山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终1149号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潘竹，女，1978年8月7日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：匡飞（系潘竹的丈夫），1977年12月16日出生，汉族，居民，住。
委托诉讼代理人：丁兆成，北京宇宙律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：日照永发房地产开发有限公司，住所地日照市东港区兖州路366号，统一社会信用代码91371100760995186K。
法定代表人：李健国，董事长。
委托诉讼代理人：宋涛，山东惟德律师事务所律师。
上诉人潘竹因与上诉人日照永发房地产开发有限公司（以下简永发公司）租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成了合议庭，开庭进行了审理，上诉人潘竹及其委托诉讼代理人匡飞、丁兆成，上诉人永发公司的委托诉讼代理人宋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘竹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费均由永发公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。
一、一审判决对于合同的违约责任认定错误。潘竹承租涉案房屋为经营幼儿园，而幼儿园需安装围栏并保证幼儿园户外活动场地才准许经营，双方在签订合同时明确约定由永发公司提供部分儿童活动区域，用于安装儿童活动器具并安装围栏，因此户外活动场地是整个租赁物的一部分。2015年11月27日，永发公司将涉案房屋交潘竹承租，潘竹对涉案房屋进行装修，在其安装围栏后所在小区其他业主将围栏推倒。因无法安装围栏且不能提供户外活动场地，致使潘竹无法办理幼儿园相关办园手续，致使其租赁的涉案房屋经营幼儿园的目的不能实现，但是一审法院认为双方对于合同目的不能实现均不存在根本违约的认定错误。一审法院既认定双方签订的租赁经营合同书及补充协议合法有效，当事人就应当严格按照合同履行义务，而永发公司不能按照合同履行交付室外活动场地的义务，致使合同目的不能实现，且永发公司不能履行合同义务并非不可抗力所致，故合同不能履行的过错在永发公司并非其他业主。
二、由于一审法院对永发公司根本违约的事实认定错误，导致潘竹的损失没有得到救济：1、永发公司应当支付20万元违约金；2、永发公司应承担潘竹的全部损失；3、对于司法评估中涉及到未与涉案房屋形成添附的物品及并非与涉案房屋承租产生直接关系的费用共计712765.88元，永发公司亦应承担赔偿责任；4、对于潘竹主张的幼儿园加盟费、教师培训费、教师宿舍租赁费、已发教师工资等费用都是为了开办幼儿园必须投资的费用，永发公司应予以赔偿；5、关于永发公司反诉要求租赁费的问题，由于永发公司的违约造成的本纠纷且已经进入诉讼程序，潘竹不应再继续交纳租赁费，相反永发公司还得将潘竹已交纳的房租予以返还。针对潘竹的上诉，永发公司辩称：
一、永发公司不存在违约行为，一审法院对潘竹不存在根本违约的结论认定错误。1、在租赁合同中作为出租方的主要义务是按约定提供租赁物，至于合同中所载明的租赁物用途为幼儿园并不必然得出出租人有义务使其租赁物必须达到幼儿园办园条件的标准。潘竹如要求永发公司提供符合办园条件标准的租赁物时，应负有向出租人告知义务并经出租人予以确认，即应在合同中明确约定租赁物及相关配套设施应具备的规划要求和面积大小等详细的相关指标条款。潘竹在一审中所提供的《山东省幼儿园基本条件标准》的文件是潘竹为申请办园手续而应达到的条件，并非是出租人提供租赁物必须具备的条件，且该份文件既不是合同附件也从未告知过永发公司，因此永发公司没有义务按符合文件要求的办园条件标准提供相关场地。2、假设在合同签订之初，潘竹在合同中告知所需场地及相关配套设施的量化标准，并明确告知如达不到相关量化标准要求，将会导致其租赁目的不能实现，那么永发公司就有义务按照合同要求的量化指标提供相关场地，如未能提供将承担相应的违约责任。而从双方签订的主合同和补充协议可以看出，在签订主合同时，对幼儿园承办者潘竹而言都不清楚办园需要什么样的硬件条件，否则不会在补充协议中又提出追加相关户外场地的请求，那么对于出租方而言要求其清楚文件内容并按照达到办园条件的标准提供场地的要求就明显过于苛刻。3、按照补充协议第五条约定：“甲方提供部分儿童户外活动区域用于乙方安装儿童活动器具，如需改造必须报改造方案，甲方同意方可施工”。根据该条约定，被上诉人已提供了部分儿童户外活动区域用于潘竹安装儿童活动器具，在安装儿童器具前被上诉人也通过物业征徇过业主的意见，业主对安装儿童器具并不反对甚至是持支持的态度，在合同履行过程中潘竹也已实际安装完毕，潘竹所安装的儿童器具现在仍完整的存放在户外区域。因此，永发公司已完成补充协议约定提供场地安装器具的义务。至于潘竹所述安装围栏后被小区业主推倒，完全是因为潘竹违反协议约定，在明知场地系公共区域，且未按约定提报改造方案、未经永发公司同意的前提下，擅自设置固定护栏，致使其安装的护栏被业主拆除，这与永发公司无关。而在此事发生后，为了解决潘竹所遇到的困难，永发公司提供了租赁物的楼顶作为其户外场地使用，潘竹也实际接收并对其进行了改造和使用，双方以实际履行的方式变更了补充协议的内容。至此，永发公司完全履行了合同义务，在合同中不存在任何违约行为。
