河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终11861号
上诉人（原审被告）：王洪林，男，汉族，1953年1月16日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：曹乾伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王玉哲，女，汉族，1981年11月15日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：曹乾伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑州创实房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区航海路北、东环路东海轮城市风铃2幢1单元1层1号。
法定代表人：郭新强。
委托诉讼代理人：贾真，河南度邦律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：王江荣，女，汉族，1964年3月15日出生，住河南省。
委托诉讼代理人：肖尚延，河南日诚律师事务所律师。
上诉人王洪林、王玉哲、郑州创实房地产营销策划有限公司（以下简称创实公司）因与被上诉人王江荣房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初11631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王洪林、王玉哲上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.依法改判驳回王江荣诉讼请求；3.上诉费用由王江荣、创实公司承担。事实和理由：
一、王江荣不具备单方解除合同的法定条件，原审法院判决解除合同没有法律依据。《合同法》第8条明确规定合同当事人不得擅自解除合同，王江荣也不具备《合同法》第94条单方解除合同的法定条件。政府限购政策在《房屋买卖合同》签订时6个月之前就已经出台，并且经过各种媒体大量报道，在社会上引起了很大影响，根据创实公司提供的相关证据，王江荣是为其女儿朱敏买房，在合同签订之前已完全了解政府限购政策，王江荣要求解除合同没有依据。
二、王江荣无权要求返还购房定金。一审法院以“合同无法实际继续履行”为由，判决创实公司将收取的定金退还给王江荣是错误的。即使合同无法实际履行，也是由于王江荣单方的原因，王洪林、王玉哲没有任何过错，这是一审判决已经确认的事实。无论根据法律规定还是合同约定，王江荣都无权要求返还购房定金。王洪林、王玉哲与王江荣于2017年4月1日签订了《房屋买卖合同》，约定由创实公司代为保管王江荣支付的定金。根据《房屋买卖合同》第十二条第二款的约定“乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，除非甲乙丙三方达成新的协议）”，现王江荣未依照《房屋买卖合同》第五条的约定履行房产过户相关手续，且单方面提出解除合同已构成违约，其无权要求返还购房定金，创实公司应将其代为保管的定金49220元直接交付给王洪林。
三、王江荣违反了诚实信用原则。王江荣于2017年4月1日于王洪林签订房屋买卖合同，当时限购政策已经出台，王江荣明知自身不具备购房资格，声称代其女儿购买房屋，并代其女儿签订合同，现王江荣又称自身不具备购房资格欲单方解除合同，侵害的是王洪林的合法权益，其无权要求返还购房定金。王江荣辩称，1.涉案房屋卖房合同依法可以解除，王江荣系新乡市退休职工，根据郑州市相关房屋限购政策，不具备在郑州市购买住宅的资格，房屋买卖合同的目的不能实现，依据合同法94条规定，涉案合同可以解除。王江荣系自己购买房屋，涉案合同双方当事人为王洪林与王江荣，王江荣女儿以前的购房行为与本案无关，创实公司误导王江荣可以办理房屋买卖手续，导致本案的合同成立，实际上双方当事人分别是王洪林、王江荣，定金和中介费都是由王江荣的银行卡转账支付；2.王洪林收取的定金应当返还给王江荣，由于郑州市房屋限购政策是地方性规定，王江荣作为外地居民，在签订合同前并不知晓，合同订立后到房管部门咨询，才知晓此规定，随即向创实公司和王洪林要求解除合同，主观上并无过错，亦无违约之处，由于政府政策的原因，导致合同目的不能实现，要求解除合同，王洪林收取的定金应当返还，如果王洪林受到损害，依法可向中介公司、创实公司主张权利。综上，涉案合同依法可以解除，定金应予返还，请求驳回王洪林、王玉哲的上诉，对判决第一、二项予以维持。创实公司辩称，王洪林的上诉请求，与创实公司无实质关系，但上诉理由属实，与我方上诉理由一致，请依法支持。创实公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，并依法改判；2.一二审诉讼费用由王江荣承担。事实和理由：创实公司已尽到居间人应履行的义务，不存在过错，应依法依约收取佣金。2017年4月1日，在创实公司的居间下，王江荣与王洪林签订房屋买卖合同，合同签订时三方已明确王江荣是为其女儿朱敏买房，并向创实公司提供了其女儿的身份信息。创实公司已完全尽到审慎核查的义务，完全履行居间义务，不存在过错。一审法院认定创实公司未尽到审慎核查义务错误。王江荣辩称，1.创实公司无权收取中介费、代办费。创实公司作为代理房地产营销策划、买卖、租赁等专业公司，对于郑州市政府的房屋限购政策是清楚的，其在查验了王江荣的身份后，明知王江荣不具备在郑州买房资格，为了赚取中介佣金，故意隐瞒郑州市房屋限购政策，向王江荣承诺可以办理房屋购买手续，误导王江荣签订涉案买卖合同，根据合同法425条规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的不得要求支付报酬，并应当承担损失。本案中，王江荣为自己购买房屋，意思表示很明确，王江荣之所以到创实公司，是因为王江荣的女儿在之前半年内多次到中介公司寻求房源，并且中介公司也为其提供居住房源，因此中介公司才有王江荣女儿的身份信息，实质上王江荣到中介公司是其女儿介绍的，王江荣和其女儿两个家庭分别有购房意向，王江荣和其女儿为在同一城市生活便利，才起意到郑州购房，本合同是王江荣为自己购买住房，和其女儿购房无关。