1月2日向本院撤回”判令中鼎宾馆按三星级酒店标准为原告恢复案涉房屋A座装修,或赔偿原告相关损失暂计3000万元”的诉讼请求。事实和理由：自1996年起,原告利用位于大连市西岗区胜利路78号的案涉房屋经营川王府酒店。2015年4月18日,原告与中鼎宾馆签订《房屋租赁合同》,约定由中鼎宾馆承租案涉房屋,用于经营宾馆、酒店、餐馆等,租金采取按季度支付方式,于每个到期日前30日提前缴纳下季度租金。合同签署后,原告依约将案涉房屋交付给中鼎宾馆实际使用。后因中鼎宾馆存在欠付租金情况,原告于2016年10月13日及2017年1月23日分别向中鼎宾馆送达《房屋租金交付最后催告函》,要求其尽快交纳欠付租金。但因中鼎宾馆资金困难,经与原告多次协商,三被告与原告达成协议,并于2017年3月17日签署《谅解备忘录》,原告同意将中鼎宾馆欠付租金宽限至2017年6月30日前支付完毕,否则逾期达30日以上时,原告有权解除合同,且中鼎宾馆应于7日内交还案涉房屋。陈海、方宗举作为中鼎宾馆的实际管理人及股东,自愿为中鼎宾馆向原告提供连带保证责任。但《谅解备忘录》签署后,中鼎宾馆仍未能履行付款义务。2017年8月21日,原告向其发出《解除合同通知书》,告知其解除双方签署的《房屋租赁合同》,并要求7日内腾退案涉房屋等内容,但遭中鼎宾馆无理拒绝。中鼎宾馆承租案涉房屋期间因重新装修将原有可直接经营酒店使用的土建、装修装饰、物品全部拆除，A座至今处于无法使用状态,加之其逾期支付租金的违约行为,给原告造成了巨大的经济损失,原告虽已多次宽限缴租时限,但其至今无法合格履行合同义务,已构成根本违约。陈海、方宗举应承担连带保证责任。中鼎宾馆辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、由于原告已经书面通知被告解除房屋租赁合同，并且要求被告停止营业搬出涉案房屋。其强行解除合同的行为严重影响了被告的正常经营，构成违约。致使双方签订的合同无法履行，我方只能解除。二、根据房屋租赁合同第4.6条约定，原告应在被告付款日前15个工作日将房租发票交付给被告，以便被告安排付款。否则，被告有权付款延迟，并不承担拖欠租金引发的违约责任，无需向原告支付违约金。虽然备忘录中被告作出了各种承诺，但并不能证明原告可以违反合同约定开发票的义务，即备忘录中没有免除原告开具发票的前置义务。也就是说备忘录中的约定被告义务应以原告不违约为前提。另外备忘录中的违约金或利息被告不予认可，因为在2015年签订租赁合同的中鼎公司的经办人是温暖，而签备忘录时中鼎公司的代表人是张晓光（张晓光2016年才到公司）,由于不了解情况误认为中鼎公司违约，现被告根据最高院证据规则，对原告提供的备忘录证据提供相反的证据，即原、被告以往的付款时间和开发票的时间对比来作为备忘录的相反证据，足以推翻备忘录中有关被告先违约需承担违约金的约定。所以备忘录中的约定应以客观事实为依据，当有相反证据证明备忘录中的约定虚假时，应以事实为准。因此被告并没有违反租赁合同的相关约定，是原告违反合同第4.6条约定。原告没有依据向被告解除合同，更无权向被告主张解约违约金530万元和逾期付款违约金380900元。三、截止2017年8月21日租金数额不是7722960元。原告忘记从租金中扣除更换窗户和做内墙体保温费用310万和应扣除热水设备35万元以及原告工作人员在被告处租住客房共计4302元，即应为4268658元。但被告依据租赁合同第4.6条，被告有权拒付该租金，更何况本案原告违约解除合同造成被告重大经营损失、装修残值损失等等。四、原告无权向被告主张按日支付占有使用费29444.44元。首先，按合同第7.1条约定，租期届满后10日内返还该房屋，说明在可预见正常情况下，才可能在10日内返还。而本案原告是突然违约解除合同，造成被告没有正常充分的准备时间。显然，在这种情况下，无法10日内返还。因为涉案房屋的装修、物品的清点，大量工作人员的安置解散等等繁多的工作，都需要时间予以解决，更需要原告的配合。所以应按照租赁合同第9.5条约定，原告至少应给予被告2个月时间准备，并且要经被告同意，方可解除合同。