上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初44487号
原告：上海家得利超市有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：郑知求，董事长。
委托诉讼代理人：张涌，男。
委托诉讼代理人：蔺凯，男。被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：黄金龙，董事长。
委托诉讼代理人：施新生，男，1969年9月25日生，汉族，住江苏省启东市。被告黄金龙，男，1995年2月23日生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：施新生，1969年9月25日生，汉族，住江苏省启东市。
原告上海家得利超市有限公司诉被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司、被告黄金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告上海家得利超市有限公司的委托诉讼代理人张涌、被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司及被告黄金龙的共同委托诉讼代理人施新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海家得利超市有限公司诉称，2016年10月26日，原告与被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司(以下简称灵杨公司)签订租赁合同，就被告灵杨公司承租上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-1单元商铺达成一致。合同签订后，被告灵杨公司除2016年9月28日支付了60万元诚意金后，便不再支付费用。经原告多次催讨，2017年6月1日，被告黄金龙以保证人身份签订了担保书，同意对被告灵杨公司欠付的租金及逾期违约金、水电费及逾期违约金等费用承担连带清偿责任。2017年6月2日被告灵杨公司和被告黄金龙再次向原告出具承诺书，对我项债务均承诺按期偿还，如有任意一项未完全履行，则合同于该项应履行届满当日解除。被告灵杨公司在承租之初承诺支付原承租方太仓新联物业管理有限公司欠付的租金，在2017年6月2日的承诺书中，被告灵杨公司和被告黄金龙再次确认承担太仓新联物业管理有限公司欠付的租金。然而，2017年6月2日至6月9日，被告灵杨公司向原告一共只支付了27万元以后，再未支付分文。原告于2017年6月16日书面函告被告灵杨公司解除租赁合同，并给予被告灵杨公司1个月清场的合理期限。而被告灵杨公司至今未再支付任何费用。故原告起诉，要求法院判决：1、判决确认原告与被告灵杨公司签订的《租赁合同书》于2017年6月16日解除；2、判令被告灵杨公司支付自2016年11月1日至2017年6月16日期间欠付的房屋租金，共计人民币1,378,832.19元；3、判令被告灵杨公司支付自2016年11月1日至2017年5月31日期间欠付的水电费，共计人民币275,528.30元；4、判令被告灵杨公司支付逾期付租违约金，暂计人民币1,000,287.89元(本金是1,378,839万元，按照月租总金额的千分之五每日，自2016年11月1日暂计算至2017年6月16日，实际金额应计算至被告实际履行之日)；5、判令被告灵杨公司支付逾期支付水电费的违约金，暂计人民币141,064.29元(本金是275,528.3元，按照月租总金额的千分之五每日，自2016年11月1日暂计算至2017年6月16日，实际金额应计算至被告实际履行之日)；6、请求判令被告灵杨公司支付因违约导致解除合同的违约金，人民币219,084元；7、请求判令被告灵杨公司及被告黄金龙支付因太仓新联物业管理有限公司所欠原告的租金及水电费690,681.90元；8、请求判令被告搬离并返还系争场地；9、请求判令被告黄金龙对上述金钱债务承担连带清偿责任；10、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告明确要求法院判决解除双方租赁合同，同时表示被告灵杨公司支付的保证金依据合同不予退还。两被告辩称，原告和被告灵杨公司分别就上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-1及上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-2、Z-3、Z-4、三楼BG-1单元商铺签订了两份合同。就上述两份合同总共支付了87万元，其中60,600元支付的是Z-2、Z-3、Z-4、三楼BG-1单元商铺的履约保证金，539,400元支付的是Z-1的履约保证金，27万元支付的是Z-1的租金。合同签订后原告按约交付了房屋。对欠付的租金金额、欠付的水电费金额均无异议。承诺书、担保书是事实，对新联物业费用也没有异议。认为原告提出的逾期付租违约金过高，要求调低。关于水电费，合同中没有相关约定违约金，不同意支付。被告灵杨公司承租房屋是为了做农贸市场，租下房屋后又转租给了很多租户，不同意解除合同，不同意返还房屋。
经审理查明，原告自上海盈川投资管理咨询有限公司承租上海市浦东新区上南路XXX号房屋，租赁期限自2010年5月1日至2021年4月30日。2016年10月26日，原告与被告灵杨公司签订《租赁合同书》，约定由被告灵杨公司承租上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-1单元(套内面积月2,250.86平方米)，租赁期限自2016年10月1日起至2018年4月30日止；租金：自2016年11月1日起至2017年9月30日止，月租金为219,084元，自2017年10月1日起至2018年4月30日止，月租金为230,038元；免租期为1个月；租金全年分六期支付，二月为一期，于每期前10日支付，先付后用，第一期租金自交房之日起3日内支付；合同签订后3日内，被告灵杨公司应向原告缴付履约保证金690,150元。