湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0902民初814号
原告：郭军，男，1980年6月23日出生，汉族，住益阳市资阳区。
被告：湖南精锐置业发展有限公司，住所地:益阳市资阳区。
法定代表人：李猛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：莫平，湖南理定明律师事务所律师。代理权限为：一般代理。
原告郭军诉被告湖南精锐置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭军、被告委托诉讼代理人莫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，限期办理不动产权证书；2、判令被告支付迟延办理土地使用权证违约金14600元（从2015年6月6日计算至2017年6月6日止，按每天20元计算）；3、判令被告赔偿损失10000元。事实和理由：原、被告于2012年12月28日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的绿地国际花都32栋501号商品房一套。原告依据合同约定履行了付款义务，但被告未办理土地使用权证。被告的行为已构成违约，应按20元/天支付违约金，并为原告办理房屋产权证书。被告对原告主张的事实无异议，但认为：1、被告为原告办妥了房屋产权证。2016年6月25日，益阳市正式启动房屋不动产登记，对于已经办妥房屋产权证的可置换房屋不动产权证书，换取的前提是银行和公积金中心同意暂时解除不动产抵押，但银行和公积金中心均不同意解除抵押，不能办理不动产权证书，故迟延办理土地使用权证的责任不能完全归咎于被告。2016年6月25日以后，被告不应当承担违约责任；2、每天20元的违约金过高；3、原告要求被告赔偿损失的主张缺乏法律依据，应予驳回。
经审理查明：原告主张的基本事实属实，本院予以确认。另查明：原、被告签订的房屋买卖合同约定，被告应当在2013年6月30日前向原告交付房屋；被告应当在房屋交付使用后90日内完成初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办妥土地使用权证。2014年6月5日，被告为原告办妥了房屋所有权证，但未办理土地使用权证或不动产权证书。2016年5月26日，益阳市人民政府下发《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通知》，通知如下：因不动产业务系统对接调试等原因，从2016年6月6日至6月24日，停止市政务中心国土窗口土地登记发证工作和房管窗口房屋登记发证工作，从2016年6月25日起，中心城区各类不动产登记业务由市不动产登记中心统一办理。本案原、被告买卖双方标的物商品房坐落于中心城区。
本院认为:原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护，双方均应全面履行义务。原告按约支付了购房款，被告向原告交付了房屋，并为原告办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权证或不动产权证书，已构成违约，被告应继续履行合同，为原告办理土地使用权证书或不动产权证书，并应支付原告违约金。故对原告要求被告办理土地使用权证或不动产权证书，并支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金计算的时间起点问题，
本院认为，办妥房屋所有权证的时间在双方约定的办证期间之内的（未逾期办理房屋所有权证的），逾期办理土地使用权证的违约金计算时间起点为办妥房屋所有权证时间起一年后的第二天，办妥房屋所有权证的时间在双方约定的办证期间之后的（逾期办理房屋所有权证的），逾期办理土地使用权证的违约金计算时间起点为双方约定的应当办理房屋所有权证的最后期限第二天起一年后的第二天。关于违约金的计算天数问题，
本院认为，益阳市人民政府通知规定了从2016年6月6日至6月24日停止办证，即停止办证期间为19天，合同约定的应当办理土地使用权证的时间在2016年6月6日之前的，也就是说，被告在2016年6月6日之前就应当办妥土地使用权证的，计算违约金的天数不扣除19天，停止办证的期间正处在应当办理土地使用权证期间的，计算违约金的天数应扣除19天。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求无证据证实，本院不予支持。银行和公积金中心不同意解除不动产抵押系第三人行为，与原告无关，该行为并非法律意义上的不可抗力，且根据合同约定，办理不动产权属证书是被告应尽的义务，责无旁贷，故对被告提出的第一个辩称观点，本院不予采纳。违约金按每天20元计算，并未超过法律规定，故对被告提出的第二个辩称观点，本院亦不予采纳。
被告提出的第三个辩称观点于法有据，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十八条的规定，
判决如下：被告湖南精锐置业发展有限公司于本判决生效后60日内为原告郭军办妥绿地国际花都一期32栋501号房屋的不动产权登记证书；被告湖南精锐置业发展有限公司于本判决生效后10日内支付原告郭军逾期办证违约金14600元（从2015年6月6日起计算至2017年6月5日止，按20元/天计算）；
三、驳回原告郭军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，由被告湖南精锐置业发展有限公司负担123元，由原告郭军负担85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审判员 郭澄清
二〇一七年九月三十日
书记员 龚伟芳 来源：