因此至少应到2017年11月1日之前不存在占用使用费问题。其次，原告在2017年8月21日发出解除合同时，被告已经不完全占有涉案房屋，并且不能按合同约定目的正常对外经营。即根据租赁合同第5.11条约定，如果因原告原因致使被告无法正常装修或不能按本合同约定目的正常对外经营的，原告免收被告租金。最后，由于原告申请法院查封被告的基本账户造成被告全面停业，已经无法经营，即从2017年11月28日起，原告应全面赔偿被告的全部经营损失。陈海、方宗举未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据1、房屋租赁合同，拟证明合同约定由中鼎宾馆承租案涉房屋，租金采取按季度支付方式，于每个到期日前30日提前缴纳下季度租金。证据2、房屋租金缴付最后催告函、证据3、回函，拟共同证明因中鼎宾馆欠付租金，原告向其发出催告函，中鼎宾馆承担欠款，并承诺尽快支付。证据4、房屋租金缴付最后催告函、中鼎宾馆有限公司就川王府阳光酒店正常运营暨欠缴租金情况说明，拟证明因中鼎宾馆欠付租金，原告再次向其发出催告函，中鼎宾馆承认欠款承诺尽快支付，同时就个别款项提出异议。证据5、谅解备忘录，拟证明各方确认案涉房屋于2015年4月30日合格交付中鼎宾馆正常经营，但中鼎宾馆长期不能按时交付租金的事实，双方就此约定了欠付租金的交付时间及抵扣办法，同时约定如中鼎宾馆如再次发生欠付租金超过30天的情况，原告有权解除合同，中鼎宾馆应该7日内交还案涉房屋，方宗举与陈海自愿为中鼎宾馆履行租赁合同承担连带担保责任。证据6、解除合同通知书，拟证明因中鼎宾馆未能按照租赁合同及谅解备忘录的约定及时交付租金，原告于2017年8月21日依约向其发出解除合同通知书，截止该日，合同累计产生的房屋租金1740.17万元。证据7、汇款回单26份，拟证明中鼎公司累计向原告支付租金877.54万元，履约保证金150万元。中鼎宾馆对原告提供的证据1-6真实性没有异议，对待证事项有异议，认为欠缴租金的原因并非由于被告经营不善的单一原因造成，原告未按合同交付发票也是原因之一，原告不可以违反合同约定的开发票义务而不承担违约责任。对原告提供的证据1-6，本院予以采信。被告对原告提供的证据7不认可，认为除此之外，还实际抵扣窗和保温款310万元，热水设备款35万元，原告住宿费4300元。本院对证据7予以采信。证据8、双方会计2017年11月8日聊天记录，拟证明原告告知被告窗和保温款310万元、热水设备款35万元原告不再同意抵扣。中鼎宾馆认为真实性无法核实，聊天记录不完整，被告会计并未表示认可原告会计不抵扣的观点。本院对该证据真实性予以采信。证据9、协议书，拟证明解放军210医院将中央空调设备及原告所租用解放军210医院房屋使用权有偿转让给原告，即案涉洗衣房及空调机室原告享有使用权。中鼎宾馆认可该证据证明事项。本院对该证据予以采信。中鼎宾馆提供证据1、租赁合同，拟证明按合同约定如果原告未能按时交付发票，被告有权付款延迟，无需向原告支付违约金。原告对该证据真实性无异议，但认为双方已经通过实际行为变更了合同中关于先开发票后付租金的约定。证据2、被告付款凭证及原告租赁发票（附明细），拟证明租赁过程中原告始终没有按照合同约定提前15个工作日向被告开具发票，造成被告支付租金延迟，被告无需向原告支付违约金，发票当中矫瑞是原告工作人员。原告认为证据2再次说明后续双方已经通过实际行为将交付租金的条件变更为先付款后开发票。证据3、照片，拟证明被告已经完成对涉案房屋的客房窗和内墙体更换和保温。原告认为该证据与本案无关，根据合同约定，被告就其经营的房屋进行的改造、改建，其费用按照合同也应当由其自行承担，根据双方备忘录第3条的约定，中鼎宾馆未向原告出具案涉工程的施工合同和发票，按照双方的约定该费用原告不应承担。证据4、热水设备合同、付款凭证、收款收据、发票、照片，拟证明被告在涉案房屋处已经增加了热源设备，其金额为35万元。原告认为该证据与本案没有关联，即使做完了与本案没有关系。证据5、2017年5月26日、7月24日、25日，原、被告双方会计微信截图，拟证明在备忘录形成之后，原告两次确认被告待付租金的数额都扣除了窗和保温款310万元，原告会计向被告明确表示35万元可以扣。