（2017）辽02民终9171号

裁判日期: 2017-01-15

公开日期: 2018-05-08

案件名称

李安合与大连正成畜牧发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李安合,大连正成畜牧发展有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民事判决书（2017）辽02民终9171号上诉人（原审被告）：李安合，男，1967年12月23日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：张淑晶，李安合妻子。被上诉人（原审原告）：大连正成畜牧发展有限公司，住所地庄河市塔岭镇隈子村。法定代表人：董平，该公司经理。委托诉讼代理人：何革，辽宁法磊律师事务所律师。上诉人李安合因与被上诉人大连正成畜牧发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2017）辽0283民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李安合上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审中被上诉人提供的证据《租地协议书》系被上诉人伪造，并不是其与塔岭镇隈子村民委员会之间签订的《租地协议书》，并且案涉土地系塔岭镇隈子村西前屯村民的口粮田，当时塔岭镇隈子村委会与被上诉人签订租地协议没有经过所有村民同意，更没有经过民主议定，因此被上诉人与上诉人签订《厂房租赁合同》无效。二、2014年上诉人与被上诉人签订还款协议，约定2012年至2013年两年的租金由被上诉人从政府处理大棚所欠上诉人款项中直接扣除，由被上诉人直接向镇政府索要，与上诉人无关。从此被上诉人再未向上诉人索要过该款项，因此已过诉讼时效，上诉人不再承担给付该20000元租金。三、2014年9月，被上诉人私自将其租赁给上诉人的厂地停止用电，直至今日上诉人无法继续生产经营，导致上诉人损失惨重，并且被上诉人未经上诉人同意，在与上诉人合同有效期内将租赁给上诉人的场地又租赁给第三人。因此，被上诉人违约在前，上诉人不应给付租金及占用费。四、2012年，上诉人租赁的场地道路因其他租赁人堆放沙子导致雨水不能及时排出，上诉人场地内的拖砖板子都在雨水中浸泡，多日无法正常生产，给上诉人造成巨大经济损失。另，2014年，案涉场地大墙因老旧倒塌，经与被上诉人协商，由上诉人垫付款项重新修理，花销20000元。该款被上诉人至今未给付上诉人。因此上诉人不应给付被上诉人租金等费用。五、被上诉人在一审中提供的所有证人系被上诉人亲属及员工，与被上诉人有直接利害关系，上诉人不认可。被上诉人大连正成畜牧发展有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。大连正成畜牧发展有限公司向一审法院起诉请求：一、解除2014年5月1日原告与被告签订的场地租赁合同，将案涉场地（四至范围为：大连正成畜牧发展有限公司院内东至院内东墙，西至厂房西山墙延长线为齐，南至距院内松树1.5米以北，北至厂房延长线为界）腾退给原告。二、给付原告2012年4月15日-2016年4月30日场地使用费4万元，并判令被告自2016年5月1日起至将场地腾退给原告之日止每日按54.79元租金的标准给付场地租金。一审法院认定事实：2011年4月15日原告方股东韩德国与被告签订厂房租赁合同一份，将原告从庄河市塔岭镇隈子村民委员会所租土地的厂房及厂地出租给被告，合同内容主要内为：双方约定将位于塔岭镇隈子村西后屯自已投资兴建的原大连正成畜牧发展有限公司的院内第一排厂房（长为40米、宽为10米，面积为400平方米）及厂房前的场地（西至厂房西山墙延长线为齐，东至院内东墙，南至距院内松树1.5米以北，北至厂房延长线为界）出租给被告李安合用于制造水泥空心砖使用。租赁期限为一年，自2011年5月1日至2012年4月30日止。租赁费用为年租金壹万元整，李安合于签订合同之日付清。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告给付了原告1万元，双方履行了合同。到期后，被告继续占有使用租赁物，双方未签订书面协议。2014年5月1日，双方又签订了场地租赁合同一份，约定”......一、场地租赁期自：2014年5月1日至2015年4月30日共计1年。二、租赁期满或合同解除后甲方有权收回场地乙方应按照原状返还场地及保证围墙、树木完好......