（2017）苏0321民初4820号
裁判日期: 2017-01-15
公开日期: 2018-02-25
案件名称
程前程与刘福海土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程前程,刘福海
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0321民初4820号原告：程前程,男,1961年9月12日出生,汉族，居民，住丰县。委托诉讼代理人：魏红，江苏淮海正大律师事务所律师。被告：刘福海,男,1976年8月30日出生，汉族,居民，住丰县。委托诉讼代理人：李义旭，江苏青创律师事务所律师。原告程前程诉被告刘福海土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案作出（2016）苏0321民初1719号民事判决书。被告刘福海不服该判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院于2017年6月22日作出（2017）苏03民终190民事裁定，裁定撤销江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初1719号民事判决书，本案发回江苏省丰县人民法院重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告程前程的委托诉讼代理人魏红、被告刘福海的委托诉讼代理人李义旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程前程向本院提出诉讼请求：请求判令被告继续履行土地租赁协议书，支付租金1730880元（432.72亩×2000元／年／亩×2年），违约金126000元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月,原告租用丰县经济开发区社会事业局土地农业经营，该土地面积为432.72亩，同年同月原告经丰县经济开发区社会事业局同意，将土地转租给被告，被告认可租用原告土地430亩，自2014年10月1日至今未交租金，有原被告的录音为证，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告刘福海辩称：原告所诉的土地使用租金被告已经付清，支付的方式是冲抵了原告欠被告的借款，原告所诉的诉请没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2014年10月10日，原被告双方口头约定由被告租赁原告使用的两块土地，两块土地分别为丰县洪井沙支河西高后149.36亩和丰县洪井复新河东侧新付庄周庄283.36亩，约定租赁期限为两年。上述两块土地的租赁权是原告通过竞拍方式并与丰县经济开发区社会事业局和丰县新城区城市管理服务中心签订土地租赁协议取得，涉案土地当时的起拍价为400元／亩，竞拍成交价分别为750元／亩、860元／亩。原告将涉案土地转租给被告时，因双方并未签订书面租赁合同，目前双方就涉案土地的租金计算标准争议较大。原告主张参照开发区赔偿农民的标准，即每年每亩1000斤玉米、1000斤小麦计算，确定涉案土地每年租金为2000元／亩，被告主张按照650元／亩计算。为证明各自的主张，原告提供了证人邢某和李某人当庭作证，其二人均因程前程欠其五十余万元款项，于2014年种麦子时从程前程处按口头约定的2000元／亩租赁土地用于种植。邢某陈述租地收入2014年高点，2015年收入大概有1000元。李某陈述其租地收入为1500元／亩至1600元／亩，当时租地的市场行情是600元／亩至900元／亩。同时原告还提供了丰县新中牧饲料有限公司出具的2013年该公司收购小麦和玉米单价分别为1.18元、1.22元的证明和丰县粮食局直属库北库区2017年6月18日收购小麦单价为1.22元的凭证。被告提供了证人王某和史某出庭作证，王某陈述被告租赁原告涉案土地租金为每年650元／亩，该价格原被告当面说过，刘福海看地时在地头上也说过，当时其和原被告三人都在场。双方还约定用借款抵租金，但抵付数额其不清楚。史某陈述其于2014年9月份左右种麦子的时候按600元／亩租赁了刘福海150亩土地种植小麦和玉米，租赁一年，共支付90000元，一亩地的麦子和玉米包括成本一年能收入1600元左右。其还陈述，当时周边人的地租基本上都是600元至700元之间，也有500多元的。在证人王某出庭作证时，原告询问证人：“我竞拍的地的底价可以不加钱，但是我借王某的钱怎么说,如果按照高利息我1亩地就是2000元，如果利息不算，我光还借款本金，可以按照地原来拍地的价格不涨一分钱给他。我当时是不是这样说的”王某对此予以否认。2016年3月9日，原被告通话录音中，原告就租地尚欠租金数额进行算账，被告刘福海说两年的账算两年的租金就是喽，账单子都给王某了，让原告和王某算一算。