原告对该证据真实性不予认可。证据6、客人结账单，拟证明原告工作人员在被告处租住客房共计4302元，原告同意抵扣租金。原告对此予以认可。证据7、2017年1月23日原告给中鼎宾馆催告函，拟证明原告在2017年1月23日违反合同约定单方面向被告发出租金催告函，这个时间原告确认了300万元在前三个租赁期2016年5月1日到2017年1月31日，从每个租赁期每次扣100万元。原告对该证据三性没有异议，但认为双方后续的谅解备忘录约定了抵扣条件，应当以后形成的谅解备忘录确定该310万元的抵扣条件。证据8、2017年8月21日原告向被告发出解除合同通知书和照片，拟证明由于原告发出解除合同通知，并限期7日内搬出酒店，由此被告已经不能按合同约定目的正常对外经营，无法正常装修涉案房屋A座12-19楼。证据9、大连市中级人民法院查封被告基本账户的裁定，拟证明由于原告申请查封被告基本账户的行为，已经造成被告全面停业的事实。原告对解除合同通知书没有异议，认为照片不能证明待证事实，照片恰恰证明现在房屋仍然在中鼎宾馆控制之下，部分不能经营与解除合同没有任何关联性。证据10、2018年1月19日视频，拟证明原告在当日将被告从案涉租赁房屋清出，案涉房屋由原告占有，被告无法进入该房屋。原告对当日腾退房屋的事实予以认可。本院对中鼎宾馆提供的证据的真实性予以采信。本院认定事实如下：2015年4月18日，原告与中鼎宾馆签订《房屋租赁合同》，约定甲方（原告）将位于大连市xx区xx路xx号的房屋出租给乙方（中鼎宾馆），该房屋主楼两座，公建地上一层一部分，地下一层，该处房屋产权证记载建筑面积合计26741.92平方米，其中一层一部分、二层全部、三层全部已出租他人，已出租之套内面积约4379.6平方米，其余部分全部出租给乙方。甲方原来经营中使用的洗衣房、空调机室、四楼连通之自建房，甲方作为主楼的附属用房无偿提供给乙方配套使用。甲乙双方同意，租赁该房屋作为宾馆、酒店、餐馆、美容院、医院、办公室等经营使用。双方约定，甲方于2015年4月30日前向乙方交付该房屋，租赁期自2015年5月1日起至2030年4月30日止共计15年。双方约定自2015年5月1日至2020年4月30日，前五个完整的租赁年度租赁范围租金不变，租金为1060万元/年，其中2015年5月1日至2016年4月30日租金为265万元，其他年度正常为年1060万元。在签订本合同后3个工作日内，乙方向甲方支付租房定金200万元，此定金其中的150万元在房屋交付后自动转化为乙方履约保证金，数额为150万元。当合同期限终止后，甲方在扣除乙方违约责任（或有）欠付各项费用后（或有）无息返还给乙方。房屋租赁定金的余额50万元，自动转为首期租金。房屋租金按季度（三个月）支付。上述房屋全部交付乙方后5个工作日内（甲乙双方约定2015年4月30日前），乙方将首期租金265万元（其中50万元由房屋租赁定金中的50万元冲抵，实际支付215万元）支付给甲方，该租金为2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金。以后乙方应提前30日向甲方支付下期租金。即于2016年4月1日前支付2016年5月1日至2016年7月30日的租金，以此类推。甲方应在乙方付款日前15个工作日将房屋所在地税务机关发售或开具的正规房租发票交付到乙方，以便乙方安排付款。如果由于甲方未能按时交付发票而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向甲方支付违约金。租赁期间，因使用该房屋所发生的包括但不限于水、电、煤气、热能、通讯等与酒店经营相关的费用由乙方承担。洗衣房和空调机房和四楼过通之临时建筑为辅助用房，由乙方无偿使用，辅助用房使用期限与本合同期限一致。乙方承租后，需要按自己经营需要进行重新装修，在乙方承租期间，甲方仅对房屋的主体结构承担维护责任，建筑物内的所有设施、设备的维修保养责任由乙方自行承担，乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。