河南焦作市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）豫08民终3095号
上诉人（原审原告）:孟州市民荣建材商城物业管理有限公司，住所地:孟州市东环南路298号建材商城15号楼2楼，组织机构代码:57761643－2。法定代表人江丽，公司总经理。委托诉讼代理人刘鹏博，河南承通律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）:陈合兴，男，汉族，1978年10月20日出生，住孟州市。委托诉讼代理人刘延文，系孟州市法律服务所法律工作者。
上诉人孟州市民荣建材商城物业管理有限公司（以下简称民荣公司）因与被上诉人陈合兴租赁合同纠纷一案，不服孟州市人民法院（2017）豫0883民初1205号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2017年9月14日立案后。依法组成合议庭审理了本案。上诉人民荣公司及代理人刘鹏博，被上诉人陈合兴及代理人刘延文到庭参加诉讼。民荣公司上诉请求：1、查清事实，撤销孟州市人民法院（2017）豫0833民初1205号民事裁定书，指令孟州市人民法院对本案依法进行审理；2、本案一、二审诉讼费用由被告承担。其主要理由为：1、在民丰公司起诉陈合兴时，其辩称民丰公司已将管理权和收益权转给了民荣公司，从而导致了驳回民丰公司的起诉；而本次民荣公司起诉时，陈合兴又称民丰公司未告知转让收益权和管理权，由此可见被上诉人辩称民丰公司未告知转让给民荣公司权益的理由是不符合客观事实的；2、一审法院分配举证责任错误，上诉人在一审提供了陈合兴签字的几份书证，陈合兴否认，应当由被上诉人申请鉴定，而不是让上诉人申请鉴定。3、一审将我方的全部请求驳回是错误的，我方有权让其缴纳物业费。
被上诉人陈合兴辩称：对方不具备原告的诉讼资格。在2012年我方和民丰公司签订商户租赁合同租期3年，前两年免租、第三年缴纳租金，到2015年3月20号合同到期，之后我方从未和民荣公司签订任何商户租赁合同，也没有和民丰公司签订租赁合同，我方和民丰、民荣之间不存在租赁关系，民荣公司没有事实依据要求我方给付租金和管理费。民荣公司向一审法院的诉讼请求：1、被告陈合兴立即向原告支付2015年5月1日至2016年12月31日占用原告房屋的租金43486元、物业费2899元，共计46385元（房租按照每月9元/㎡、物业费按照每月0.6元/㎡计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：1、对原告起诉事实中2012年4月10日被告与孟州市民丰置业有限公司签订租赁该公司位于孟州建材商城12幢2010、2011、2012商铺的事实及租期、租金、物业费均予以认可，本院对该部分事实予以确认。2、审理中原告陈述如下事实及提供证据，证明具备本案原告资格：原告公司于2011年成立。2012年4月10日被告与孟州市民丰置业有限公司签订商铺租赁协议后，由该公司一次性收取被告三年租金26092元（前两年免租金，第三年租金为26092元）。到期后被告未再交过物业费和房租。2013年、2014年孟州市民丰置业有限公司先后将上述商铺出售给李伟伟、程相阳、赵卫星，并于2013年8月6日、2013年9月1日和2014年1月22日又作为甲方与该三人（乙方）分别签订商铺租赁协议。载明：乙方应无偿给甲方设立的民荣建材商城管理有限公司使用三年整。（12幢1210、1211、1212号），租期三年（自2012年5月1日至2015年4月30日）。被告对原告陈述事实及提供证据真实性无异议，但认为该三间商铺实体权利孟州市民丰置业有限公司通过与案外人签订回租合同转给原告民荣公司，但权力的转让权利人应通知债务人（本案被告），现被告未接到任何通知，所以民荣公司不具备本案原告主体资格。因被告对真实性无异议，本院对该部分事实予以确认，但因原告提供不出孟州市民丰置业有限公司将转让商铺权力通知被告的证据，本院对其证明内容不予采信。3、原告提供显示被告陈合兴签名的2012年3月29日前期物业服务协议、2012年4月11日房屋交付协议、2012年7月14日资料送达确认书各一份，证明由原告将房屋交付被告，并进行管理，具备本案原告资格。被告对此均不予认可。因被告对原告该部分证据均不予认可，原告又明确表示不申请鉴定，本院对原告该组证据不予采信。一审法院认为：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中孟州市民丰置业有限公司与被告2012年4月10日签订租赁合同中，并未约定将合同中商铺的使用权和收益权转让给本案原告民荣公司。而原告民荣公司向被告收取租金的权利，分别来源于孟州市民丰置业有限公司将与被告所签租赁合同的商铺出售给案外人后，又于2013年8月6日、2013年9月1日和2014年1月22日与案外人分别签定的商铺回租协议中，被告对此不予认可，而原告民荣公司并未提供证据证明该转让内容已通知被告，所以孟州市民丰置业有限公司与案外人签定的回租协议中转让商铺使用权和收益权内容对被告不发生效力。原告民荣公司无权向被告收取租金和物业费，不具备本案原告资格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，
裁定如下：驳回原告孟州市民荣建材商城物业管理有限公司的起诉。本院审理查明，二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，民丰公司在2012年将被上诉人陈合兴租赁的房屋卖给案外三个人，又分别于2013年8月6日、2013年9月1日、和2014年1月22日与案外三个房屋买受人签订了房屋回租协议。上诉人民荣公司称民丰公司将租赁费收取权转让给了上诉人，没有事实依据；租赁权系房屋的所有权派生，三案外人系房屋的所有权人，其有权对房屋的相关权利予以处置；其将房屋的租赁费收取权转让给民丰公司是其权利，但行使权利时应依法进行，按照合同法第八十条之规定，转让权利时应通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中上诉人未举出证据证明房屋所有权人通知债务人的证据；此后民丰公司又将权利转让给民荣公司，也没有证据证明通知了债务人陈合兴，故本院对上诉人民荣公司收取租赁费的权利主体不予支持；但民荣公司一直在对该市场进行物业管理，被上诉人也实际享受了上诉人的物业服务，所以上诉人有权收取物业管理费，一审将此请求权驳回不当，应通知上诉人另案处理。综上所述，上诉人民荣公司对收取租赁费的请求不能成立，一审对关于租赁方面的事实认定清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十一条规定，
裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。
审判长 秦树星
审判员 何云霞
审判员 范炳鑫
二〇一七年九月三十日
书记员 刘 颖 更多数据：搜索“”来源：