二、一审法院在未查明是何原因导致潘竹未办理办园手续的情况下，简单的根据潘竹的陈述就认定系户外区域不符合标准而致使潘竹合同目的不能实现，系认定事实错误。1、经过查阅《山东省幼儿园基本条件标准》文件中办园条件标准发现，除幼儿园应符合基本的规划规模要求、硬件设施外，还要求室内设施的摆放和相关教辅人员的配备等多项具体细化的条件要求，其中任何一项达不到标准，均不能达到办园条件。至于潘竹为何未能申请相关幼儿园办园手续，也并非是仅仅因为户外活动区域一项未审核通过造成的。潘竹并未提供证据予以证明，一审法院也未进行查明，仅根据潘竹的陈述并结合办园条件中的文件内容就认定与户外区域不符合标准致使合同目的不能实现系认定事实错误。
三、至于租赁合同不能履行的原因系潘竹未支付租金所致，永发公司有权解除合同。一审法院判决解除双方签订的合同的结论正确，但认定解除合同的事实理由和法律适用错误。1、对于租赁合同中承租人的主要义务是支付租金，而潘竹于2016年10月13日向法院提起诉讼要求解除合同，潘竹以起诉的方式表明其不愿再履行支付租金的义务，潘竹的行为已构成违约，永发公司是依据《合同法》第94条第2款的规定提出解除合同请求，并有权要求潘竹按合同约定支付相关违约金。一审法院依据第三人原因导致合同目的不能实现而解除合同的事实理由和法律适用均错误。2、依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”潘竹作为幼儿园的承租方，在承租幼儿园的过程中未充分考虑开办幼儿园的条件标准，潘竹因经营行为进行的投入或最终所造成的损失都是经营过程中的风险所致，与租赁行为无关，永发公司对该经营风险不应承担任何责任也不存在过错。潘竹据不支付租金的违约行为是导致租赁合同目的不能实现的原因，永发公司也不同意利用其装饰装修物。永发公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、六项，驳回潘竹的诉讼请求，支持永发公司的反诉请求。2、本案一、二审的诉讼请求及鉴定费用由潘竹承担。事实和理由：2015年11月27日，永发公司与潘竹之间签订房屋租赁合同，由潘竹承租永发公司的房屋开办幼儿园。合同签订后，永发公司按照约定向潘竹交付了房屋，潘竹即开始装修，装修完毕后开班招生。但其却没有按照合同约定交付租赁费，仅交付300000元，欠交290000元，物业费及水电费均未缴纳。经永发公司及物业公司多次催收未果，物业公司按照约定给予停水停电，督促被上诉人履行义务。一审判决存在以下错误：
一、潘竹没有办理幼儿园手续的责任不在永发公司，而是因为潘竹没有安装可移动护栏所致。在潘竹执意安装固定护栏与业主发生纠纷之后，永发公司为了保证合同的继续履行为潘竹提供了楼顶作为幼儿园的室外活动场所，潘竹也实际进行了改造和使用，已完全符合办理幼儿园的要求，但潘竹却始终不予办理相关手续，对此永发公司不应承担任何责任。
二、潘竹没有交付租金、物业费、水电费的行为，已违反了《租赁合同》第六条第8项的约定，已构成根本违约，永发公司有权解除合同并要求潘竹承担违约责任。
三、永发公司不应承担赔偿责任，由于潘竹的违约，永发公司有权请求解除合同，一审法院也判定双方解除合同，那么潘竹应当在合同解除之后将所租房屋恢复原状，移走可移动物品，拆除所有装饰装修。然而，在永发公司不同意接收潘竹的装饰装修的情形下，一审法院却对此进行了评估，并判定由永发公司赔偿以上投入错误，而且依据是日昊价评字（2017）第Y006号价格评估结论书，该结论书中存在诸多问题和错误，永发公司已在质证过程中一一提出，证明该价格评估结论书不具证据效力。但一审法院对此仍然予以认定，从而造成了事实认定的根本错误。针对永发公司的上诉，潘竹辩称：1、永发公司称潘竹已实际招生与事实不符，因潘竹未办理相关手续，未能招生。2、永发公司称双方已经对场地的问题协商进行变更与事实不符，潘竹一审提交的录音证据能证实双方对楼下的场所一直进行协商，但至今未解决。3、关于场地没有协调成功的责任在永发公司，其不享用涉案土地的使用权。4、关于其他业主去阻碍安装问题，真正的责任人是永发公司，应认定永发公司违约。5、永发公司称潘竹未交水电费违约，潘竹认为在对方没有提供租赁物的情况下，其不交纳租赁费是在履行不履行抗辩权，不构成违约。真正造成合同纠纷的是永发公司未提供合格的租赁物，永发公司应承担违约责任。