（2016）浙0110民初15271号
裁判日期: 2017-01-26
公开日期: 2018-03-28
案件名称
卢学敏与徐卫房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢学敏,徐卫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初15271号原告：卢学敏，女，汉族，1974年10月26日出生，住河北省沧州市献县。委托代理人:陈水霞，浙江民禾律师事务所律师。被告：徐卫，男，汉族，1954年8月10日出生，住浙江省杭州市下城区。???原告卢学敏为与被告徐卫房屋买卖合同纠纷一案，于2016年11月1日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月29日、12月28日进行了公开开庭审理，原告卢学敏及其委托代理人陈水霞，被告徐卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢学敏起诉称：2016年9月13日，原告卢学敏与被告徐卫就转让位于杭州市余杭区仁和镇清合嘉园（东区）24幢2单元402室房屋签订购房意向合同，约定意向转让的房屋款总价为人民币660000元，且该合同中的第七条第1款约定：本意向合同经双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%支付违约金，合同又另约定原告卢学敏向被告徐卫支付20000元定金。购房意向合同签订后，原告卢学敏依约交付定金20000元。然而，被告徐卫却一直未与原告卢学敏签订正式的转让房屋合同，不同意转让房屋，严重损害了原告卢学敏的合法权益。为此，原告卢学敏起诉至法院，要求：1、判令被告徐卫返还定金人民币20000元，2、判令被告徐卫支付违约金人民币66000元，3、判令被告徐卫承担本案诉讼费。为证明所述事实，原告卢学敏向本院提交证据如下：1、2016年9月13日签订的购房意向合同1份（原件），用以证明原告卢学敏与被告徐卫就转让位于杭州市余杭区仁和镇清合嘉园（东区）24幢2单元402室房屋签订购房意向合同以及约定违约金的事实。2、2016年9月13日定金收条1份（原件），用以证明被告徐卫已收取原告卢学敏20000元定金的事实。被告徐卫答辩称：（一）依据余杭区仁和镇清合嘉园相邻地段的房屋交易价格走势，在原告卢学敏与被告徐卫签订意向合同之前，房屋中介公司并没有向被告徐卫告知真实的房屋交易行情，导致被告徐卫产生错误认识，才同意以660000元的价格与原告卢学敏签订购房意向合同，所签的购房意向合同并非被告徐卫真实的意思表露，依法应当予以撤销。（二）转让的房屋系被告徐卫与妻子、儿子三人共同共有的房屋，在签订意向合同后，被告徐卫的妻子、儿子就对房屋转让价格提出异议，不同意转让房屋了，而原告卢学敏作为购房人对于真实的房屋交易市场行情应该充分了解，其试图以明显低于市场水平的价格购买该房屋，其主观上存在过错，从后续双方沟通过程中，原告卢学敏曾提出同意适当增加房款，也说明其了解此事。（三）即使双方签订的购房意向合同有效，原告卢学敏只能主张意向合同的损失，而主张转让总价10%的违约金，其没有实际损失的依据。综上，被告徐卫同意退还20000元定金，但不同意负担违约金。被告徐卫未向本院提交证据。上列原告卢学敏提交的证据，被告徐卫对其真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下：2016年9月13日，原告卢学敏与被告徐卫经杭州美满房地产经纪有限公司居间，双方就转让位于杭州市余杭区仁和镇清合嘉园（东区）24幢2单元402室房屋签订《购房意向合同》，主要约定：被告徐卫将前述房屋以总价人民币660000元转让给原告卢学敏，于意向合同签订后10日内签订正式购房合同即《杭州市房屋转让合同》；意向合同经双方签字后，若买方或卖方违约，则按房屋转让总价的10%支付违约金；原告卢学敏于意向合同签订后向被告徐卫交定金20000元。在前述购房意向合同签订之后，原告卢学敏依约交付定金20000元。此后，被告徐卫以意向合同约定的房屋转让价格偏低而一直未与原告卢学敏签订购房合同，并明确表示不同意转让房屋。为此，原告卢学敏起诉至法院，要求判如所请。本案经开庭审理，在庭审中，被告徐卫也明确表示不同意出售房屋，且经多次调解，双方均未能达成调解协议。本院认为：原告卢学敏与被告徐卫的《购房意向合同》，是经中介公司居间挂牌，房屋查看，再进行平等磋商后签订，被告徐卫辩称其在此过程中因受误导而以低房价签订了该意向合同，系非其真实意思表示，但经查，其所称受误导并无证据证明，且非源于合同相对方即原告卢学敏给予的误导，其次转让的房价偏低是以双方签订意向合同后为参考，并没有签订意向合同之时的事实依据。因此，应认定《购房意向合同》属双方真实意思表示，且该意向合同也不违反法律规定，属有效意向合同，具有法律约束效力。现因被告徐卫在意向合同签订后，以房价偏低为由拒绝在限期内与原告卢学敏签订正式购房合同，其行为显然构成违约，应承担违约责任。因双方的《购房意向合同》中既约定了违约金条款又约定了定金条款，而依据合同法相关规定，同一合同中既约定违约金条款又约定定金条款的，合同当事人可选择适用违约金或定金责任规则，因而原告卢学敏选择适用违约金责任条款而主张权利，既有事实依据也有法律依据。因此，原告卢学敏在被告徐卫不同意继续履行《购房意向合同》，而原告卢学敏也认可不再履行的前提下，要求被告徐卫退还定金，并主张违约金，应予以支持，但原告卢学敏主张的违约金具体金额过高，因双方签订的《购房意向合同》属预约合同，其目的是为了签订正式购房合同，被告徐卫拒绝签订合同，导致原告卢学敏丧失了订约机会，其造成的违约损失，应基于实际交付的定金金额为限进行考虑，因而违约金金额予以酌情支持20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐卫退还原告卢学敏定金人民币20000元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告徐卫支付原告卢学敏违约金人民币20000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告卢学敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费975元，由原告卢学敏负担521元、被告徐卫负担454元。原告卢学敏于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐卫于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员 王富无异二0一七年一月二十六书记员 沈 海 华 关注微信公众号“”