三、乙方若继续承租应提前两个月向甲方提出续租要求，租金比上一年增加5000元即第二年为15000元第三年为20000元，协商一致后双方重新签订场地租赁合同。第二条租金及租金交纳方式和税费。一、租金标准及交纳时间，租金10000元/年，自合同签订起交清当年租金。二、经营过程中所发生的一切税费由乙方缴纳。......。另，被告李安合向原告出具欠条一份，写明”欠韩德国场地租金2012-2013年两年共贰万元整正，20000元。”,被告李安合于2014年6月1日向原告出具还款协议一份，内容为”李安和欠韩德国场地租赁费合计25000元整，由于资金短缺通过镇政府处理大棚欠款中直接扣除，也可帮助李安和联系卖砖两个还款方案按先解决优先。”该还款协议包含前述欠条中的两万元及被告欠付的2014-2015年度租金5000元（被告已给付2014年租金5000元）。再，被告认可在案涉场地上仍然堆放着其水泥空心砖,被告陈述韩德国系原告企业的负责人。又，原告于诉讼中申请证人杨某、刘某出庭作证，二人均证明2015年和2016年二人作为公司工作人员向被告要过欠付的租金款项。一审法院认为，本案中虽原、被告间的2014年5月1日场地租赁合同明确约定为一年，但诉讼中被告认可其在场地中仍有空心砖，且被告至今亦未明确提出解除案涉租赁协议，故应认定被告至今仍占有使用案涉场地，故双方间的场地租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告所签定的厂房租赁合同的到期日为2012年4月30日，被告向原告出具的欠条明确载明欠原告两个年度的租金两万元，并对该笔租金及2014年度尚欠租金出具还款计划，虽还款计划中写明从镇政府处理大棚欠款中直接扣除也可联系卖砖两个还款方案，但该两个方案至今均未能实现，故对被告所欠原告自2012年5月1日至2015年4月30日的租金25000元，理应予以偿还。因案涉租金，被告至今未予给付，故原告要求解除双方间租赁协议及腾退场地的诉讼请求，应予支持。因双方形成不定期租赁合同关系，被告理应给付原告所占用期间的租金及合同解除后至实际腾退之日止的占用费，虽双方2014年5月1日场地租赁合同约定，”......三、乙方若继续承租应提前两个月向甲方提出续租要求，租金比上一年增加5000元即第二年为15000元第三年为20000元，”，但双方同时又约定”协商一致后双方重新签订场地租赁合同。”现双方并未协商一致后重新签订租赁合同，故不能参照前述标准计算租金及占用费，对租金及场地的占用费可参照数年来双方间约定的1万元每年的标准计算，即被告应承担自2015年5月1日起计算至实际腾退之日止，按年租金1万元的标准计算的租金及占用费。对于被告所提诉讼时效的辩解理由，被告在2014年6月1日向原告出具还款协议后，出庭的两位证人已证明被告于2015、2016年对租金进行了索要，故应认定诉讼时效中断。故对被告的该辩解理由，一审法院不予支持。对被告陈述的原告进行停电及另租他人等情况，其所举证据不能予以充分证明，故对其辩解理由，不予采信。综上，一审法院判决：一、解除原、被告于2014年5月1日签订的场地租赁合同；二、被告李安合于判决发生法律效力之日起二十日内将案涉场地（四至范围为：大连正成畜牧发展有限公司院内东至院内东墙，西至厂房西山墙延长线为齐，南至距院内松树1.5米以北，北至厂房延长线为界）腾退给原告大连正成畜牧发展有限公司；三、被告李安合于判决发生法律效力之日起十五日内给付原告大连正成畜牧发展有限公司自2012年5月1日至2015年4月30日的租金25000元；四、被告李安合于判决发生法律效力之日起十五日内给付原告大连正成畜牧发展有限公司自2015年5月1日起至实际腾退案涉场地之日止按每年1万元的标准计算的租金、占用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1176元，由被告负担。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交了胡某签字的证明材料一份，拟证明被上诉人给其断电致其遭受损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另，上诉人对一审判决事实部分对证人作证情况的描述有异议，认为证人系被上诉人的亲属及员工，与被上诉人有直接利害关系，不应采信证人证言；被上诉人对一审认定的事实没有异议。