潘竹向一审法院起诉请求：1、判令永发公司赔偿其损失1万元（具体数额待评估确定后再行增加）；2、诉讼费由永发公司承担。案件在一审审理过程中，潘竹变更诉讼请求为：1、判令解除与永发公司签订的房屋租赁合同；2、判令永发公司赔偿其各项损失共计4312578元；3、判令永发公司返还潘竹已经交纳的房屋租赁费用300000元并支付违约金200000元；4、诉讼费用由永发公司承担。永发公司向一审法院提出反诉请求：1、判令潘竹交付房租费290000元、违约金200000元、水电费11281元、物业费3588元；2、判令解除双方签订的房屋租赁合同，由潘竹返还承租的房屋；3、本案诉讼费用由潘竹承担。案件在一审审理过程中，永发公司撤回要求潘竹支付水电费11281元、物业费3588元的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年11月19日，潘竹因与永发公司协商房屋租赁事宜向永发公司交纳订金10000元。2015年11月27日，甲方永发公司与乙方潘竹签订乐活大道租赁经营合同书一份，合同主要内容约定：“第一条、租赁场地的位置及用途。甲方将位于山东省日照市东港区济南路11号风景水岸嘉园109号楼，建筑面积为1707.67平方米租赁给乙方经营，乙方经营业态为幼儿园。第二条、租赁期限。租赁期：自2015年12月1日起至2026年3月31日止；免租期：自2015年12月1日起至2016年3月31日止；交租期：10年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止。第三条、二次装修及经营方式。1、幼儿园的二次装修由乙方负责，乙方的幼儿园装修必须符合甲方的各项装修管理标准，其装修须在甲方审核批准后方可实施，否则甲方有权责令其停止装修。2、乙方独立自主经营。第四条、各项费用收取标准及方式。1、租金标准：（1）租金：经甲乙双方确定，乙方第一年按总租金590000元向甲方缴纳。（2）乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付300000元的租金，2016年6月1日前缴纳290000元的租金，先付后用。（3）租金交纳方式：按年交付，每年11月1日前交纳下一年租金。（4）租金递增：2016年4月1日-2021年3月31日按59万元/年交纳，2021年4月1日-2026年3月31日按62万元/年交纳。（5）其他说明：送4个月的免租期。2、租赁保证金。为了确保全体经营者的经营利益及维护本项目的管理统一性和整体形象，乙方在签订合同时，须交纳人民币1万元作为管理保证金，管理保证金主要用于确保本项目的正常开业和开业后为乙方营造一个规范、有序、良好的经营环境，在乙方无违约、不欠费的情况下，甲方在合同终止期满后三个月内一次性无息返还乙方，如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还。3、装修保证金。为保证乐活大道的建筑风格统一，乙方无条件接受物业管理公司的装修管制，承租方对幼儿园内、外部进行装修前，须与幼儿园所在物业管理公司签订乐活大道二次装修协议，将拟定装修方案报幼儿园所在物业管理公司审核批准，经物业管理公司审批同意并书面通知后，承租方方可进场装修，同时须向甲方交纳装修保证金0元。等等。第五条、双方的权利义务。1、甲方按合同约定的时间向乙方提供租赁幼儿园及水、电到位。2、租赁期间如乙方提出变更或终止合同，应提前90天通知甲方，经甲方同意后可办理退场手续，乙方所支付给甲方的租金及租赁保证金不予退还，同时乙方还应结清使用中的费用并承担违约责任。3、租赁期间，幼儿园的水电费、物业管理费等费用由乙方承担。4、租赁期间，乙方承担其在经营活动中所产生的一切税金、卫生管理费等费用。5、租赁期满，如乙方需继续租赁本幼儿园，必须在本合同期满之前3个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后再签署合同，否则甲方视为乙方放弃对本幼儿园的同等条件下的优先承租权，并在本合同期满后将本幼儿园出租。6、租赁期满未续签或租赁期间合同终止后，乙方应在合同到期后7日内将商品和乙方所有的货架、货柜可移动的附属设施撤离甲方场地，乙方装修不得拆除，无偿留给甲方，同时必须保证甲方的设施完好，否则甲方有权自行处理乙方放置在甲方场地内的全部物品或要求乙方赔偿场地占用费用，因处理乙方物品所发生的费用由乙方承担。7、租赁期满未续签或租赁期间合同解除，如乙方逾期不搬出，乙方应向甲方偿付其逾期占有幼儿园期间的费用，支付费用标准为本合同约定同期租金的二倍，乙方仍须按甲方通知的时间搬出。第六条、经营管理与处罚。9、未经出租方书面同意，承租方不得分租、转租或以联营、承包等其他形式变相分租、转租，否则均属违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付租金和保证金均不退还，乙方并应向甲方支付人民币20万元的违约金。