另，2017年9月26日，原告程前程申请对涉案两块土地作为农作物种植使用时自2014年10月1日至2016年10月1日期间的租金价格进行评估，本院经原被告一致同意移交司法鉴定科，鉴定科于2017年11月2日作出（2014）苏0321法司鉴委字第00306号司法鉴定退案函，退案理由为：经咨询未查到相应的鉴定机构，故中止鉴定程序。本案开庭中，被告同意按照涉案土地的竞拍价格和原告结算租金。本案争议焦点是：1、租金支付标准如何确定；2、被告欠付原告的租金是否已用借款抵扣。本院认为，原告程前程将其使用的土地租赁给被告刘福海，用于种植小麦、玉米，虽为口头协议，但协议约定了合同标的、期限、价款等内容，是双方真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，涉案土地交付被告使用后，被告应按照约定或法律规定支付租金。关于租金数额如何确定的问题。租金标准是租赁合同的主要条款，在有约定的情况下，应按照约定进行，无约定时应按照法律规定参照当地市场价或其他合理的标准予以确认。本案间虽未以书面形式约定租金标准，但并不能据此得出双方未就租金作出约定，是否约定及约定的数额应综合各类证据予以确定。庭审中，原告主张参照开发区赔偿农民的标准，即每年每亩1000斤玉米、1000斤小麦计算，但该主张并未遵循约定优先原则，其提供的证人邢某、李某的证言，仅能证实两证人与原告签订的租赁合同约定的租金标准为2000元／亩，因合同具有相对性，其二人与原告关于租金的约定不当然约束合同之外的当事人即本案被告，其二人的证言无法证实原被告就涉案租金约定为2000元／亩，原告提供的丰县凤城街道办事处张五楼社区居委会和丰县新中牧饲料有限公司出具的证明以及丰县粮食局直属库北库区2017年6月18日收购小麦单价的凭证，均系间接证据，无法证明原被告约定的租金标准为2000元／亩。被告刘福海提供的证人王某证实原被告之间就涉案土地明确约定租金为650元／亩，其陈述“该价格通过电话说过，当面也说过，刘福海看地时其三人在地头上也说过。”该证言是对原被告关于租金约定的最直接的证据，关于该证言的证明效力，本院认为，首先，并且原被告一致认可被告刘福海从原告处租赁涉案土地是经王某介绍，根据原告提供的2016年3月9日其与被告刘福海的通话录音内容，能够认定王某熟悉原被告租赁涉案土地的相关事宜，并知晓原被告双方关于租金的约定，否则其无法帮助原被告算账；其次，从王某的证言内容来看，其关于涉案租金标准的陈述与原告提供的证人李某关于当时租地的市场行情是每亩600元至900元相一致，也与被告提供的证人史某关于其2014年9月按600元／亩从被告处租赁土地的价格的陈述相符，原告虽主张王某系被告的合伙人，其证言具有极大的虚假性，但其并未提供相反证据证实，故本院对原告的主张不予采纳。本案庭审中，被告同意按照涉案土地当时的竞拍价与原告结算租金，被告的主张与法并无不可，本院予以支持。基于上述已查明的事实，涉案丰县洪井沙支河西高后149.36亩竞拍价为750元／亩和丰县洪井复新河东侧新付庄周庄283.36亩竞拍价为860元／亩，期限均为2年，故被告应支付原告土地租金711419.2元（149.36亩×750元／亩×2年＋283.36亩×860元／亩×2年）。关于被告欠付原告的租金是否已用借款抵扣的问题。被告对租赁原告使用的土地及租赁期限没有异议，但辩称合同价款即租金已经用借款抵付，并提供了借条和欠条的复印件证明。庭审中，原被告双方承认当时有关于抵扣的口头约定，但原告程前程主张当时没有说多少借款抵租金，实际上也未进行抵付。被告主张已用借款抵付租金，因已抵扣原件被销毁只能提供复印件，本院认为证据不足，理由是，持有复印件并不能反推出原件已销毁且系因抵债销毁。被告提供的证人王某虽陈述当时协商用两年的租金抵本金，但其证言亦不足以证明该约定已实际履行，原被告间实际进行了借款和租金的抵扣。并且根据被告刘福海的陈述，其把“条子”交给王某，但证人王某陈述其对抵付数额并不知情，与一般常理相违背。基于上述事实，不能排除双方虽有借款抵付租金之合意但并未实际进行抵付的行为，仅凭被告提供的借条、欠条的复印件无法证明涉案土地租金已用借款抵付的事实，故对被告关于租金已用借款抵付的抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告继续履行合同并支付违约金的问题。本院认为，因双方合同期限为两年，现已届满，原告如希望继续履约，需原被告双方另行续约。对于原告要求的违约金，因其并未举证证明双方约定了违约金，且被告并不认可，故对其该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘福海应于本判决生效后十日内支付给原告程前程租金711419.2元。二、驳回原告程前程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10755元（原告已预交），由原告程前程负担800元，由被告刘福海负担9955元（随案款直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 李晓侠人民陪审员 张红侠人民陪审员 李冬梅二〇一七年一月十五日书 记 员 刘秉昂 来自：