（2016）桂0803民初785号

裁判日期: 2017-01-26

公开日期: 2017-03-16

案件名称

贵港市家美物业服务有限公司与李步朝物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

贵港市港南区人民法院

所属地区

贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贵港市家美物业服务有限公司,李步朝

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第五十四条第一款

全文

广西壮族自治区贵港市港南区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0803民初785号原告：贵港市家美物业服务有限公司，住所地贵港市港南区行政中心南侧—南郡名邸小区。法定代表人：李显扬，董事长。委托诉讼代理人：陆登，广西正大五星律师事务所港南分所律师。被告：李步朝，男，1971年11月30日出生，汉族，住贵港市港北区。原告贵港市家美物业服务有限公司（以下简称家美物业）与被告李步朝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月19日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人陆登、被告李步朝到庭参加诉讼。本案审理过程中，扣除公告期间60日。本案现已审理终结。原告家美物业向本院提出诉讼请求：1、被告在一个月内全额缴纳南郡名邸1栋1单元1001号房拖欠的自2011年8月1日起至2014年12月31日止的物业服务费用3085.3元、公共专项维修资金561元、电梯费1101元、物业费滞纳金1000元，欠费合计5747.3元；2、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告提出被告拖欠的物业服务费用3085.3元、公共专项维修资金561元、物业费滞纳金1000元，均从2011年8月15日起计算至2014年12月31日止，电梯费1101元从2011年8月15日起计算至2015年1月31日止。事实和理由：被告为贵港市南郡名邸1幢1单元1001号房的业主。被告于2011年7月30日到原告处办理交房手续，自2011年8月至2014年12月止拖欠原告物业服务费用累计共3085.3元、公共维修基金561元、电梯费1101元，欠费合计4747.3元尚未缴清。经原告多次向被告追讨无果，被告应支付相应的违约金1000元。为此，原告诉至法院。被告李步朝辩称，原告并没有向其交付房屋，房屋钥匙也一直在原告处，其并没有享受到原告提供的物业服务，并且被告已经将该房屋变卖，因此，原告的诉讼请求于法无据。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李步朝未向法庭提交证据。本院组织当事人进行了质证。对原告提交的企业法定代表人证明、营业执照、原告法定代表人身份证明、被告身份证明、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《关于南郡名邸小区物业服务费标准的批复》（贵价格[2010]31号）、《关于南郡名邸小区物业服务收费标准的批复》（贵价格[2013]50号）、交房公告的真实性，本院予以确认；对原告提交的其他证据，本院将结合案情进行综合判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广西大宇建设投资有限公司是“南郡名邸小区”的房产开发商。2010年4月11日，广西大宇建设投资有限公司与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告李步朝作为买受人购买南郡名邸小区1栋1单元1001号房，该房屋的建筑面积为136.82m2。2011年4月28日，广西大宇建设投资有限公司在《贵港日报》刊登交房公告，通知南郡名邸1号综合楼业主于2011年5月1日正式交房，届时请业主带齐《商品房买卖合同》等资料到南郡名邸物业管理处办理交房手续。后广西大宇建设投资有限公司亦通知被告李步朝办理交房手续，原告亦带被告去看房，因被告李步朝认为其无钱交纳物业费用，故未前往原告处办理交房手续，被告李步朝未取得房屋钥匙。2014年12月31日，被告李步朝将上述房屋转让给案外人伍益顺。原告因被告李步朝未交纳2011年8月15日至2014年12月31日的物业服务费、电梯费、专项维修资金，多次向被告催讨，但被告至今仍未支付。遂原告诉至法院。另查明，广西大宇建设投资有限公司于2010年1月1日与原告签订《前期物业服务合同》一份，由广西大宇建设投资有限公司选聘原告对“南郡名邸小区”提供前期物业管理服务，该合同约定业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；专项维修资金的缴存由业主或者物业使用人交纳，专项维修资金的管理由物业公司代为管理。