创实公司一再声称王江荣是为其女儿购买房屋，没有事实依据，从合同本身可以看出卖方是王洪林，代理人是王玉哲，购买方是王江荣。创实公司依法不应收取佣金和代办费，依法驳回创实公司的上诉请求。王洪林、王玉哲辩称，同意创实公司的上诉请求。本案中存在过错的是王江荣及其女儿，中介公司对其已经尽到了告知义务，作为房屋的买方，应当有义务了解是否具备购房条件，并且作为卖方和中介公司没有权利、也没有义务要求买方提供购房资格的相关证明，对于买方隐瞒购房条件的行为在合同签订后要求解除合同，违反诚实守信原则，应当承担违约责任。买卖双方已经签订购房合同，中介公司已经完成居间行为，应当收取佣金，买方的购房行为应当根据定金法则没收买方的定金，创实公司的上诉请求应当得到支持。王江荣向一审法院起诉请求：1、判令依法解除王江荣、王洪林、王玉哲2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》。2、判令王洪林、王玉哲返还王江荣购房定金49220元，创实公司负连带返还责任。3、判令创实公司返还中介费37780元，代办费3000。4、由创实公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月1日，卖方王洪林（甲方）（代理人王玉哲）与买方王江荣（乙方）、居间方创实公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：经甲乙双方协商一致，乙方以173.9万元购买甲方位于金水区城东路108号2号楼2单元15号的房产，房屋所有（共有）权证书号为：0101015338。同日，王江荣支付了定金49220元、佣金34780元、代办费3000元。另查明，王江荣不具备购买郑州市住房的资格。一审法院认为，诚实信用是合同双方当事人的基本原则。王江荣不具备购买郑州市住房的资格，合同无法实际履行，王江荣请求依法解除2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》，该院予以支持。房屋买卖合同无法继续履行，收取的定金49220元应退回王江荣，鉴于该定金现由创实公司保管，直接由创实公司返还王江荣。创实公司作为房屋中介，在进行居间服务时，未尽到必要的、审慎的告知义务，王江荣作为买方，对自己是否具有购房资格也应尽一定的查询义务。结合本案实际情况，考虑到创实公司也进行了一定的居间服务，该院酌定创实公司退还王江荣佣金及代办费共计20000元。王洪林、王玉哲辩称，王江荣系为其女儿买房，但合同并未显示王江荣女儿的名字，且无王江荣女儿的相关委托手续，故依据不足，该院不予采纳。王江荣其他过高诉请，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、解除王江荣、王洪林、王玉哲、郑州市创实房地产营销策划有限公司于2017年4月1日签订的房屋买卖合同。
二、郑州市创实房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还王江荣定金49220元。
三、郑州市创实房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退回王江荣佣金及代办费20000元。
四、驳回王江荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由王江荣与郑州市创实房地产营销策划有限公司各负担1025元。本院二审期间，创实公司提供新证据，房屋买卖信息交接表一份，证明本案房屋的购买者朱敏，联系电话187××××6167，身份证号，代理人王江荣，身份证号，身份证地址河南省新乡市××南街××楼××单元××号。证明公司已尽到买方人资格核实义务。创实公司是正规的房屋居间公司，所有房屋成交时都附有成套的资料，包括收据、买卖合同，权证交接表，提供的交接表档案袋既是为了在房屋买卖办理过程中方便各办理交接人，是房屋买卖合同签订当时填写，为此房屋买卖专属档案袋。王江荣发表质证意见，对真实性有异议，在一审时创实公司并未提交，创实公司向法庭提交王江荣的女儿朱敏三四份购房意向，从未见过此份，此证据是事后伪造。此证据和现在签订的合同矛盾，如果这是属实的，在合同中王江荣就不是买方，而是买方代理人，此证据没有一个字是王江荣、朱敏书写。王洪林、王玉哲发表质证意见，对该交接表内容认可、无异议，真实性无异议，证明目的也无异议，应当有是否具备购房资格的提示。王洪林、王玉哲、王江荣未提交新证据。根据当事人举证、质证意见，
本院认为，创实公司提供的证据内容均为创实公司书写，未有王江荣或其女儿的签名，且王江荣对此证据真实性有异议，本院对此证据不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案中，王江荣作为买房人，不具备在郑州购买房屋的资格，以其名义签订的房屋买卖合同不能实际履行，合同目的不能实现，王江荣请求解除房屋买卖合同，应当予以支持。房屋买卖合同无法继续履行，王江荣据此合同缴纳的定金应当予以退回。鉴于创实公司对王江荣缴纳的定金进行保管，一审法院判决由创实公司直接向王江荣返还定金并无不当，本院予以支持。创实公司作为房屋中介，在进行居间服务时，未尽到必要的、审慎的告知义务，王江荣作为买方，对自己是否具有购房资格也应尽一定的查询义务，考虑到创实公司也进行了一定的居间服务，一审法院根据案件具体情况，酌定创实公司退回王江荣佣金及代办费共计20000元并无不当，本院予以支持。因房屋买卖合同买房人签名为王江荣，无其女儿朱敏的委托手续，故对创实公司、王洪林、王玉哲称系王江荣为其女儿买房的主张，本院不予支持。综上所述，王洪林、王玉哲、创实公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由王洪林、王玉哲负担2050元，郑州创实房地产营销策划有限公司负担300元。
审判长 陈 涛
审判员 李继军
审判员 王燕燕
二〇一七年九月三十日
书记员 王昱力 更多数据：