房屋租赁期间，甲方同意乙方因经营需要出租客房或转租部分场所。双方同意在出现乙方每次迟延支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次受到该催款通知超过30天仍未付款的情形下，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按季租金的贰倍支付违约金。双方约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.5%支付违约金。乙方逾期三十天没有支付租金，则甲方有权单方解除本合同，且可以单方强行终止乙方的承租房屋的使用权，收回房屋，由此造成的损失，由乙方承担。在甲方进行上述行为后，乙方还应按本合同的约定，承担违约责任。甲方一次或多次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不得作为甲方放弃追究乙方任何持续、日后的违约行为的依据，或不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方任何持续、日后的违约行为的权利和补救，甲方做出或没有做出任何事项均不构成甲方向乙方违约行为的放弃追究，除非甲方以书面明确表示放弃对乙方违约行为的追究。本合同是非格式合同条款，已由甲方和乙方协商确认。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向中鼎宾馆交付了房屋。中鼎宾馆未按合同约定期限足额支付租金。原告于2016年10月13日、2017年1月23日分别向中鼎宾馆发出租金缴付催告函，要求中鼎宾馆7日内立即支付欠付的租金并按合同约定支付违约金承担违约责任。中鼎宾馆2016年10月17日向原告回函，称催要租金欠款的函已收到，因受市场大环境影响，经营效益很不好，加之酒店运营设备更新换代太多，费用支出不断发生，故暂无法马上交纳所欠租金，请予宽限时间，我们正在努力筹集资金，力争用最快的时间交纳租金。中鼎宾馆2017年3月3日向原告出具《中鼎宾馆有限公司就川王府阳光酒店正常运营暨欠缴租金情况说明》，中鼎宾馆称完全认可川王府通知中所列明的欠缴租金金额，并为此正在积极努力筹措资金，并将在近期内可能收回的款项一一到位落实，中鼎宾馆在该情况说明中对个别费用进行了说明沟通。2017年3月17日，原告、中鼎宾馆、方宗举、陈海四方签订《谅解备忘录》，载明2015年4月30日，甲方（原告）将出租房屋交付给乙方（中鼎宾馆），乙方接收房屋后正常经营。乙方接受房屋后经营一直较困难，九个月免租期后，每期租金的支付都没有能按期足额支付，约定：一、乙方欠甲方租金按合同约定，本应支付至2017年4月30日，乙方欠付的租金额为766.66万元，乙方已于2017年3月7日支付200万元，余欠566.66万元；二、乙方保证2017年3月30日前再行支付65万元；三、根据前期甲方与乙方协商的结果，甲方同意为乙方所承租的房屋进行更换窗户和作内墙体保温承担相关费用，双方商定所有费用不高于310万元，由乙方自行寻找施工单位后自行施工，最终向甲方出具施工合同和装修发票后由甲方承担相应费用，改造项目完成后，甲方从租金中可抵扣310万元，余欠为191.66万元；四、对于余欠的191.66万元及后期发生的租金，乙方承诺于2017年6月30日前支付完毕。2017年6月30日至2017年12月30日，乙方按当月实际发生租金向甲方支付，否则视为乙方无力履行本备忘录约定的事宜；五、如果乙方按本备忘录的承诺，按时足额履行了义务，则甲方减按银行同期流动资金贷款利息收取违约金，但如果乙方不能在约定时间内履行义务或今后依然产生违约30天以上的情形时，则上述违约金的要求甲方保留；六、中鼎宾馆、方宗举、陈海保证，自本备忘录签订后，乙方根据合同应缴纳的租金一定按时足额缴纳，如果再超过30天还是不能缴纳时，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，要求乙方继续缴纳欠缴的租金，承担违约责任，乙方并保证七日内，向甲方移交所承租的物业，并且本备忘录中甲方所放弃的违约金，甲方有权一并计算；七、方宗举、陈海作为中鼎宾馆的实际管理人和股东，愿意对中鼎宾馆在《房屋租赁合同》中对甲方所负的义务承担担保责任，承担无限连带责任；八、本备忘录与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。