沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0106民初字第7553号
原告：沈阳荆棘鸟物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区建设中路X号。
法定代表人：林骏，系该公司经理。
委托代理人：曾雪茜，系该公司法务人员。
被告：卢连宇，男本院于2017年8月4日立案受理了原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司诉被告卢连宇物业服务合同纠纷一案，依法由
审判员卞志霞适用简易程序于2017年8月30日公开开庭进行了审理，原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司的委托代理人曾雪茜、被告卢连宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：要求被告支付拖欠的物业费2045.25元，承担诉讼费。
被告辩称：
一、原告没有按照物业合同约定履行合同义务，1、各单元门物业没有进行过维修，2、各单元门内网络设施配线盒未经业主同意自行安装，杂乱无序，3、幼儿园西侧消防通道外边设置隔离墩放置商品，多次与物业沟通不予理睬，4、路面井盖没有及时维修，不更换，现园区井盖还有损坏，5、园区内建筑垃圾和生活垃圾不清理，垃圾箱不清洗，6、车位绿化区域杂草不修剪，园区绿化垃圾不清理，7、各单元内墙皮脱落未能维修，8、园区亮化路灯没有安装，现安装的路灯没有顾及到里面的各单元，9、外来车辆外来人员及拾荒者无登记不治理。10、未清理过蓄水池，11、消防通道被占用堵塞，造成消防隐患。12、电力与供暖施工破坏的路面，物业没起到监督作用，施工单位破坏路面以后物业没有督促施工单位修复路面，造成园区路面坑洼不平，雨天泥泞不堪，晴天尘土飞扬，环境脏乱差。
二、被告并非无故拒绝缴纳物业费，根据《合同法》67条规定，在原告没有履行上述合同义务的情况下，被告拥有先履行抗辩权，故被告在原告未履行合同情况下当然无须缴纳物业费。由于原告的先行违约已严重影响了小区居民的正常生活，被告及小区居民同业主委员会共同努力已与物业终止合同，并要求其承担违约责任。综上，被告没有无理由的情况下拖欠物业费。
经审理查明：被告系沈阳市铁西区XX路X号的“格拉斯香邸”住宅小区业主，其房屋为沈阳市铁西区XX路X号XXX室，建筑面积75.75平方米。原告系为该小区提供物业服务的企业,原名沈阳哈易顿投资有限公司，2016年1月27日变更为现名。2015年4月29日原告与小区所在地社区即铁西区启工街道启迪社区签订《临时物业管理委托协议书》，约定原告为小区提供物业服务，服务费标准1元/平方米/月，期限3个月。同年7月29日，双方签订协议，约定原告继续在小区服务，期限至同年10月20日。同年11月20日，双方签订协议，约定原告继续服务，期限2015年10月20日至12月20日。同年12月20日，双方签订协议，约定原告继续服务，期限1个月。2016年1月11日原告与小区成立的业主委员会签订《临时物业管理委托协议书》，约定原告继续在小区服务，期限一季度，至2016年4月9日。4月9日双方签订《物业管理委托合同》，约定原告继续服务，期限3个月。6月3日双方签订《物业服务合同》，约定原告继续服务，期限5年，至2021年6月2日。以上各份协议及合同的物业服务费标准均为1元/平方米/月。2016年4月，就园区内建设单位及前物业服务公司遗留问题、园区内城建、电力施工造成的问题等小区业主委员会要求原告公司整改，2017年5月原告作出整改计划，2017年8月4日小区业主委员会提出解除并终止与原告的物业服务合同，获原告同意，双方于8月15日签订了解除协议，其后原告终止在园区的物业服务。被告自原告进园区服务起未按约交纳物业服务费，原告催要无果后来本院提起民事诉讼。本院确认的上述事实，有原、被告陈述笔录、原告提供的《临时物业管理委托协议书》、《物业服务合同》、工作照片、《日常工作记录》、《维修派工单》、《格拉斯香邸小区远距离车辆刷卡系统合同》、《社区智能卡门禁合作协议》、《掌停宝广告云停车场系统应用合作协议》、被告的房屋电子登记（簿）查询证明、被告提供的照片、《申请取消幼儿园圈占的公共用地》材料、《致全体业主的一封信》等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”据此，原告与“格拉斯香邸”小区所在地社区签订的四份临时物业管理委托协议不违反法律法规规定，合法有效，对小区业主具有法律约束力。小区成立业主委员会后，业委会与原告签订的三份物业服务合同系双方真实意思表示，亦合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。根据《物业管理条例》第二条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内环境卫生和秩序。原告提供了工作照片及日常工作记录、维修派工单等证据证明其已履行了上述义务，原被告共同提供的《申请取消幼儿园圈占的公共用地》材料证明原告履行了对侵占小区公共绿地的侵权行为进行相应处理的义务。小区所在地社区和小区业主委员会连续不断与原告签订合同行为亦说明原告在履行每份协议或合同中并不存在重大瑕疵或根本违约行为。被告以未按照物业服务合同约定履行义务为由抗辩，提供了照片证据证明，原告对其真实性未表示异议，虽然园区现状客观上与建设单位遗留问题和前物业公司遗留问题以及与城建、电力施工有关，但可证明原告的物业服务质量与合同约定的标准确实存在一定距离，故本院对被告的抗辩理由部分支持，可适当减少被告应交纳的物业服务费数额。根据物业服务标准与收费标准相适应和诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，
判决如下：被告卢连宇于本判决生效后三日内给付原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司2015年4月29日至2017年7月28日期间物业服务费2045.25元的75%，即1533.94元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 卞志霞
二〇一七年九月三十日
书记员 宋 雪 来源：百度“”