襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初4474号原告(反诉被告)：襄阳颐高数码科技有限公司，住所：襄阳市樊城区大庆西路11号锦绣广场1-3号。
法定代表人：王根明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘本乐，湖北隆中律师事务所律师，一般授权代理。
被告（反诉原告）：刘波，男，1986年1月9日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，
委托诉讼代理人：刘旭，湖北春园律师事务所律师，一般授权代理。
原告颐高数码科技有限公司（以下简称颐高公司）与被告刘波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颐高公司委托诉讼代理人刘本乐，被告刘波及其委托诉讼代理人刘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颐高公司诉称，2013年3月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》和《管理服务合同》各1分，这两份合同主要约定：原告将位于襄阳市樊城区大庆路11号襄阳新颐高电脑数码广场的商铺出租给被告使用，租赁期限自2013年5月1日至2017年12月31日；月租金15000元，租金每3个月付一次，第一次缴款在本合同签订之日支付，以后每次缴款应在该租期开始前10日付清；本合同签署当日，被告应当向原告支付履约保证金30000元，合同终止后，被告若没有违约行为（如有）可无息退还，否则原告有权扣减拖欠的租金、物业服务费、违约金、赔偿金等，若被告有违约行为则原告可没收被告交纳的履约保证金；被告还应当每月支付物业服务费7500元、商业管理费2500元，物业服务费、商业管理费均是第一次缴款在本合同签订之日支付，以后每次缴款应在该租期开始前10日付清；该合同项下的租金、物业服务费、商业管理费均从2017年5月1日起开始每月递增10%；该合同同时还对其他条款及违约责任均作了较为明确的约定。该合同签订后，原告已履行了合同约定的义务。但被告自2017年2月28日之后的租金、物业服务费、商业管理费等再未支付分文。虽经原告多次向被告催要欠款，但被告却以种种理由推诿。被告的行为构成严重的违约，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决：解除原、被告于2013年3月6日签订的《租赁合同》和《管理服务合同》；判令被告向原告支付拖欠的租金79500元（截止到2017年7月31日），2017年8月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费按16500元/月的标准支付；判令被告向原告支付拖欠的物业服务费39750元（截止到2017年7于31日，2017年8月1日起至实际腾退房屋之日的物业服务费按8250元/月的标准支付）；判令被告向原告支付拖欠的商业管理费13250元（截止到2017年7月31日，2017年8月1日至实际腾退仓库之日的商业管理费按2750元/月的标准支付）；判令被告向原告支付违约金9950元（截止到2017年7月31日，2017年8月1日至实际付清全部费用之日以132500元为基数按月2%的标准计算违约金）；本案的全部诉讼费用由被告承担。针对刘波反诉请求，颐高公司辩称，装修没有经过颐高公司同意，原告不承担责任，其他损失没有证据证实。
被告刘波辩称，同意解除和原告签订的合同；出租人出租给被告的房屋面积没有达到750㎡，被告申请对租赁面积进行测量；原告没有向被告提供交纳的物业管理费和商业管理费的发票；原告存在严重违约行为，对被告造成巨大损失；被告没有违约，同时原告违约金计算过高；被告对租赁场地进行了装修，在解除合同之后，原告应给予一定的补偿；被告交纳了3万保证金和1万元押金；被告庭审时口头提起反诉，要求颐高公司赔偿损失15万元，装修35万元。
经审理查明，2013年3月6日，颐高公司（出租方、甲方）与刘波（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：租赁店面位于襄阳颐高电脑数码广场第叁层东侧。甲方同意乙方租赁店面作为网吧。租赁期限自2013年5月1日至2017年12月31日。乙方在签署本合同的同时，须另行签署《质量与服务协议书》、《管理公约》和《治安消防协议书》作为本合同的附件。租赁店面月租金15000元，先交费后使用，租金每叁个月支付一次，第一次缴款在本合同签订之日支付，以后每次缴款应在该租赁期开始前十日付清，店面租金从2013年5月1日开始计收。乙方应当于本合同签订时，向甲方缴纳3万元履约保证金。乙方缴纳的履约保证金，在合同履行期内，若乙方违反本合同约定的，甲方依本合同约定扣除乙方应向甲方缴纳的费用，乙方应补足履约保证金，乙方拒绝补交的，甲方有权解除合同并以余下履约保证金作为违约金。乙方应在2013年4月30日内完成装修，装修不得影响店面通道以及消防需要。