10、任何乙方违反本合同约定，均应承担违约责任，如本合同没有明确约定，应向对方支付违约金人民币20万元，违约金不足以弥补对方损失的，按国家相关法律规定进行赔偿。等等。”该合同签订后，潘竹向永发公司交纳租金300000元。2015年12月1日，甲方永发公司与乙方潘竹签订补充协议一份，主要内容约定：“1、在不破坏主体的结构前提下，幼儿园的二次装修由乙方负责。2、水电费价格按国家有关规定执行。3、因甲方原因拖延交纳水电费而造成停水、停电的，由甲方负责赔偿损失。4、甲方提供乙方活动场地游戏区水渠的用水，户外活动区域的改造，安装围栏的权利。5、甲方提供部分儿童户外活动区域用于乙方的安装儿童活动器具，如需改造必须报改造方案，甲方同意后方可施工，费用自理。6、乙方二次装修及活动场地的改造，需报装修方案和改造方案，甲方同意后方可施工，如改动较大需支付保证金，保证租赁期满恢复原样。7、乙方取得合法有效的证件后，提供复印件给甲方。8、因建筑及配套设施出现的质量问题，由甲方负责按时装修。9、租赁到期后，同等条件下乙方有优先承租权。10、乙方办理注册手续时甲方给予配合，按时提供相关证件，合同内有相同的条款按补充协议执行。11、租赁期间物业费按0.35元/平方收取。2015年11月27日，永发公司将涉案房屋交付潘竹承租，潘竹对涉案房屋进行装修，但因潘竹所租赁涉案房屋目的为幼儿园经营，其需要安装幼儿园围栏并保证幼儿户外活动场地，在潘竹安装围栏后所在小区其他业主将围栏推倒，因无法安装围栏且不能提供必要户外活动场地，致使潘竹无法办理幼儿园相关办园手续，致使其租赁涉案房屋经营幼儿园的合同目的不能实现。潘竹与永发公司多次进行协商均未能就安装围栏及户外活动区域问题达成一致，2016年10月31日永发公司将涉案房屋停水停电，目前涉案房屋仍由潘竹占有，未返还永发公司。潘竹主张要求永发公司赔偿其各项损失共计4312578元，其中包括：
一、投资数额2831897元，对于该项损失，潘竹申请对于其租赁涉案房屋所投资的数额进行价值评估，一审法院依法委托日照昊大价格评估有限公司对其投资数额进行评估，日照昊大价格评估有限公司作出日昊价评字（2017）第Y006号价格评估结论书，评估结论为潘竹所投资的数额为2831897.89元。潘竹对该评估结论无异议，永发公司对评估结论提出如下异议：1、各装修装饰类项目材料没有品牌、品种、规格、标准的具体计算依据。2、一楼内装修费用部分第52项里面有关于出现“面积小”字样，不知何意，无法进行审查。3、评估公司与山东红日装饰设计工程有限公司的工程量完全相同。4.一楼内装修费用部分第五项是走廊复合墙裙的材质没有描述。5、家具价格完全依据的是潘竹提供的家具结算单，真实性有异议。6、餐具、电脑、桌子、椅子、床等都是可以移动的，不属于装修，可以移动的东西不应当列入投资报告。7、灯具类第一页的评估价格没有加盖公章。
二、幼儿园加盟费258000元。潘竹主张其共计应向北京博苑未来管理顾问有限公司交纳加盟费258000元，其中已经支付88400元，尚有169600元未付。潘竹提交其与北京博苑未来管理顾问有限公司签订的加盟合作协议书复印件及其向北京博苑未来管理顾问有限公司法定代表人蒿伟、委托人崔文生汇款的汇款凭证予以证实，永发公司对此不予认可，主张该费用并非专属费用，且合同真实性和打款记录用途无法核实。
三、教师培训费150000元，潘竹提交北京博苑未来管理顾问有限公司出具的教师培训明细及收据予以证实，永发公司对此不予认可。
四、游泳馆设备及安装费101684元，潘竹提交北京博苑未来管理顾问有限公司出具的费用明细及收据予以证实，永发公司对此不予认可。
五、教师宿舍租赁费27200元，潘竹提交房屋租赁合同予以证实，永发公司对此不予认可。
六、已发教师工资873797元，潘竹提交教师聘用合同及工资明细表予以证实，永发公司对此不予认可。
七、交纳的订金10000元，潘竹提交收据予以证实，永发公司对此无异议。8、评估费6万元，潘竹提交评估费收据予以证实，永发公司对此无异议。一审法院认为，潘竹与永发公司在平等、自愿基础上签订乐活大道租赁经营合同书及补充协议，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方在签订合同时明确潘竹租赁房屋的目的是经营幼儿园，因不能安装围栏致使幼儿园设施不符合相关规定，无法办理办园许可等证件，潘竹作为承租方的租赁目的不能实现，潘竹及永发公司均同意解除双方之间的租赁合同，一审法院予以准许。涉案租赁经营合同书及补充协议解除后，潘竹应当在保持所承租房屋现有装修的情况下将涉案所承租房屋返还永发公司。永发公司于2015年11月27日将涉案房屋交付潘竹使用，潘竹至今仍占有涉案房屋未搬出，根据租赁合同约定，年租金为590000元，免租期为四个月，租金应当自2016年4月1日起计算至潘竹实际返还涉案房屋之日止，潘竹实际租赁时间已超过一年，故潘竹要求永发公司返还已付租金300000元的主张，一审法院不予支持，对于永发公司要求潘竹支付租金290000的主张，本院予以支持。