（2017）内0102民初63号
裁判日期: 2017-01-27
公开日期: 2017-03-20
案件名称
敖毅超诉内蒙古长融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市新城区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
敖毅超,内蒙古长融房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0102民初63号原告：敖毅超，男，1981年7月25日出生，达斡尔族，住呼和浩特市新城区。被告：内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人：王继，公司总经理。原告敖毅超诉被告内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）房屋买卖合同纠纷一案，因原告不服本院作出的（2015）新民一初字第00370号民事判决，上诉至呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院以（2016）内01民终417号民事裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。原告敖毅超到庭参加诉讼，被告长融公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告敖毅超向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金183120元。事实与理由：2010年10月15日，原告与被告长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定:被告将其所有的位于呼和浩特市新城区144.60平米住宅楼卖给原告，房屋价款为726962元，交房时间定为2012年8月29日。同时还约定了违约责任承担方式。原告签约后按约履行了相关付款手续。到2012年8月29日双方约定的交房日期时,不知被告因何故不予交房，也不说明原因。原告一直等到2014年12月27日才领到房。在前去办理交接手续的同时询问了被告的工作人员关于逾期交房是否承担违约责任的事宜。当时被告工作人员答复，承认被告存在违约责任，可是就不谈如何支付违约金事宜。于是在违约金问题上发生了纠纷。经原告多次和被告的工作人员交涉无果。后来因协商不通原告选择了诉讼解决。请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告长融公司未到庭答辩。经审理查明，2010年10月15日，原告与被告长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市新城区的商品房，建筑面积144.60平方米，总购房款人民币726962元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月29日前交房。原告按照约定全部付清了购房款，被告长融公司未按照合同约定时间交付房屋。另外，双方在合同中约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条同时约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告依约向被告长融公司支付了购房款。被告长融公司于2014年12月27日通知原告并向其交付房屋。另查明，长融公司委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司对其开发建设的位于新城区机场路“水岸小镇”项目B1号楼的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2015年3月25日出具《房地产估价报告书》，结论为：以2015年3月19日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.60元、11-21层每天每平方米0.61元、22-25层每天每平方米0.62元、26层每天每平方米0.59元。再查明，长融公司建设开发的“水岸小镇”项目于2010年7月1日取得了呼和浩特市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，施工过程中，因呼和浩特白塔国际机场有限责任公司向呼和浩特市人民政府提出的该项目超高楼宇影响机场净空环境问题，于2011年9月7日被呼和浩特市规划局责令停工整改，在该局下发的《责令停工通知书》中明确标注“再次对你单位下达责令停工通知书，接通知后，将影响机场净空环境的部分楼宇立即停工整改，必须符合机场净空全部要求。”长融公司接到后即停止施工，经整改和拆除后，于2012年2月28日通过了民航华北局的现场检查验收，并于2012年6月7日取得了呼和浩特市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2014年10月16日，长融公司与两家监理单位共同出具《关于超民航限高结构拆除对工期影响的说明》，主要内容为：“长融公司在建设‘水岸小镇’项目期间，于2011年9月7日接到责令停工通知书，即项目停止施工，同时与设计单位确定拆除方案。拆除和改建方案于2011年10月完成，并经相关各方同意后，长融公司即组织施工单位进行拆除和改建施工。直至2012年6月全部完成拆除和改建施工。因上述原因以上涉及拆改的各楼施工进度受到严重影响，经长融公司与施工单位统计，共造成整体工期延误9个月，并导致各单项工程竣工延迟。”又查明，2010年7月13日，呼和浩特市人民政府印发《关于研究火车东客站广场建设等有关事宜的专题会议纪要》，作出建设火车东客站站前广场及周边道路的会议决定，并明确站东路、站西路由春华水务公司修建等内容。呼和浩特春华水务集团新客站广场开发有限公司于2014年10月22日出具了《东客站周边配套道路建设情况说明》，内容为：“东客站周边四条规划配套道路（站前南街、东站西路、广场西路、广场东路）于2010年8月10日开工建设，总建设道路长度约3．5公里，该项目总投资约4200万元，该道路工程已于2010年12月25日修建完毕并投入使用至今。”该说明记载的道路建设工期为137天。2014年10月15日，长融公司与两家监理单位共同出具《关于道路建设对工期影响的说明》，主要内容为：在2010年8月10日新客站广场开发有限公司开始进行站前南街、车站西路、广场西路、广场东路等道路施工，直至2010年12月25日完工，历时137天。在此期间内，项目施工道路被完全占据、封堵，造成施工材料、机械设备进出场受阻，施工不能正常进行，影响了被告施工建设进度，后经被告与施工单位统计，共造成工期延误98天。本院认为，原告与被告长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。原告按合同约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定日期将房屋交付原告，构成违约，应承担违约责任。在原一、二审中被告长融公司抗辩合同约定违约金过高，应当减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。原一、二审中被告长融公司抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，被告可据实予以延期，故被告主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），共计373天的抗辩理由成立，在被告的违约天数中应予以扣减。被告迟延交付房屋，其中合理扣减373天，本院予以支持。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素。以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。原告购买的房屋为“水岸小镇”商品房，建筑面积144.60平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.60元/天/m2，故被告长融公司应向原告支付的违约金为53799.88元[0.60元/天/m2×144.60m2×（850-373）×1.3倍]（截止到2014年12月27日）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告敖毅超违约金人民币53799.88元（截止到2014年12月27日）；二、驳回原告敖毅超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3962元（原告已预交），由原告敖毅超承担2798元，由被告内蒙古长融房地产开发有限公司承担1164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 白舒文人民陪审员 云耀志人民陪审员 王 琳二〇一七年一月二十七日书 记 员 王 莎 搜索“”