乙方违反本合同行为，甲方有权解除合同。乙方应当按时支付履约保证金、店面租金，乙方如延迟支付，须按日支付相当于应支付金额的1%作为滞纳金。在合同期满或合同任一方违约导致合同解除、终止的，甲方有权选择要求乙方依现状交还或恢复原状交还租赁店面，甲方未做出选择的，视为要求乙方按现状交还，如因合同期满或乙方违约导致合同解除、终止的，甲方对乙方所租赁店面的装修不作任何赔偿。乙方违反合同约定，未明确违约责任的，适用甲方单方解除合同并没收履约保证金作以违约金的约定。合同签订第四年起（即2017年5月1日起），每月租金递增10%（每月租金贰万柒仟伍佰元整）。同日，原、被告双方还签订了一份《管理服务合同》，合同约定：管理期限自2013年5月1日至2017年12月31日，乙方需要每月支付甲方物业服务费7500元，物业服务费每三个月支付一次，第一次缴款在合同签订之日付清，以后每次缴款应在物业服务期开始前十日付清。商业管理费每3个月支付一次，共计7500元，第一次缴款在合同签订之日付清，以后每次缴款应在该物业管理服务期开始前十日付清。合同期限内，乙方未能依约支付物业费，逾期一日按拖欠金额1%计付违约金，逾期达到五日以上的为乙方违约，甲方有权终止对乙方的相关服务。合同签订后，被告刘波已交房屋租金、物业服务费、商业管理费至2017年2月28日，2017年3月1日起以后的房屋租金、物业服务费、商业管理费被告刘波未支付。
本院认为，原告颐高公司与被告刘波签订的《租赁合同》与《管理合同》，系有效合同，双方均应遵守。被告刘波从2017年3月1日起未支付原告颐高公司房屋租金、物业服务费、商业管理费，刘波行为违反了双方合同的约定，原告颐高公司有权依照合同的约定解除合同，颐高公司解除合同的意思表示写在其向本院递交的民事诉状中，而民事诉状送达刘波的日期为2017年8月10日，故本院确定原、被告的合同于2017年8月10日解除。合同解除后，刘波应腾退原告房屋，合同解除前、后至被告刘波实际腾退房屋之日，被告拖欠的房屋租金及房屋实际占用费被告仍应支付。房屋租金2017年3月、4月按每月15000元计算，2017年5月起按每月16500元计算；物业服务费2017年3月、4月按每月7500元计算，2017年5月起按每月8250元计算；商业管理费2017年3、4月按每月2500元计算，2017年5月起按每月2750元计算。合同解除后，被告刘波可动产自己带走。对于刘波违约行为，依据双方合同的约定，刘波应当支付违约金。原、被告合同约定按拖欠金额的日1%支付违约金，原告自己调整为按拖欠金额的月2%支付违约金，本院予以支持。关于被告交纳的保证金数额，双方有争议，但双方均未提交其他证据，本院根据合同载明确定为3万元。虽然原、被告合同约定了被告违约原告没收保证金条款，但原告选择违约金支付方式是按拖欠金额的月2%支付，没有扣除保证金请求，故本院确定原告颐高公司返还被告3万元保证金。被告刘波虽向本院提交了测量租赁面积的申请，
本院认为，《租赁合同》上并未明确载明被告的租赁面积和每平方米租赁价格。《管理合同》上虽然载明了物业服务费每平方米价格，但合同约定的管理服务内容并不仅限于被告租赁的面积，被告对《管理合同》条款理解存在偏差，对被告租赁面积测量对本案无实际意义。刘波要求原告提供发票属正当要求，但没有证据证明原告未提供。刘波提交的证据也不能证明原告违约。被告刘波在庭审时提起反诉，但在本院指定了交纳反诉费期间并释明逾期不交按撤回反诉处理的情况下，刘波至今未交纳反诉费用，本院依照国务院《诉讼费交纳办法》第二十二条的规定，按撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，
判决如下：
一、确认原告襄阳颐高数码科技有限公司解除与被告刘波签订的合同行为有效，双方合同于2017年8月10日解除；
二、被告刘波支付原告襄阳颐高数码科技有限公司2017年3月至9月房屋租金及房屋实际占用费112500元。2017年10月至刘波实际腾退原告房屋之日房屋实际占用费按16500元/月据实计算；
三、被告刘波支付原告襄阳颐高数码科技有限公司2017年3月至9月物业服务费56250元。2017年10月至刘波实际腾退原告房屋之日物业服务费按8250元/月据实结算；
四、被告刘波支付原告襄阳颐高数码科技有限公司2017年3月至9月商业管理费18750元。2017年10月至刘波实际腾退原告房屋之日商业管理费按2750元/月据实结算；
五、被告刘波支付原告襄阳颐高数码科技有限公司2017年3月至9月的违约金26250元；2017年10月至刘波实际腾退原告房屋之日违约金按550元/月[（16500+8250+2750）×2%]据实结算；
六、原告襄阳颐高数码科技有限公司返还被告刘波保证金3万元。上列应履行义务，于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。案件受理费3149元，减半收取1574.5元，由被告刘波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 田在新
二〇一七年九月三十日
书记员 卜鹏须 百度搜索“”