贵港市物价局于2010年5月31日下发的贵价格【2010】31号《关于南郡名邸小区物业服务费标准的批复》对贵港市南郡名邸小区的住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅建筑面积每月每平方米0.55元为中准价（含公共秩序维护、公共卫生保洁、绿化养护费、公共设施日常运行、维护费、小区管理费等），物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行；空置房按50%计收，一年后按100%收费。本院认为，广西大宇建设投资有限公司作为“南郡名邸小区”的房产开发商选聘原告对“南郡名邸小区”提供前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告李步朝应受上述《前期物业服务合同》的约束。被告李步朝作为“南郡名邸小区”原业主之一，已事实上享受了原告提供的物业管理服务，故应向原告交纳物业管理服务费。原告带被告李步朝前去看房，后被告李步朝基于其主观上认为无钱交纳物业费用，怠于办理交房手续以致未取得房屋钥匙，因此，被告提出原告并没有向其交付房屋，房屋钥匙也一直在原告处，其并没有享受到原告提供的物业服务的辩解，本院不予采信。广西大宇建设投资有限公司通知南郡名邸1号综合楼业主于2011年5月1日正式交房，现原告主张被告李步朝交纳从2011年8月15日起至被告李步朝转让房屋之日即2014年12月31日止的物业管理服务费，未违反法律规定，本院予以支持。同时，按照《关于南郡名邸小区物业服务费标准的批复》(贵价格【2010】31号)对贵港市南郡名邸小区的住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅建筑面积每月每平方米0.55元为中准价规定，被告李步朝应向原告支付物业管理服务费3047.7元（0.55元/m2×136.82m2×40.5个月）。因此，对原告主张被告交纳的物业管理服务费超出3047.7元的部分，本院不予支持。关于专项维修资金，根据《物业管理条例》第七条第（四）项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十四条第一款“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”的规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务。专项维修资金属于业主所有，物业管理服务企业仅是代收代管单位，原告作为物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的专项维修资金。原告主张被告李步朝交纳按0.1元/月/平方米从2011年8月15日起至被告李步朝转让房屋之日即2014年12月31日止的专项维修资金，未违反法律规定，本院予以支持。因此，被告李步朝应向原告交纳的专项维修资金为554.1元（0.1元/月/m2×136.82m2×40.5个月），对原告主张被告交纳的专项维修资金超出554.1元的部分，本院不予支持。关于原告诉请的电梯使用费，因电梯使用费是基于受益用户而收取，本案被告未前往原告处办理交房手续，并未取得房屋钥匙并入住房屋，即未真正受益。因此，原告主张被告交纳电梯使用费，本院不予支持。对于原告主张的滞纳金1000元，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、第四十二条第一款、第五十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李步朝向原告贵港市家美物业服务有限公司交纳从2011年8月15日起至2014年12月31日止的物业管理服务费3047.7元；二、被告李步朝向原告贵港市家美物业服务有限公司交纳从2011年8月15日起至2014年12月31日止的专项维修资金554.1元；三、驳回原告贵港市家美物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，公告费350元，合计400元（原告已预交），由被告李步朝负担380元，原告贵港市家美物业服务有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　杨冬妮人民陪审员　　梁媚媚人民陪审员　　蒙美卡二〇一七年一月二十六日书　记　员　　张　海附件一：全案证据：原告贵港市家美物业服务有限公司提交的证据：1、企业法定代表人证明、营业执照、原告法定代表人身份证明、被告身份证明；2、《商品房买卖合同》；3、《房屋转让协议》；4、《前期物业服务合同》；5、《入伙通知书》（李仲良）；6、《关于南郡名邸小区物业服务费标准的批复》（贵价格[2010]31号）、《关于南郡名邸小区物业服务收费标准的批复》（贵价格[2013]50号）；7、交房公告。附件二：本案所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》（六）法律、法规规定的其他义务。（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：