上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1103民初1788号
原告：何启平，男，1972年5月10日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区，
委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。
被告：江西天罡投资有限公司，住所地江西省上饶市广丰区芦林大道222号。
法定代表人：余宗仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪月成，江西惟矩律师事务所律师。
原告何启平与被告江西天罡投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何启平及其委托诉讼代理人李剑平，被告江西天罡投资有限公司的法定代表人余宗仁及其委托诉讼代理人汪月成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即配合原告办理新西苑山庄3号楼3－B房屋的产权登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月，原告向被告购买了被告开发建造的新西苑山庄3号楼3－B房屋，同时双方签订了《广丰县商品房买卖合同》（合同备案号20142378）。上述合同第四条约定了房屋价款300万元；第六条约定了付款方式为一次性付款；第十五条约定了被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的价款，被告也按期向原告交付了房屋。但被告至今也未依约将办理权属登记的资料报由产权登记机关备案，致使原告不能办理房地产权属证书。原告多次要求被告配合办理产权登记手续，被告屡次推诿。故原告诉至法院。
被告江西天罡投资有限公司答辩称，被告跟原告之间是借贷关系，被告以及余宗仁向原告借款460万元，为了对借款进行抵押担保，签订了包括本案在内的商品房买卖合同，并且办理了备案登记。借款后余宗仁也按照5分息计算支付了利息，至2014年8月15日支付了12笔利息，共计287万元。根据最高院审理民间借贷解释第二十四条之规定，被告认为本案的基础关系属借贷关系，不属于商品房买卖合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据：
一、原告身份证复印件一份，证明原告的主体身份；
二、商品房买卖合同5份，合同形成的时间是2013年4月9日，地点均是西苑山庄，其中套房两个，别墅一套，店面两间，合同目的是被告向原告借款提供房产担保，担保价值是1000多万元；
三、广丰县商品房买卖合同4份，合同形成的时间是2014年9月3日，房屋有西苑山庄的别墅一栋，江南一号的房屋二套及洋口江南二号房屋二直一栋，是买卖的，也经过房管局备案；
四、票据4张，证明为了2014年9月3日的房屋买卖合同，原告全部支付了购房款，除了原来的借款本息抵付购房款外，原告另向被告的法定代表人支付了现金60万元。这4张票据就是原来天罡公司跟金湖公司与原告对曾经的借款本息进行了结算确认，对由被告向原告的借款本息以收款收据的形式另行出具了收款凭证，对购房款的合法性进行了确认，且在票据的形成的过程中双方是平等自愿的行为，不存在任何胁迫的行为；
五、2013年4月10日广丰广信村镇银行回单，证明2013年4月10日13点43分向被告法定代表人余宗仁汇付4340000元的事实。被告质证认为：
一、无异议；
二、2013年4月9日的5份商品房买卖合同担保的金额也是460万元。
原告与被告签订的所有合同都是为借款担保；
三、真实性无异议，对合法性、关联性有异议。没有真实的购房意思，只有对借款进行担保的意思；合同时间不明确；
四、对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。没有真实的付款，只为了备案的需要开据的票据。
五、无异议。被告向本院提供证据：
一、被告的营业执照、法人证明，证明被告主体信息；
二、汇款凭证14份，证明本案属于借款的事实，借款后，被告还本付息的事实，时间依次为2013年4月10日100万元、2013年5月13日23万元、2013年6月14日23万元、2013年7月20日23万元、2013年8月21日23万元、2013年9月22日23万元、2013年11月1日10万元、2013年11月13日23万元、2013年12月18日13万元、2014年1月27日46万元、2014年4月29日40万元、2014年7月25日10万元、2014年8月15日30万元、2014年7月29日10万元；
三、广丰公安对原告的询问笔录及对余宗仁的询问笔录，证明本案是借款关系，2013年4月份，余宗仁向何启平借款460万元，按照月息5分，借款时提供了包括本案在内的四套房屋进行担保，余宗仁支付了12笔利息共计287万元给何启平。原告质证认为：
一、无异议；
二、2014年8月15日的30万元，当时余宗仁为办理上饶4S店的贷款业务，急需资金周转，向何启平借到临时使用的资金30万元，付款方式为现金，借款10天左右；2014年4月29日的40万元，当时余宗仁为贷款8000万元之事，临时向原告借现金40万元，使用6天左右，在2014年4月29日归还；2013年4月10日的100万元，该款属余宗仁于2012年6月份左右向原告及李超借款300万元，其中有原告的100万元，余宗仁于2013年4月10日归还，借条交还余宗仁作废，汇款内有注明还本金；2014年1月27日的46万元，系余宗仁到南昌拜年急用，向原告借到46万元，使用20多天，付1万元利息，于2014年1月27日归还。