对此，本院评析如下：对于证明材料，因未加盖单位公章，属于证人证言，然而，出具该份材料的证人胡某并未出庭作证，且该份证据中的内容并不能反映出被上诉人实施断电行为，更何况，是否断电、断电是否造成损失以及损失多少问题系反诉内容，而李安合在一审中并未提起反诉，也不在本案审理范畴，因此，本院不采信该份证据；对于上诉人对一审查明事实部分的异议，本院认为，被上诉人员工称其向上诉人索要过该款，由于款项系被上诉人应收款项，因此，被上诉人员工的行为系职务行为，其对自身职务行为的陈述应视为被上诉人的陈述，那么，一审对该部分描述即为大连正成畜牧发展有限公司自述，由于一审只是对当事人陈述的简单描述，并非对案件事实的认定，而该描述并无不当之处，因此，上诉人对该诉讼过程中当事人陈述内容的描述的异议，没有道理。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，案涉场地系被上诉人从庄河市塔岭镇隈子村民委员会所承租土地的一部分，在被上诉人与庄河市塔岭镇隈子村民委员会所签合同约定的租赁期内被上诉人又将该部分土地转租给了上诉人，不论庄河市塔岭镇隈子村民委员会是否同意被上诉人转租，均不影响被上诉人与上诉人之间的转租协议--《场地租赁合同》的效力。至于上诉人所称案涉场地系其承包的口粮田而村委会与被上诉人签订租地协议时又没有经过所有村民同意一节，因上诉人已将其承包的土地流转给了庄河市塔岭镇隈子村民委员会，即庄河市塔岭镇隈子村民委员会取得了上诉人承包土地的土地经营权，上诉人对其承包的该部分土地主张权利的主体只能是庄河市塔岭镇隈子村民委员会，而不能再以其对该部分土地享有承包权对抗除庄河市塔岭镇隈子村民委员会以外的第三人，况且，庄河市塔岭镇隈子村民委员会与被上诉人之间的合同效力不影响上诉人与被上诉人之间合同的效力。由此可见，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》并无违反法律法规之处，且系双方当事人的真实意思表示，应为有效，上诉人主张《场地租赁合同》无效没有法律依据。既然案涉《场地租赁合同》有效，那么，就存在被解除的前提。由于案涉《场地租赁合同》约定的租期为一年，而租期届满后，双方当事人并没有另行签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，案涉《场地租赁合同》在租赁期满后成为无固定期限的租赁合同。对于无固定期限合同而言，出租人有权依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，随时要求解除合同，且《场地租赁合同》中约定”维护由乙方（上诉人）负责”，因此，一审判决解除案涉《场地租赁合同》并按照年租金一万元的标准支付租金、占用费并且不予扣除”倒塌围墙维修费”正确。至于上诉人提出欠付租金2.5万元应从大棚款中扣除且该款项已过诉讼时效一节，本院认为，就欠付租金，上诉人于2014年6月1日出具了《还款协议》，此时双方已由租赁关系转为一般欠款关系。在该《还款协议》中虽约定”由于资金短缺通过镇政府处理大棚欠款中直接扣除，也可帮助李安和联系卖砖两个还款方案按先解决优先”，但实际并未履行，因此，上诉人仍然欠付被上诉人款项2.5万元。且正是由于未能履行直接扣款或联系卖砖，而《还款协议》中又有没有约定还款日期，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定，被上诉人可以随时要求还款。在此基础上，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，本案诉讼时效自被上诉人要求上诉人履行义务的宽限期届满之日起计算或上诉人明确表示不履行义务之日起计算，现上诉人称其出具《还款协议》后被上诉人未向其主张过权利，那么，本案的诉讼时效应自本案立案之日起算，显然，大连正成畜牧发展有限公司主张权利并不超过诉讼时效。关于上诉人所称”被上诉人停止供电给其造成经济损失”问题，因在上诉人与被上诉人于2011年4月签订的包含厂房的《厂房租赁合同》中约定”乙方（上诉人）在租期内生活及生产用水、用电均由乙方自行解决”，而《场地租赁合同》较《厂房租赁合同》标的物还少了房屋，场地是同一标的物，且《场地租赁合同》未约定被上诉人负责供电，更何况，上诉人没有证据证明被上诉人实施了断电行为，因此，一审以证据不足为由不予支持李安合的抗辩并无不当。综上所述，李安合的上诉请求均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元（上诉人李安合已预交），由上诉人李安合负担。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员杨威审判员王亮二○一八年一月十五日书记员任建芳关注微信公众号“”