《谅解备忘录》签订后，中鼎宾馆并未按备忘录的承诺按时足额履行义务，亦未按合同约定按时足额缴纳租金，因此原告于2017年8月21日向中鼎宾馆发出解除合同通知书，通知中鼎宾馆双方签订的《房屋租赁合同》自中鼎宾馆收到该通知之日即时解除，原告通知中鼎宾馆在收到通知之日起7日内全面搬出租赁房屋，并在接到通知第7日向原告交付房屋，若逾期未搬离或未全部搬离房屋并按照约定做交接验收，原告有权自行收回房屋并进行清理。中鼎宾馆于2017年8月21日盖章收到该解除合同通知书。中鼎宾馆认可双方《房屋租赁合同》于2017年8月21日解除。双方均认可自2016年5月1日至2017年4月30日发生租金1060万元，自2017年5月1日至2017年7月30日发生租金265万元。双方对于2017年8月1日至2017年8月21日发生租金数额存有异议，该期间发生租金金额应为609863元（1060万元÷365天×21天）。则在双方整个租赁期间产生租金16509863元。双方均认可中鼎公司通过银行电汇方式累计向原告支付租金877.54万元，履约保证金150万元，原告认可产生的4302元住宿费抵扣租金。中鼎宾馆主张原告同意用窗和保温款310万元及热源设备款35万元抵扣租金，原告对此不予认可，但原告认可中鼎宾馆就案涉房屋的门窗工程和保温工程已经实际施工，并认可工程造价按中鼎宾馆主张的310万元标准计算。本案审理过程中，中鼎宾馆称原告于2018年1月19日将其从案涉房屋清出，其无法实际占有房屋，原告亦认可案涉房屋由原告实际控制。本院认为，原告与被告中鼎宾馆签订的《房屋租赁合同》、原告与被告中鼎宾馆、方宗举、陈海签订的《谅解备忘录》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。原告向中鼎宾馆交付了租赁房屋，中鼎宾馆应依约向原告按时足额支付租金。由于中鼎宾馆不能按照双方约定履行交付租金的义务，原告于2017年8月21日向中鼎宾馆发出解除合同通知书，中鼎宾馆于当日收到。现原告请求本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2017年8月21日解除，中鼎宾馆对此亦无异议，本院予以照准。由于中鼎宾馆延迟支付租金，原告于2016年10月13日、2017年1月23日分别向中鼎宾馆发出租金缴付催告函，中鼎宾馆回函称经营效益不好，力争最快时间交纳，中鼎宾馆在收到原告第二次催款函超过30天仍未付款，则根据双方《房屋租赁合同》9.4条约定，原告有权书面通知解除合同，违反合同的一方应向另一方按季租金的贰倍支付违约金，故原告请求中鼎宾馆承担解约违约金530万元具有事实与法律依据，本院予以支持。至于中鼎宾馆提出由于原告未按合同约定先向其开具租金发票，因此其未缴纳租金不构成违约的抗辩，出租人在租赁合同中的主要义务是向承租人交付符合合同约定的租赁物，本案中原告已经在合同约定期限向中鼎宾馆交付了案涉租赁房屋，中鼎宾馆实际占有使用，相应地，作为承租人的中鼎宾馆应履行合同对应的交付租金义务，原告未事先开具发票不构成承租人不交付租金的理由，且中鼎宾馆给原告催款函的回函中均表示不能交付租金的原因系经营效益不好，请原告宽限时间，其正筹集资金，力争用最快的时间交付租金，中鼎宾馆在往来函件中从未向原告表示过系因原告未开具发票而不缴纳租金，故对中鼎宾馆的该抗辩意见，本院不予采纳。关于窗户和内墙体保温款310万元及热源设备款35万元能否抵扣租金的问题，虽然中鼎宾馆提供双方财务人员微信聊天记录证明原告方财务人员同意以上述款项抵扣租金，但原告又提供双方财务人员后续微信聊天记录证明原告方财务人员告知中鼎宾馆财务人员不同意上述款项抵扣租金，原告在庭审中主张中鼎宾馆一直未按《谅解备忘录》约定的310万元付款条件向其出具施工合同和装修发票，因此拒绝在租金中抵扣。