三、何启平说的是事实，对被告的法人代表余宗仁说的还了多少钱不是事实，因为最后也说了是原告付给被告的购房款，其也签了字确认了的。原、被告对双方各自提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。现本院认定事实如下：被告江西天罡投资有限公司与江西金湖投资有限公司均是房地产开发商，法定代表人都为余宗仁。被告经广丰县房地产管理局批准，取得商品房预售许可证，以字号为（广）房预售证第2011017号，开发广丰县芦林大道222号名称为“新西苑山庄”房地产；以字号为（广）房预售证第2013005号，开发广丰县工业区洋口区名称为“江南2号”房地产；江西金湖投资有限公司以字号为（广）房预售证第2011015号，开发广丰县芦洲电站南侧名称为“江南1号”房地产；，余宗仁原告何启平与被告法定代表人余宗仁系朋友关系，2012年起双方就有经济来往。2013年4月，被告又因资金紧张需向原告借款460万元，被告用其开发的房地产备案登记作借款抵押担保。同年4月9日，原告与被告签订五份商品房买卖合同并到房管部门办理备案登记，被告用其位于广丰县××大道××-1地块开发的新西苑山庄房屋第5幢2单元501号、502号，第2幢B号、S04号、S05号共五套、建筑面积746.12平方米、价值922.6913万元作担保。同年4月10日上午10时，余宗仁通过广丰广信村镇银行归还原告以前借款100万元，同日下午13时原告通过广丰广信村镇银行汇款给被告法人余宗仁434万元，付现金26万元，合计460万元。双方无借条。利息约定原告认可月息3分，被告认可月息5分。至2014年9月之间双方存在现金交往。2014年9月3日，原、被告双方重新结算，确定双方借款本息后，原告再次支付被告法人余宗仁现金60万元（余宗仁出具了收条），双方解除原抵债担保的商品房房屋买卖合同备案登记，重新签订商品房房屋买卖合同达成以房抵债。被告重新用其开发的新西苑山庄3#楼3-B号房与原告签订本案商品房房屋买卖合同用以还债。合同约定：合同第三条原告（即买受人）购买被告新西苑山庄3#楼3-B号房，建筑面积共324.43平方米，套内建筑面积324.43平方米；第四条约定按建筑面积计算该商品房价款，单价每平方米9246元，总金额为3000000元；第六条约定付款方式为一次性付款；第八条约定交付期限在该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，在2014年12月31日前交付；第十五条约定关于产权登记的约定，被告（即出卖人）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对双方违约责任、交接、保修、争议解决方式等作了约定。同日，原告与江西金湖投资有限公司签订本院（2017）赣1103民初1787号案件涉及的购买江南2号7#楼7-03号商品房房屋买卖合同，房屋建筑面积374.87平方米，套内建筑面积367.18平方米，单价每平方米4600元，总金额为1724402元；原告与江西金湖投资有限公司签订本院（2017）赣1103民初1789号、1805号案件涉及的购买江南1号5号楼房号1-1501号、5-F01号商品房房屋买卖合同，房屋建筑面积一样为137.65平方米，套内建筑面积107.31平方米，单价每平方米5600元，每套总金额为770840元。四套房子总价款为6266082元。原告以被告法人余宗仁向其借的本金4600000元及利息，并另外支付被告600000元现金作为购房款，被告分别向原告出据四张收到原告购房款的收款收据。双方共同到房管部门办理了房屋备案登记。
本院认为，本案是被告因资金缺乏向原告借款无力偿还而用房地产抵债行为。虽然物权法规定流质抵押无效，但本案不属流质抵押，而是被告借款到期后无力偿还，债权数额得以确认，将前期借款转为购房款的，不存在违反法律、行政法规禁止性规定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平，应当尊重当事人的意思自治。但在审查此类案件应禁止变相高利贷等不法行为。从本案中查明，原告与被告法人自2012年起就有经济来往，2013年9月10日借款的同时就存在借款还款，至2014年9月3日结算期间也存在现金交往，并在最后确定债权、债务数额抵购房款时，还另行支付现金600000元，证明双方债权债务已结清转为购房款，期间无证据证明双方存在超出法律规定利率的高息。故对原、被告之间签订的商品房房屋买卖合同效力予以认可，双方理应按商品房房屋买卖合同约定履行。综上所述，原告何启平向本院起诉，要求被告江西天罡投资有限公司立即配合原告办理新西苑山庄3号楼3－B房屋的产权登记手续的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，
判决如下：被告江西天罡投资有限公司在本判决生效后立即配合原告办理新西苑山庄3号楼3－B房屋的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 毛伟中
人民陪审员 俞秋荻
人民陪审员 洪晓芳
二〇一七年九月三十日
书 记 员 杨湘雷 更多数据：