合同第四部分第二条约定，被告灵杨公司有下列情形之一的，原告有权单方解除合同、收回商铺，被告灵杨公司承担违约责任：a)未经原告许可，被告灵杨公司擅自改变经营范围及项目，擅自拆改承租商铺结构或改变承租商铺用途……f)本合同有效期内，被告灵杨公司拖欠租金、水电费、垃圾清运费等相关费用累计超过30天的……合同第五部分违约责任第一条约定，支付租金和其他相关费用是被告灵杨公司的最基本义务，是构成本合同的基础；任何理由均不得成为被告灵杨公司拒付或者拖延支付租金的抗辩理由，在租金未按时付清的情况下，被告灵杨公司无权提出任何要求或索赔，并且视为被告灵杨公司放弃本合同的全部权利；被告灵杨公司逾期支付租金，每逾期一日，由原告按月租金总金额的0.5%每日收取滞纳金。第二条约定，合同未到期，被告灵杨公司单方面撤租或违反本合同义务导致合同被解除，所交履约保证金不退还，被告灵杨公司还应支付相当于一个月租金金额的违约金并赔偿原告的实际损失。原告于2016年10月1日向被告灵杨公司交付房屋；被告灵杨公司向原告支付租金270,000元。之后，因被告灵杨公司未按约支付租金，原告在租赁房屋内张贴相应公告催缴租金。2017年6月1日，被告灵杨公司及被告黄金龙出具担保书，确认被告灵杨公司至2017年5月31日房屋租金1,764,444元(截止2017年5月31日)，水电费224,684.70元(截止2017年4月30日)，租金逾期付款违约金1,382,562元，含水电费逾期房款违约金170,233.85元等，被告黄金龙愿以保证人身份对被告灵杨公司上述债务承担连带保证责任，若被告灵杨公司不能按期支付货款(包括但不限于本金、利息、逾期付款违约金及原告为实现债权而产生的律师费、诉讼费等相关费用)，被告黄金龙自愿承担连带清偿责任。之后被告灵杨公司及黄金龙再次出具承诺书，承诺：1、2017年6月9日前先支付Z-1铺2016年11月、12月租金和Z-2、Z-3、Z-4及BG-1铺的2016年10月、11月、12月的租金，同时缴清所欠上述商铺至2017年5月31日签订所有水电费；2、2017年6月30日前，支付所欠Z-1铺2017年1月1日至5月31日的租金和Z-2、Z-3、Z-4及BG-1铺2017年1月1日至5月31日租金；3、2017年7月31日前支Z-1、Z-2、Z-3、Z-4及BG-1铺2017年6月至9月租金；4、2017年10月31日之前承诺解决的太仓新联物业管理有限公司所欠的租金、水电费690,681.90元；5、灵杨公司法人黄金龙自愿承担连带清偿责任。另查明，原告于2017年5月3日向本院提起诉讼，要求被太仓新联物业管理有限公司支付原告租金679,296元及水电费11,385.90元，并要求马林根对太仓新联物业管理有限公司的付款承担连带责任；本院于2017年8月1日依法作出(2017)沪0115民初35316号民事判决，支持原告上述诉讼请求，目前该判决已经生效。审理中，被告明确表示，原告已向太仓新联物业管理有限公司主张欠付的租金及水电费，并已获得法院支持，故其不同意再向原告支付该款项。认定上述事实，由经庭审质证的租赁合同书、承诺书、担保书、收据、公告等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告灵杨公司签订《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行合同。被告灵杨公司未按约支付租金，原告有权按照合同约定解除合同，没收履约保证金，并要求被告承担相应的违约责任；故原告要求被告返还租赁的房屋并支付相应的违约金，本院予以准许。原告诉请的租金、水电费，被告灵杨公司对欠付金额并无异议，本院亦予支持。原告主张的逾期支付租金违约金，被告提出违约金计算标准过高，本院经审查后，酌情参照原告损失、被告灵杨公司的违约程度等调整为按照月租金千分之一标准。原告主张的逾期支付水电费的违约金，对于逾期支付水电费，合同并未约定违约金，故原告主张本院不予支持。被告黄金龙自愿为被告灵杨公司债务提供担保，原告据此要求其承担连带清偿责任，本院予以支持。原告主张被告应支付的太仓新联物业管理公司应承担的租金及水电费，该费用已由原告另案主张，且已经法院判决支持，故其再行向被告主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条的规定，
判决如下：
一、解除原告上海家得利超市有限公司与被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司就上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-1单元签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-1单元房屋返还原告上海家得利超市有限公司；
三、被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海家得利超市有限公司2016年11月1日至2017年6月16日期间欠付的租金1,378,832.19元；
四、被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海家得利超市有限公司2016年11月1日至2017年5月31日期间欠付的水电费275,528.30元；
五、被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海家得利超市有限公司逾期支付租金滞纳金(每日按照219,084元的千分之一标准，自2016年11月1日起至实际支付之日止)；
六、被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海家得利超市有限公司违约金219,084元；
七、被告黄金龙对被告被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司上述第三至六项付款承担连带清偿责任；
八、驳回原告上海家得利超市有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,243元，减半收取计14,621.50元，由原告上海家得利超市有限公司负担3,281.50元，被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司负担11,340元；财产保全费5,000元，由被告上海灵杨农贸市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周 婉
二〇一七年九月三十日
书记员 陶佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》1、第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”