因业主反对并对围栏进行拆除，导致潘竹租赁涉案房屋经营幼儿园的合同目的不能实现，潘竹与永发公司对于合同目的不能实现均不存在根本违约，对于双方主张要求对方承担的违约金200000元，一审法院均不予支持。潘竹作为承租方，为承租涉案房屋经营幼儿园进行较大投入而产生损失，结合其已对涉案房屋进行装修的情况，应由永发公司根据装修情况对潘竹进行折价赔偿，结合本案双方提供的证据，依法酌定由永发公司承担70%的赔偿责任。对于潘竹所主张的投资损失2831897元，日照昊大价格评估有限公司对潘竹的投资进行司法评估，该司法评估程序正当，一审法院依法予以采信，但该司法评估中涉及到未与涉案房屋形成添附的物品及并非与涉案房屋承租所产生直接关系的费用，该部分费用（见附件一）共计712765.88元，永发公司不应当承担赔偿责任，对于未与涉案房屋形成添附的物品潘竹可搬离涉案房屋。对于潘竹主张的游泳馆设备及安装费101684元，潘竹提交北京博苑未来管理顾问有限公司出具的费用明细及收据予以证实，且潘竹承租房屋后确实进行游泳馆建设，一审法院予以支持。对于潘竹主张的评估费60000元，永发公司对此无异议，一审法院予以支持。对于潘竹所主张的幼儿园加盟费258000元、教师培训费150000元、教师宿舍租赁费27200元、已发教师工资873797元，潘竹虽提供证据证实上述费用的存在，但永发公司对于证据的真实性不予认可，且即使上述费用存在，与涉案房屋的租赁无直接关系，一审法院不予支持。综上，永发公司应当承担1596571.2元的赔偿责任【（2831897.89元-712765.88元+101684元＋60000元）×70%】。对于潘竹主张的订金10000元，该款项系双方签订租赁合同之前交纳，双方已签订合法有效的租赁合同，该款项永发公司应当返还，应当从租赁费中予以扣除。永发公司在案件审理过程中撤回要求水电费、物业费的诉讼请求，是在法律规定范围内对自己权利的处分，一审法院予以准许。判决：
一、解除潘竹与永发公司之间关于日照市东港区济南路11号风景水岸嘉园109号楼签订的乐活大道租赁经营合同书及补充协议；
二、永发公司于判决生效之日起七日内赔偿潘竹损失共计1596571.2元；
三、驳回潘竹本案其他诉讼请求；
四、潘竹于判决生效之日起七日内支付永发公司租赁费290000元（已付订金10000元应当从中予以扣除，实际支付280000元）；
五、潘竹于判决生效之日起三十日内将所承租的日照市东港区济南路11号风景水岸嘉园109号楼返还永发公司；
六、驳回永发公司本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45301元，由潘竹负担26132元，永发公司负担19169元；反诉案件受理费8650元，由潘竹负担5650元，永发公司负担3000元。一审审理过程中，潘竹提交2016年1月至2月匡飞与涉案房屋所在小区的物业经理张海洋、总经理李晓丽及永发房产赵总经理的通话录音。张海洋称：幼儿园的室内外装修设计图其已交给物业审核，一般情况下不需永发公司审核。当时物业的李总及物业工作人员一起去现场看的工地，现场划的户外活动场所系到小区内河的外圈。李晓丽称：物业曾出在找小区业主代表谈关于户外活动场地的事，但业主不与物业谈，房产公司的李副总说过年后找规划局的人谈谈，看看有没有办法解决户外场地的问题。潘竹提交《山东省幼儿园基本办园条件标准》称，因永发公司提供的租赁物不符合该标准目录一山东省城市幼儿园基本办园条件标准第二条第（三）款规划设计第1项的规定，该规定为：“幼儿园应独立设置，有围墙、大门和传达（警卫）室，以防止外来人员和车辆随便进入”和第三条第（一）款建设用地组成第2项的规定，该规定为：“室外活动场地包括共用活动场地、分班活动场地。…”，潘竹称永发公司提供的租赁物不符合该办园条件标准，其亦未向办园许可的相关部门提交申请及材料。一审庭审中，潘竹称涉案房屋除户外部分没有安装围栏外已经装修好，在涉案幼儿园内曾经代管过其他幼儿园的孩子，后因为不符合开园标准，那些孩子又回去。涉案租赁合同签订于2015年11月27日，合同签订涉案房屋就交付，后开始装修。2016年10月31日永发公司对涉案租赁房屋进行断水断电，2016年11月4日潘竹就停止使用。二审中，上诉人潘竹向本院提交：证据一、幼儿园室外场地及固定围栏效果图，证明施工前永发公司已同意潘竹在室外安装固定围栏；证据二、幼儿园规划平面图，证明出租房屋的规划设计用途是幼儿园，永发公司对幼儿园的办园条件比较了解。鉴定报告中的未附合的定制设备物品判归永发公司赔偿更能达到物尽其用；证据三、幼儿园老师的证人证言，证明潘竹确实支付了老师的工资，并支出了食宿费用和培训费；证据四、北京博苑未来管理顾问有限公司证明，证实潘竹已缴纳了258000元加盟费，并为幼儿园老师支付了150000元培训费；证据五、北京博苑未来管理顾问有限公司出具的发票及说明，证实潘竹已实际支付加盟费和培训费的事实。