湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0203民初1835号原告段京沙，女，汉族，1988年10月26日出生，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人唐湘晖，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限：代为立案、接收法律文书，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解。被告株洲塔山房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。法定代表人应卫东，董事长。委托诉讼代理人张晓东，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为立案、承认、变更、放弃诉讼请求，代为举证、质证，进行和解，签收法律文书等）。
原告段京沙诉被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告方委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段京沙向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告向原告支付自2017年1月1日至同年7月31日延期交房违约金10325元（以购房价款295028元为基数，按年利率6%的标准计算）；2.被告向原告支付如上计算的2017年8月1日至实际交房日的违约金。事实和理由：2014年9月5日，原、被告签订《株洲市商品房(预)销售合同》（以下简称“购房合同”），合同约定原告向被告购买位于株洲市芦淞区东成商业广场3、4号楼1206室，双方对房屋面积、单价、总房价、交付、产权登记及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告未能按合同约定交付。原告认为合同约定日万分之0.1的延期交房违约金太低，不能弥补原告损失，请求按购房款额贷款年利率调整延期交房违约金。
被告塔山房产公司辩称：1.原告主张的6%年利率没有事实和法律依据，根据商品房买卖合同司法解释，当事人认为违约金不能弥补其损失的情况下，申请法院调整，调整的额度为按约定支付违约金之后，与实际损失之间的差额。原告至今没有提供任何证据证明其遭到的实际损失是多少。根据证据规则，当事人对自己的主张应承担举证责任。在原告没有证据证明的情况下应该承担举证不能的责任，其所提出的租金和金融机构的贷款利率与逾期交房没有因果关系。2.主张按年利率6%违约金，其实质是对双方合法有效的合同条款的变更，同样的原告没有提供任何证据证明存在可以变更的情形，因此该项请求不应该支持。3.双方签订的购房合同不是被告指定的格式合同，而是株洲市房地产权属与市场管理处监制的示范文本，对双方都是公平公正的，在合同的第七条以及十二条一方违约的情况下所承担的违约责任是相同的。原告所说的签订合同是被告没给商量余地是没有事实依据。综上，请求按合同约定计算延期交房违约金。经庭审，本院认定本案法律事实如下：2014年9月5日，被告塔山房产公司（甲方）与原告段京沙（乙方），签订了《购房合同》，合同约定：乙方向甲方购买位于芦淞区人民中路218号东成商业广场3、4号楼1206室成套住宅（以下简称涉案房屋），预测建筑面积为54.1㎡；乙方购买单价按建筑面积5453.38元／㎡，总房价款暂定为295028元，乙方须于签订合同之日付清首付款95028元，余款由乙方申请办理银行按揭贷款方式付清，如预测与实测面积不一致，则多退少补；乙方若未按约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之0.1支付违约金，逾期超过30天后，甲方有权解除合同，乙方应承担总房价款0.1﹪的赔偿金；甲方于2016年12月31日前交房，交付时必须经竣工验收合格；如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；甲方如未在本合同约定期限内交房，应按已付的购房款日万分之0.1支付违约金，自逾期日起算至实际交付之日止等。同日，原告方即向被告付清首付款95028元，后余款亦按照约定办理了银行按揭贷款，但被告因相关证照和手续未办齐全，不具备交房条件，至今未向原告方履行交房义务，且现还无法确定能实际交房的时间，酿成本案诉讼。以上事实有，原、被告的庭审陈述，经庭审质证、本院认定的原告提交的《购房合同》、购房款收据及银行按揭贷款合同予以证实。被告未向本院提交证据。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：1.原告将合同约定的延期交房违约金日万分之0.1的计算标准变更为年利率6%是否有事实和法律依据。
本院认为，首先，本案中原、被告签订的《购房合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对是双方均有约束力，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，原告应于合同签订之日即2014年9月5日向被告付清首付款95028元，余款按照约定办理银行按揭贷款，被告应于2016年12月31日前交房。原告按期履行了付清购房款义务，但被告因自身原因逾期至今未能向原告方履行交房义务，属构成违约，应承担相应的违约责任。其次，根据双方合同的约定，被告逾期交房应按已付房款日万分之零0.1向原告支付违约金至实际交付之日止，即每月88.5元（295028×0.00001×30）。虽然原告没有提供同地段同类房屋租金标准的证据，但是根据金融机构贷款利息水平与房屋租金水平基本持平的一般经济生活的经验，故被告违约延期交房给原告造成的损失可参照金融机构一般贷款的利息来确定违约金数额，按中国人民银行规定的现阶段的金融机构人民币一年以内的贷款基准年利率为4.35%计算，故月利息应为1069.47元(295028×4.35%÷12）。因此，合同约定的违约金明显低于被告违约逾期交房给原告方造成的损失，不足以弥补原告的实际损失，故原告可依法请求增加违约金数额。但原告方主张按年利率6%来计算违约金，明显高于现阶段中国人民银行规定的金融机构贷款基准利率，故本院对原告方请求合理部分予以支持，对超出部分不予支持。因此，被告应向原告方支付2017年1月1日至2017年9月30日（判决日）的延期交房违约金为9625.23元（1069.47元／月×9月），期后至实际交付之日的违约金仍按中人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，
判决如下：
一、由被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段京沙支付自2017年1月1日至2017年9月30日的延期交房违约金9625.23元；
二、由被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起按月每月底前向原告段京沙支付2017年10月1日至实际交付位于芦淞区人民中路218号东成商业广场3、4号楼1206室房屋日止的逾期交房违约金（以295028元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
三、驳回原告段京沙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由由原告段京沙负担2元，由被告株洲塔山房地产开发有限公司负担23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 谢桂林
二〇一七年九月三十日
书记员 杜志超附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 来源：百度搜索“”