《中华人民共和国合同法》第一百条规定”当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”本案中，中鼎宾馆主张抵扣租金的款项为窗户和内墙体保温款310万元及热源设备款35万元，与房屋租金并非标的物种类、品质相同的债务，原告对于中鼎宾馆以上述款项抵扣租金的主张不予认可，双方对于债务抵销未协商一致，故对中鼎宾馆提出在本案中抵扣租金的抗辩，本院不予采纳，中鼎宾馆可另行主张。由此，中鼎宾馆欠付原告租金数额为6230161元（16509863元-877.54万元-150万元-4302元），中鼎宾馆应向原告清偿。双方在合同中约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.5%支付违约金。中鼎宾馆自2016年4月1日起逾期支付租金，其陆续支付租金亦未按合同约定足额支付，原告现主张的逾期支付违约金380900元系按中国人民银行同期流动贷款利率130%计算至2017年8月21日，低于合同约定逾期支付违约金计算标准，本院予以支持。本案审理过程中，原告已于2018年1月19日将中鼎宾馆从案涉房屋中清出，原告实际控制占有案涉房屋，故本院认定中鼎宾馆已于当日腾退房屋。原告请求中鼎宾馆自2017年8月28日至实际腾退之日向其支付占有使用费，原告在解除合同通知书中要求中鼎宾馆在接到该通知之日起7日内搬出房屋并交还房屋，故中鼎宾馆应支付自2017年8月29日至2018年1月19日的占有使用费4181918元（1060万元÷365天×144天）。案涉《谅解备忘录》约定方宗举、陈海作为中鼎宾馆的实际管理人和股东，愿意对中鼎宾馆在《房屋租赁合同》中对原告所负的义务承担担保责任，承担无限连带责任，原告据此要求方宗举、陈海就前述款项承担连带赔偿责任，方宗举、陈海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃，本院对原告的该项请求，予以支持。原告在诉讼过程中撤回”判令中鼎宾馆按三星级酒店标准为原告恢复案涉房屋A座装修,或赔偿原告相关损失暂计3000万元”的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，原告提出的确认案涉房屋租赁合同解除、由被告支付租金及占有使用费并承担违约责任的诉请合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、原告大连川王府阳光酒店有限公司与被告大连中鼎宾馆有限公司于2015年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月21日解除；二、被告大连中鼎宾馆有限公司于本判决生效后十日内向原告大连川王府阳光酒店有限公司支付解约违约金530万元；三、被告大连中鼎宾馆有限公司于本判决生效后十日内向原告大连川王府阳光酒店有限公司清偿欠付租金6230161元；四、被告大连中鼎宾馆有限公司于本判决生效后十日内向原告大连川王府阳光酒店有限公司支付逾期付款违约金380900元；五、被告大连中鼎宾馆有限公司于本判决生效后十日内向原告大连川王府阳光酒店有限公司支付房屋占有使用费4181918元；六、被告方宗举、陈海对被告大连中鼎宾馆有限公司的上述付款义务承担连带保证责任；七、驳回原告大连川王府阳光酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306267元，退回原告大连川王府阳光酒店有限公司191800元，由原告大连川王府阳光酒店有限公司负担12748元，由被告大连中鼎宾馆有限公司负担101719元；保全费5000元，由被告大连中鼎宾馆有限公司、方宗举、陈海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 丁大勇审判员 杨 威审判员 王 亮二〇一八年一月三十日书记员 任建芳 微信公众号“”