证据六、证人申某出庭作证称：其于2016年1月到涉案幼儿园担任会计至2016年10月辞职，一审时潘竹提交的工资发放记录账本是其记载，当时幼儿园并未经营，潘竹从2016年1月到2016年10份，大约招聘30位老师，约发放80万元左右的工资，均是以现金形式发放，一般都是每个月初园长将现金交给其，其再根据园长制定的每个人的工资标准进行发放，老师领取工资后需要在工资表上签字，2016年1月份的工资就是在2016年1月份发的，具体什么时间记不清楚了。其每月大约发放三四万元，也可能是七八万元左右的现金。老师的绩效工资根据考核情况。潘月友是幼儿园的职工，他的工资表也是其制作，另外对于工资表中的王锡红、刘佳、王立报有的只是有印象。老师工资中的出勤培训和奖金是园长招聘时约定的。一审卷宗证据卷二中王锡红、王立报、刘佳、潘月友的工资表11月至4月的工资制作并非其制作。永发公司对以上证据的质证意见：证据一系潘竹装修图纸，并非合同补充协议确定的施工范围，且未经永发公司确认，不能证明永发公司同意安装护栏；证据二可以看出上诉人承租的区域与租赁物用途相符及规划用途但并不必然得出永发公司有义务提供符合办园标准的场地要求；证据三至五，因相关证人与潘竹均具有利害关系，上述证言不得作为认定案件事实的依据，且即使上述费用真实存在，与涉案房屋租赁无直接关系，不得作为上诉人所诉损失范围。对证据六，上诉人永发公司对证人的身份有异议，证人称其为经过培训的专业会计人员，但其制作的工资发放表格均不符合会计相关标准，且证人自2016年1月入职，其自述相关工资表格均有其本人制作，而工资表中出现了2015年11月至2016年4月相关人员工资表，在法庭询问中证人对每月工资的总计金额多次更改，证人证言内容相互矛盾。且在上诉人提供工资表中有绩效等工资记录事项，按照通常的理解，绩效工资是指在实际履行工作中根据其个人行为表现而确定的工资标准。潘竹一方面所述幼儿园从未经营过，另一方又提供与经营行为相背的工资表，永发公司认为潘竹隐瞒了其经营的事实。永发公司提交照片一组，证实该公司已提供户外区域用于安装儿童活动器具现在该器具仍在该区域存放；且永发公司亦提供了租赁物的楼顶作为户外场地使用，潘竹也实际接收并实际改造并使用。潘竹质证后认为：上述证据都不属于新证据的范畴。照片中的儿童活动器具是永发公司后来从其他地方拉来的，不是潘竹安放。一审时评估公司去现场拍过照片，现场没有这些器具。楼顶使用情况属于房屋租赁应有的内容，且楼顶的场地并不能符合相关规定的幼儿园的活动场所。二审审理过程中，本院责令潘竹提交其现经营的博苑大柳树幼儿园与北京博苑未来管理顾问有限公司签订的加盟协议及交纳加盟费的相关单据；责令永发公司提交规划部门对涉案场地面积的相关平面图及面积计算方法。在本院规定的期限内，潘竹提交，证据七加盟合作协议书、收据复印件；证据八、涉案幼儿园楼顶户外的效果图四张，证实楼顶在双方签订合同时就已约定由潘竹使用。永发公司向本院提交，证据二、关于涉案租赁物的面积平面图以及计算表；证据三、潘竹现经营的博苑大柳树幼儿园的现状照片三张，证实博苑大柳树幼儿园亦不存在围栏，合同解除的违约责任在于潘竹。永发公司对潘竹提交的证据的质证意见为：对证据七的真实性有异议，收费单据所加盖的印章与潘竹原提供的发票专用章相关内容不符，且该财务专用章的尺寸与平常所用的印章大小有区别，即使该加盟协议与收据内容真实，也无法证明上诉人潘竹提出的加盟费的损失金额；对证据八的真实性有异议，该图系由潘竹单方委托装修公司设计，未经过永发公司确认，无法确认其出图时间，且一审时在主审法官的调解下，永发公司将楼顶户外区域出租给潘竹，永发公司已完成合同中约定的户外区域交付义务。潘竹对永发公司提交证据的质证意见为：对证据二，其无法核实，楼顶在合同中虽没有明确约定，但其租赁的是整栋楼房，理应由其使用。对证据三的真实性没有异议，但这并不代表格林蓝天幼儿园不安装护栏可以办理相关证件，因为当时博苑大柳树幼儿园办理办园许可证时是有围栏的，是创城期间被拆除。本院对上述证据分析如下：首先，对潘竹提交的证据：证据一并不能证实涉案合同或补充协议确定的幼儿园的施工范围，亦不能证实永发公司已同意潘竹在室外安装固定围栏，对该证据的证明效力，本院不予确认；证据二、幼儿园规划平面图，可以证明涉案租赁物的规划设计用途是幼儿园，但不能证实潘竹主张的永发公司对幼儿园的办园条件比较了解；证据三：幼儿园老师的证人证言，不符合证据规则的相关规定，潘竹亦未提交相关的证据予以佐证，无法证实潘竹已支付上述费用，对该证据本院不予采信；证据四、五分别系北京博苑未来管理顾问有限公司的证明和发票、说明，证据四、五出具的说明与潘竹存在多处矛盾之处，对证据四和证据五，本院不予采信；证据六、证人申某与潘竹存在利害关系，其证言存在多处不合理之处，且前后矛盾，对该证人证言本院不予采信；证据七加盟合作协议书、收据复印件，可以证实潘竹经营的博苑大柳树幼儿园的加盟情况；证据八并不能证实潘竹主张的楼顶在双方签订合同时就已约定由其使用。其次，对永发公司提交的证据：证据一无法证实永发公司主张的潘竹已使用该涉案区域，对该证据，本院不予采信；证据二可以证实涉案租赁物的面积，对该证据本院予以采信；证据三可以证实潘竹经营的博苑大柳树幼儿园的现状，但不能证实与涉案租赁合同解除的关系，对该证据，本院不予采信。二审查明，潘竹自2011年起在日照信合苑小区开办了博苑大柳树幼儿园该幼儿园聘用20多个老师，现在有150、160来个学生。当初准备开办涉案幼儿园招聘的部分老师也有跟随其到博苑大柳树幼儿园工作的。潘竹称涉案幼儿园未能开办的原因在于永发房产公司未提供户外活动区域和封闭场所，不符合山东省幼儿园办学标准，因此，潘竹亦未向相关主管部门提交开办幼儿园申请。另查明，2015年12月1日，潘竹（乙方）与北京博苑未来管理顾问有限公司（甲方）签订加盟协议书,双方对各方的权利义务进行了约定，其中该协议第四条第七款约定：“甲方为乙方提供多种形式的师资培训服务，包括…，合作周期内，乙方每年可选派15人次以内（含15人次）教师参加任一期集中培训（北京、武汉、济南、哈尔滨等培训中心）。…”，第十条约定：“合作期满后，若甲乙双方选择继续合作，乙方须每年向甲方缴纳加盟费总额的百分之十作为管理费，计人民币壹万元整，方可继续使用北京博苑教育品牌及相关服务。管理费于每年协议到期前15日内支付。乙方须在协议到期前十五天与甲方签订续签协议；逾期未签，将以乙方自动放弃代理权处理。乙方满足下列条件之一，可以申请减免管理费，或申请终身会员：（1）消费积分超过20万；（2）教材总订量超过2000套；（3）两园或两园以上加盟;（4）…”2011年4月2日，潘竹（乙方）与北京博苑未来管理顾问有限公司（甲方）签订加盟协议收，约定甲方授权乙方为甲方加盟园的期限为三年，自2011年4月18日至2014年4月17日，加盟费为78000元。再查明，2016年1月25日，潘竹以永发公司为被告向一审法院提起诉讼，要求确认涉案房屋租赁合同及补充协议，后撤诉。在该案审理期间，经法院协调，永发公司将涉案租赁物的楼顶部分做为户外活动区域交与潘竹使用，潘竹遂进行装修，但本案二审审理期间，潘竹称涉案房屋的楼顶部分是其双方在合同签订时就约定好，一审法院并未为其协调过该部分区域的使用。2016年10月31日，涉案租赁房屋被停水停电。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：关于涉案租赁合同解除的责任问题。双方签订的乐活大道租赁经营合同书及补充协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方应按约定全面履行义务。本案，双方约定租赁物的用途为开办幼儿园，虽租赁合同中没有关于交付的租赁物必须达到取得办学许可应达到的标准和条件，但作为出租方的永发公司有义务保证所交付的租赁物符合租赁合同及补充协议的约定。在发生业主推倒潘竹所建围栏的情况后，永发公司积极配合将涉案房屋的楼顶作为幼儿园的户外活动场所交付潘竹，潘竹亦进行了装修。现潘竹虽称永发公司未提供安装围栏的场地导致其合同目的不能实现，但对于围栏安装与否与《山东省幼儿园基本办园条件标准》的规定是否一致，是否影响涉案幼儿园办园资格的取得，因潘竹从未就涉案幼儿园的开办向有关主管部门提交过申请和资料，有关部门亦未对此进行验收，且影响取得办园许可的因素有很多，故对于涉案幼儿园的现状能否取得办学许可处于不确定状态，现潘竹据此主张涉案幼儿园因永发公司提供的租赁物不符合办园标准无法办理办园许可，永发公司应承担违约责任的理由不充分，本院不予支持。作为承租方应承担的义务之一就是按时交纳租金，在双方约定的290000元租金交纳之日到来前，双方因租赁物是否符合约定产生纠纷，在此情形下，潘竹行使履行抗辩权暂不向永发公司交纳租金亦无不当，永发公司主张潘竹未按时交纳租金应承担违约责任的理由亦不成立，本院亦不予支持。综上，双方在合同履行过程中均未存在违约行为，各方要求对方支付违约金的请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于潘竹主张的各项损失问题。（一）在永发公司交付涉案租赁物后，潘竹对涉案房屋进行装修、改造投入的资金损失。一审法院根据潘竹的申请对该部分损失委托日照昊大价格评估有限公司予以评估，日照昊大价格评估有限公司出具价格评估结论，
本院认为，该价格评估结论系一审法院委托鉴定，系专业价格评估机构根据专业技术知识对鉴定对象作出的结论性意见，在上诉人永发公司未提交证据证实该司法鉴定存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第27条规定情形，亦未提供充分有效的证据推翻上述价格评估结论意见的情形下，一审法院对该价格评估结论予以采信并无不当，永发公司主张的一审法院委托评估错误及涉案价格评估结论存在诸多问题和错误不具有证据效力的理由不成立，本院不予支持。在永发公司交付涉案租赁物后，潘竹对涉案房屋进行装修、改造，其中很大一部分已与涉案房屋形成附合，不易拆除且拆除成本过高，而涉案房屋在规划建设时审批的用途即为幼儿园，也就是说涉案房屋只能用于幼儿园的开办，故已与房屋形成附合的部分归永发公司接收更能物尽所用，永发公司作为装修工程的受益方应向潘竹补偿该笔装修费用。经评估该部分价值为2220816.01元（2831897.89元-712765.88元+101684元），因涉案房屋潘竹占用使用一段时间，故该部分价值应扣除折旧，双方约定的租赁期限为10年，自房屋交付之日至今潘竹已占用22个月计1.83年，这期间的使用费应从永发公司应支付的装修补偿款中扣除，故永发公司应向潘竹支付的装修补偿款为1813806.19元{2220081.01元×[（10－1.83年）÷10年]}。一审法院认定永发公司应赔偿潘竹1596571.2元的认定不当，本院予以纠正。（二）关于价格评估中涉及到未与房屋形成添附的物品及并非与涉案房屋承租所产生的直接关系费用计712765.88元的损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案，双方并未约定在租赁合同解除时未形成附合的装饰装修物的处理，因上述物品系幼儿园专用，且潘竹现亦从事幼儿园的开办，一审法院将该部分物品判决归潘竹所有，将该部分价值从评估的装修价值中予以扣减亦无不当，潘竹关于未形成附合的装修及用具归永发公司使用更物尽其用的主张不成立，本院不予支持。（三）违约金的问题，如前所述，双方并非存在违约情形，故潘竹称永发公司应当支付20万元违约金的主张不成立，本院不予支持。（四）关于永发公司应否赔偿潘竹主张的幼儿园加盟费、教师培训费、教师宿舍租赁费、已发教师工资等费用的问题。首先，幼儿园加盟费系对幼儿教育品牌的加盟，加盟期为三年，并非仅指涉案幼儿园的加盟，且从潘竹提交的证据来看，在一审期间，其仅提供向北京博苑未来管理顾问有限公司交纳88400元加盟费的收据及汇款明细，二审期间潘竹虽提交北京博苑未来管理顾问有限公司开具的发票但未提交相关的付款证据，从以上综合分析来看，即使潘竹向北京博苑未来管理顾问有限公司交纳部分或全部加盟费，亦无法证明因合同解除对其加盟幼儿教育品牌造成的损失情况，故对其主张的加盟费，本院不予支持。其次，关于教师培训费、教师宿舍租赁费、已发教师工资等费用的问题，在一、二审过程中，潘竹虽提交了部分证据证实上述损失的存在，但上述证人均与潘竹存在利害关系，且除申某外均未出庭作证，其证人证言不符合证据规则的相关规定，而申某虽然出庭作证，但其陈述有多处不合理且相互矛盾之处，亦无其他证据相佐证，且潘竹亦承认上述作证的教师中亦有部分后到其现经营的博苑大柳树幼儿园工作，故潘竹提交的证据无法证实其支出教师培训费、教师宿舍租赁费、已发教师工资等费用，故对该主张，本院不予支持。（五）关于永发公司应否返还潘竹交纳的10000元订金的问题。因该款项系双方签订合同前交纳，系为保证合同有效合法签订，因双方已签订合同，在该合同因故解除后，永发公司应返还该款。综上，永发公司应向潘竹支付装修补偿费1813806.19元及返还10000元订金。关于永发公司要求潘竹支付租赁费的问题。双方签订涉案租赁合同后永发公司于2015年11月27日将涉案房屋交由潘竹使用，至今已超过一年，根据双方租赁合同的约定年租金为590000元，租金应自2016年4月1日起计算，潘竹已交付300000元，故一审法院判决潘竹向永发公司支付290000元租金并无不当，本院予以支持，综上所述，永发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；潘竹的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、维持日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6630号民事判决第一、四、六项；
二、撤销日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6630号民事判决第二、三项；
三、变更日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6630号民事判决第五项为：“潘竹于本判决生效之日起七日内将所承租的日照市东港区济南路11号风景水岸嘉园109号楼返还给日照永发房地产开发有限公司”；
四、日照永发房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向潘竹支付装修补偿款1813806.19元；
五、驳回潘竹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费60000元，由潘竹和日照永发房地产开发有限公司各负担30000元。一审本诉案件受理费45301元，由日照永发房地产开发有限公司负担17073元，潘竹负担28228元；反诉案件受理费8650元，由潘竹负担4797元，日照永发房地产开发有限公司负担3853元。二审案件受理费50098元，由潘竹负担29129元，永发公司负担20969元。本判决为终审判决。
审判长 卜雪雁
审判员 刘玉玉
审判员 王春燕
二〇一七年九月三十日
书记员 梁 虹 关注微信公众号“”